成都貴通映月灣可研報告

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1、“貴通?映月灣”項目可行性研究報告5目錄一．總論71.1項目背景71.1.1項目暫定名稱71.1.2項目公司簡介71.1.3可行性研究報告編制依據(jù)71.2項目概況81.2.1總體定位81.2.2擬建地點81.2.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)81.2.4項目建設(shè)條件91.2.5項目投入總資金及效益情況9二．宏觀投資環(huán)境分析112.1成都市宏觀環(huán)境112.2成都城市發(fā)展方向及格局162.3成都市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析182.4近期重要政策解讀23三．項目所在區(qū)域概況273.1區(qū)域發(fā)展背景273.2雙流縣區(qū)域概況273.3雙流國際新城發(fā)展規(guī)

2、劃283.3.1雙流國際新城功能定位293.3.2雙流國際新城空間結(jié)構(gòu)3053.3.3雙流國際新城交通規(guī)劃31四．項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析334.1房地產(chǎn)市場概況334.2土地市場情況354.3區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀調(diào)查354.3.1住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況364.3.2住宅產(chǎn)品需求情況364.3.3住宅產(chǎn)品價格情況364.3.4客群分析374.3.5項目規(guī)模384.3.6戶型區(qū)間394.3.7容積率404.3.8典型樓盤戶型配比分析404.3.9典型樓盤分析414.4項目所在地商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研514.4.1東升商業(yè)發(fā)展特征分析

3、514.4.2項目所在地商業(yè)情況調(diào)研及分析53五．項目定位分析595.1項目開發(fā)條件595.2項目SWOT分析635.3項目發(fā)展策略分析685.3.1項目可選擇的發(fā)展方向685.3.2方案一描述分析685.3.3方案二描述分析725.3.4方案三描述分析755.3.5項目發(fā)展策略建議7755.4項目定位775.4.1項目總體定位775.4.2產(chǎn)品類型定位785.5住宅部分定位795.5.1項目指標(biāo)分析795.5.2目標(biāo)客群定位805.5.3戶型設(shè)計855.5.4價格定位945.6商業(yè)部分定位965.6.1總體檔次定位96

4、5.6.2商業(yè)形態(tài)SWOT分析965.6.3建筑形態(tài)定位985.6.4業(yè)態(tài)定位995.6.5產(chǎn)品建議995.6.6價格定位100六．項目規(guī)劃設(shè)計建議1026.1項目總平規(guī)劃設(shè)計1026.2項目配套物業(yè)功能設(shè)計1056.3項目立面及風(fēng)格設(shè)計1056.4項目景觀設(shè)計106七．投資效益財務(wù)分析1097.1項目主要技術(shù)指標(biāo)1097.2項目投資概算1097.3項目收益測算1127.4項目盈利能力分析1127.5不確定性分析11457.5.1敏感性分析1147.5.2盈虧平衡分析115八．風(fēng)險與不可行性研究1168.1系統(tǒng)性風(fēng)險11

5、68.1.1國家宏觀調(diào)控風(fēng)險1168.1.2環(huán)境風(fēng)險1188.1.3自然風(fēng)險1198.2非系統(tǒng)風(fēng)險1198.2.1競爭風(fēng)險1198.2.2價格定位風(fēng)險1208.2.3市場需求風(fēng)險1208.3針對性建議120九．結(jié)論1225一．總論1.1項目背景1.1.1項目暫定名稱1.1.2項目公司簡介四川貴通建設(shè)集團(tuán)有限公司組建于一九八五年，于2000年11月經(jīng)省工商行政管理局批準(zhǔn)升格為“四川貴通建設(shè)集團(tuán)有限公司”。2000年8月其質(zhì)量體系通過ISO9002：1994國際質(zhì)量認(rèn)證，2003年4月率先通過ISO9001：2000國際質(zhì)量

6、認(rèn)證，2005年6月通過三峽認(rèn)證中心ISO9001：2000、ISO1400和OHSAS18001三體系整合認(rèn)證。公司為房屋建筑工程施工總承包壹級資質(zhì)企業(yè)，可承擔(dān)40層及以下各類跨度的房屋建筑工程、高度240米及以下的構(gòu)建物、建筑面積20萬平方米及以下的住宅小區(qū)或建筑群體。同時具有公路工程施工總承包貳級資質(zhì)、市政公用工程施工總承包貳級資質(zhì)、建筑裝修裝飾專業(yè)承包貳級資質(zhì)、建筑幕墻工程專業(yè)承包貳級資質(zhì)和金屬門窗工程專業(yè)承包貳級資質(zhì)與房地產(chǎn)開發(fā)貳級資質(zhì)。行業(yè)涉及房屋建筑、公路工程、房地產(chǎn)開發(fā)、園林綠化、建工建材、機(jī)具租賃、生物

7、制藥、建設(shè)投資，形成了一條龍服務(wù)的總承包體系和有序發(fā)展的多元化結(jié)構(gòu)。1.1.3可行性研究報告編制依據(jù)110①雙流縣人民政府與四川貴通建設(shè)集團(tuán)有限公司簽訂的用地協(xié)議②雙流縣規(guī)劃管理局規(guī)劃設(shè)計條件通知書③國家制定頒布的有關(guān)法規(guī)條例④本項目地塊的基本建設(shè)條件1.2項目概況1.2.1總體定位“東升區(qū)域內(nèi)的高檔電梯社區(qū)”1.2.2擬建地點“貴通§澗槽村”項目建設(shè)地址位于東升鎮(zhèn)白河路四段與澗槽北街交匯處。地塊北面正對白河路四段，東面面向澗槽北街，西面緊鄰貴通.御苑楓景二期，南面與棠湖.柏林鎮(zhèn)毗鄰。1.2.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目數(shù)

8、值單位1總用地面積29.75畝2總建筑面積80111.20㎡2.1地上建筑面積65450.33㎡2.1.1住宅62450.33㎡2.1.2商業(yè)3000.00㎡1102.2地下建筑面積14660.87㎡3車位458個4容積率3.30　注：車位個數(shù)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)1：0.7計算，與規(guī)劃通知書中的具體規(guī)定有一定偏差。這種情況下