房地產(chǎn)公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南(2)

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1、成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南(試用本)編者按我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本《公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南》。其中有三點(diǎn)需要說明：第一：控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以〈控制什么——What〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰來控制——Who〉的編寫形式，僅提供一本應(yīng)用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷？偛咳耸虏颗嘤?xùn)基地、2000、618目

2、錄目錄第一項(xiàng)………….立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng)………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng)………….招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng)………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng)………….材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng)………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng)………….工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng)………….期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng)………….物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南附件………….北京公司規(guī)范化管理系列文件18第一項(xiàng)立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)

3、項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式1、新征土地?征地費(fèi)用?少交或晚交，力爭減免?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?大市政費(fèi)用?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理?工程部、設(shè)計(jì)

4、部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分?！ヒ?guī)劃條件ˉ滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本ˉ項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)2、買斷項(xiàng)目?買斷內(nèi)容?明確買斷內(nèi)容明細(xì)?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成付款總額為公司爭取最大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?付款時(shí)間?周期長、次數(shù)多?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)ˉ三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)ˉ明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)ˉ工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)°手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)°與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤?！沩?xiàng)目部負(fù)責(zé)3、合作開發(fā)?合作方式?符合集團(tuán)要求，有利于北京公司；?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見

5、項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?交房時(shí)間?盡可能地延后交房，?工程部負(fù)責(zé)ˉ交房標(biāo)準(zhǔn)?不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)ˉ項(xiàng)目部負(fù)責(zé)°付款總額±付款時(shí)間°±選擇有利于公司利益的方式°項(xiàng)目部負(fù)責(zé)±項(xiàng)目部負(fù)責(zé)18第二項(xiàng)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討

6、論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)?市場信息搜集和分析市政狀況信息分析?規(guī)劃要點(diǎn)確立ˉ可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書°可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同（2）方案評審?組成可行性規(guī)劃評審委員會(huì)，對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果?對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行

7、細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合?根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案?根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部?方案設(shè)計(jì)評審招投標(biāo)評審委員會(huì)（2）報(bào)批?注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合18控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求?對報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求?內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門（2）成本概算?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投

8、標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評審?內(nèi)部評審招投標(biāo)評審委員會(huì)ˉ設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察?搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（2）設(shè)計(jì)方案評審?樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖?設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖設(shè)計(jì)（1）施工圖設(shè)計(jì)