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1、2011年長沙樓市總結(jié)及2012年預(yù)測2011年11月1宏觀市場背景土地市場總結(jié)商品房市場總結(jié)專題研究未來市場預(yù)測2宏觀市場背景土地市場總結(jié)商品房市場總結(jié)專題研究未來市場預(yù)測?宏觀經(jīng)濟及政策走勢?長沙城市經(jīng)濟運行情況?城市建設(shè)及規(guī)劃情況3歐債危機持續(xù)惡化，僅次于次貸危機長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判葡萄牙、比利時、匈牙利頻現(xiàn)降級潮，歐元/美元基準掉期利率出現(xiàn)嚴重惡化，意大利3年期國債利率再次沖破8%的歷史紅線，法國、比利時和西班牙三國5年期國債CDS(主權(quán)信用違約掉期)費率創(chuàng)下記錄新高，就連一向被
2、視為無風(fēng)險資產(chǎn)的德國國債險遭流拍風(fēng)險，歐債危機持續(xù)惡化，大有失控之勢，而全球也處于高度緊張狀態(tài)。?IMF2011年9月《世界經(jīng)濟展望》報告預(yù)測：今年全球經(jīng)濟增速為4.0%，比6月份預(yù)測低0.3個百分點，顯示全球經(jīng)濟復(fù)蘇遭遇新挑戰(zhàn)。據(jù)預(yù)測，2012年全球經(jīng)濟也將增長4.0%，較6月份的預(yù)測下調(diào)0.5個百分點。?歐美各大銀行遭降級：標普11月29日做出實際行動，宣布下調(diào)15家全球大銀行的評級。其中包括美國數(shù)家大型金融機構(gòu)：美銀、花旗、高盛、富國、摩根大通和摩根士丹利，以及數(shù)家英國大銀行：巴克萊、匯豐和蘇格
3、蘭皇家銀行。以希臘為核心的歐債危機持續(xù)升溫將引發(fā)世界性的經(jīng)濟災(zāi)難長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判在2008年的金融危機中政府加杠桿化使債務(wù)負擔(dān)加重，各國政府紛紛推出刺激經(jīng)濟增長的寬松政策，高福利、低盈余的希臘無法通過公共財政盈余來支撐過度的舉債消費，評級機構(gòu)煽風(fēng)點火，助推危機升溫蔓延。歐債危機的發(fā)展：l2009年11月，希臘財政部宣布其2009年財政赤字對國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例將達到13.7%，導(dǎo)致市場出現(xiàn)恐慌，成為歐洲主權(quán)債務(wù)危機發(fā)端。l2010年5月，希臘主權(quán)債務(wù)危機全面爆發(fā)。由于希臘債務(wù)危機傳染效應(yīng)，西班牙
4、、愛爾蘭、葡萄牙和意大利等“歐豬國家”同時出現(xiàn)了信用危機，受主權(quán)債務(wù)問題影響國家GDP占到歐元區(qū)GDP的37%。l2011年下半年，歐債危機出現(xiàn)了向法國等核心國家蔓延的勢頭，歐洲銀行業(yè)受到了嚴重威脅。國際救援：?2010年5月第一輪救援，歐盟和國際貨幣基金組織先后緊急出臺了1100億歐元和7500億歐元的救援措施。?2011年10月27日第二輪救援，歐盟相關(guān)各方同意，減記私人部門所持希臘債務(wù)50%，約為1000億歐元；同意將杠桿化引入EFSF；要求銀行資本充足率在2012年年中之前達到9%。與此同時，
5、歐元區(qū)和IMF將向希臘提供1000億歐元的新一筆援助。?央行救市：美聯(lián)儲11月30日發(fā)表聲明，決定與加拿大銀行、英格蘭銀行、日本銀行、歐洲中央銀行及瑞士國民銀行采取協(xié)調(diào)行動，向市場提供流動性，以支持全球金融體系。國內(nèi)前三季度GDP累計增9.4%，符合市場預(yù)期。長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判中國經(jīng)濟的貨幣推動型特征十分明顯，寬松的貨幣政策帶來GDP的高速增長，也帶來了通脹壓力。?初步測算，2011年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值320692億元，同比增長9.4%。第三季度GDP單季增長9.1%，GDP增長速度溫和回落
6、，符合市場預(yù)期，整體表現(xiàn)良好。國內(nèi)GDP增速（2006年—2011年前三季度）16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%12.7%2006年14.2%2007年9.6%2008年9.2%2009年10.3%2010年9.4%2011年前三季11月CPI、PPI均創(chuàng)年內(nèi)新低，通脹壓力有所緩和。長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判CPI、PPI數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟繼續(xù)在向“低增長高通脹”的區(qū)間滑行，中國經(jīng)濟仍舊沒有擺脫進入滯漲的危險；?前期緊縮的宏觀調(diào)控政策逐漸起效，
7、2011年11月份CPI同比上漲4.2%，PPI同比上漲2.7%，均創(chuàng)年內(nèi)新低；?年內(nèi)通脹拐點基本形成，至明年年初通脹數(shù)據(jù)可能持續(xù)回落；?但當前國外流動性泛濫仍難揭制，使國內(nèi)通脹在未來一段時間內(nèi)（如，一年內(nèi)）仍存壓力，預(yù)計宏觀調(diào)控政短期內(nèi)仍難放松。2010年-2011年11月CPI、PPI同比增幅（﹪）876543210CPIPPI201020111月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月存款準備金率下調(diào)長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判本次
8、下調(diào)存款準備金率，更多的是緩解實體經(jīng)濟流通性過于緊張的局面，以降低宏觀經(jīng)濟下行風(fēng)險，對于寒冬中的房地產(chǎn)業(yè)來說，調(diào)控政策依然將保持收緊態(tài)勢，難以為此帶來暖流。?從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是2008年12月以來，央行首次下調(diào)存款準備金率。10月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)創(chuàng)26個月新低長沙房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)判在調(diào)控未放松的背景下，前十月，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積增速繼續(xù)下滑。?2011年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)
