樓房垂直價(jià)差和水平價(jià)差地確定

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1、垂直價(jià)差和水平價(jià)差的確定一、垂直價(jià)差的確定（一）垂直價(jià)差的含義及分布規(guī)律所謂垂直價(jià)差指同一幢建筑物中不同樓層之間的價(jià)格差異，通常以每平方米的單價(jià)差額來(lái)表示。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張及城市化的進(jìn)程加快，樓盤(pán)已從一般的多層發(fā)展到帶電梯的小高層、高層及至摩天大樓，使得我們對(duì)垂直空間價(jià)值的判斷準(zhǔn)則也隨之復(fù)雜起來(lái)。一般而言，除非樓盤(pán)的最底幾層（一般為層以下）因商業(yè)用途而使樓盤(pán)的價(jià)!值隨樓層的增高而減少外，對(duì)于帶電梯住宅而言，樓層越高，樓價(jià)越高；反之，則低。高層住宅部分的頂樓，相對(duì)其他樓層，均有價(jià)值較高的特殊性。根據(jù)這一原則，在實(shí)際操作中宜就垂直樓層區(qū)分

2、價(jià)值等級(jí)。以一般帶電梯住宅1樓為商業(yè)用）為例，均可按基層分為2樓以上到頂樓的各個(gè)部分。就2樓以上而言，不論是小高層，還是高層，其最高單價(jià)樓層幾乎全在頂樓，最低單價(jià)樓層則為2樓，至于其他樓層之間價(jià)格高低的順序可以依據(jù)實(shí)際情況劃分等級(jí)。頂樓之所以?xún)r(jià)格最高，主要在于私密性好、采光、通風(fēng)、視野等較佳條件，而且樓層越多，頂樓的價(jià)格也越高。一旦決定了各樓層之間價(jià)格高低的順序之后，接下來(lái)即需選定垂直價(jià)格的基準(zhǔn)層，即垂直價(jià)差為0的樓層。其他樓層即可根據(jù)基準(zhǔn)層來(lái)制定正負(fù)價(jià)差。有關(guān)基準(zhǔn)層的確定一般須視住宅樓層的數(shù)量而定，且以取價(jià)格順序居中的樓層最為常見(jiàn)，如樓高

3、為7層的多層，可選擇4樓為基準(zhǔn)層。14層的小高層可選擇7樓或8樓作為基準(zhǔn)層等。至于各樓層與基準(zhǔn)層的價(jià)差也因產(chǎn)品而異。如多層住宅高度較低，各樓層的采光、通風(fēng)等條件基本相同，因此，樓層的價(jià)格差距一般在50-100元/m2左右。而高層住宅，特別是二三十層的高層，與基準(zhǔn)層的價(jià)格差距為100-200元/m2甚至更大。頂樓與次頂樓的價(jià)差往往在500-1000元/m2以上。（二）影響垂直價(jià)差的因素制定垂直價(jià)差，最高與最低單價(jià)之價(jià)差，可反映各樓層之間可能存在的價(jià)差空間。樓層數(shù)越多，則最高與最低單價(jià)樓層的價(jià)差也越大。影響垂直價(jià)差的因素主要有樓層數(shù)、市場(chǎng)狀況以

4、及目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)房習(xí)性等。1市場(chǎng)狀況當(dāng)市場(chǎng)狀況較好時(shí)，價(jià)差幅度大；反之，當(dāng)市場(chǎng)狀況不佳時(shí)，價(jià)差幅度小。2均價(jià)水平當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品單價(jià)水平高時(shí)，價(jià)差幅度大；當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品單價(jià)水平低時(shí)，價(jià)差幅度小。如平均單價(jià)在10000元的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其最大價(jià)差幅度可能達(dá)到2500元；而單價(jià)4000元的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其價(jià)差的最大幅度僅為1000元。3客戶(hù)的購(gòu)房習(xí)性"如果目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)房習(xí)性比較保守（通常為區(qū)域性較強(qiáng)的樓盤(pán)），大多無(wú)法接受差異大的價(jià)格，因此，價(jià)差的幅度不宜過(guò)大；反之，若客戶(hù)多來(lái)自本區(qū)域之外，或客戶(hù)的背景多元化，則價(jià)差的幅度可較大。（三）樓層的定價(jià)方式我們首先

5、來(lái)討論1樓的定價(jià)方式。一般而言，無(wú)論樓是作為住宅還是商場(chǎng)來(lái)使用，其價(jià)格制定的方式大多以2樓以上平均單價(jià)的倍數(shù)來(lái)計(jì)算。1樓若做住宅，其價(jià)格大約為2樓以上平均單價(jià)的1.1-1.3倍。倍數(shù)的大小視環(huán)境、配套設(shè)施、綠化寬度或庭院大小來(lái)確定，具體表現(xiàn)為：（）附近的環(huán)境優(yōu)良，適合住家，則價(jià)差的倍數(shù)較大；反之，則倍數(shù)較小。（）配套設(shè)施完善，例如鄰近即為公園，則倍數(shù)較大；反之，則倍數(shù)較小。（）庭院的面積大，且形狀方正實(shí)用，則價(jià)差的倍數(shù)就大。若1樓作為商鋪使用，由于商鋪與住宅的價(jià)值差異較大。因此其價(jià)格與2樓以上的平均價(jià)格的差距可能達(dá)到2.5-5倍。倍數(shù)的大小

6、受行業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)規(guī)模、附近商鋪的開(kāi)店率等因素的影響，具體表現(xiàn)為：（）附近商鋪的開(kāi)店率高，商業(yè)氣氛已形成，則價(jià)差的倍數(shù)大；開(kāi)店率低，商業(yè)氣氛還未形成，則價(jià)差的倍數(shù)就小。（）附近行業(yè)結(jié)構(gòu)偏重于零售、服務(wù)等行業(yè)，則價(jià)差的倍數(shù)就大；若附近行業(yè)的結(jié)構(gòu)多為小作坊（如皮革加工、建材店等），則價(jià)差的倍數(shù)就較小。（）樓盤(pán)所在的位置商業(yè)規(guī)模大，則價(jià)差倍數(shù)就大；如果商業(yè)規(guī)模小，則價(jià)差倍數(shù)就小。如樓商鋪是為小區(qū)居民所設(shè)，規(guī)模小，則價(jià)差倍數(shù)就小：如果樓商鋪的服務(wù)對(duì)象為全市市民，規(guī)模大，則價(jià)差倍數(shù)就大。（）若2樓也作為商鋪的規(guī)劃，則2樓單價(jià)大多為1樓單價(jià)的40%-70

7、%。百分比的大小可視情況而定。（）如果地區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣僅局限于1樓，很難延伸至2樓，則價(jià)差百分比就低；如果消費(fèi)習(xí)慣已延伸至2樓，則價(jià)差百分比就高。如深圳東門(mén)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣僅局限于1樓，因此，2樓與1樓的價(jià)差就非常大。（）如果2樓的商鋪面積較大，則價(jià)差百分比就大；如果商鋪面積較小，則價(jià)差百分比就小；如果2樓商品的地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)較小，則價(jià)差百分比就大；如果商品的地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，則2樓的價(jià)差百分比就小。（）若2樓有獨(dú)立的出入口，進(jìn)出2樓可以不通過(guò)1樓，則價(jià)差百分比就大；反之，價(jià)差百分比就小，如2樓可以直通過(guò)街天橋時(shí)，2樓的價(jià)差百分比就大。以上分別說(shuō)明2樓

8、以上住宅單位與1樓單位的定價(jià)。通常2樓以上至頂樓的正負(fù)價(jià)差凈值為零。1樓價(jià)格則為2樓以上樓層之平均單價(jià)或基準(zhǔn)層單價(jià)的倍數(shù)。至于地下室的定價(jià)，由于地下室不計(jì)容積率，且大多地下室規(guī)劃