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《上海怡景中心城項目營銷推廣方案》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、怡景中心城營銷推廣合作方案第48頁共47頁怡景中心城營銷推廣合作方案目錄第一部分：宏觀環(huán)境分析1一、投資環(huán)境分析1二、政策環(huán)境分析3三、宏觀環(huán)境小結(jié)4第二部分：微觀環(huán)境分析5一、深圳中心區(qū)概況5二、片區(qū)規(guī)劃9三、片區(qū)商業(yè)分析11第三部分：項目價格定位19一、項目SWOT分析19二、價格定位思路19三、價格定位步驟20四、各樓層擬售鋪位銷售價格建議23五、項目銷售收入測算38六、總體均價38第四部分：項目營銷推廣39一、銷售方式建議39二、可售貨源調(diào)配法則建議39第48頁共47頁怡景中心城營銷推廣合作方案三、營銷思路探討39四、營銷推廣流程40
2、五、項目的核心價值提取40六、客群分析41七、港置營銷策略43第五部分：合作方式建議48一、合作關(guān)系確立48二、傭金取費標(biāo)準(zhǔn)48三、代理工作開展方式48第六部分：公司簡介及優(yōu)勢54一、公司簡介54二、公司榮譽54三、港置優(yōu)勢55四、經(jīng)典案例58結(jié)語60第48頁共47頁怡景中心城營銷推廣合作方案第一部分：宏觀環(huán)境分析一、投資環(huán)境分析（1）CPI高漲，進(jìn)入“負(fù)利率時代”2009年11月份以來，CPI節(jié)節(jié)攀高，今年5月份的CPI同比上升5.5%，是2008年8月份以來的歷史新高，通脹壓力空前加大。相對于銀行3.25%的存款年利率來說，CPI指數(shù)的攀
3、高意味著存入銀行的財富隨著物價的高漲而不斷貶值，如今我們進(jìn)入了“負(fù)利率時代”。選擇合理的投資方式，才能在這個“負(fù)利率時代”跑贏CPI的同時實現(xiàn)財富增值?！靖壑玫禺a(chǎn)研究策劃中心編制】（2）貨幣政策未見松動第48頁共47頁怡景中心城營銷推廣合作方案面對通貨膨脹的壓力，央行今年六度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，一月一調(diào)已成為一種常態(tài)。根據(jù)新華社相關(guān)報道，本輪調(diào)控以來，央行已經(jīng)連續(xù)12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，累積上調(diào)幅度達(dá)600個基點，如果以M2余額平均70萬億元（2010年1月末為62.51萬億元，2011年5月末為76.34萬億元）進(jìn)行粗略計算，此輪調(diào)控已經(jīng)直接
4、凍結(jié)銀行體系資金4.2萬億元。部分資金凍結(jié)限制了銀行的借貸業(yè)務(wù)，除了影響到個人住房貸款業(yè)務(wù)還影響到了部分企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)。面對銀根緊縮的態(tài)勢，部分開發(fā)商為了回籠資金，對新開樓盤給予降價措施，而一手樓盤降價的同時給周邊二手樓盤帶來價格壓力，部分區(qū)域出現(xiàn)一手房與二手房價格倒掛現(xiàn)象，住宅市場觀望氣息濃厚。（3）2011年上半年股市行情不佳，下半年陰晴不定2011年上半年，受通貨膨脹的影響，中國股市行情持續(xù)低迷。根據(jù)上海證券報相關(guān)報道，上證報聯(lián)合證券之星網(wǎng)站進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，60%的散戶上半年出現(xiàn)不同程度的虧損，其中，25%的散戶虧損幅度超過三成，而
5、同期339只股票型基金中僅有1只的虧損程度超過20%。面對通貨膨脹，貨幣緊縮等不利因素，下半年的中國股市行情陰晴不定，股票投資存在一定的風(fēng)險。第48頁共47頁怡景中心城營銷推廣合作方案二、政策環(huán)境分析（1）“限購限貸”，加強保障性住房建設(shè)從2010.04.17的“國十條”到2010.09.29的“國八條”，再到2011.01.26的“國五條”，“限購限貸”，“加強保障性住房建設(shè)”一直是政府市場調(diào)控的基調(diào)，一次次的政策強烈表達(dá)著政府控制房價的決心。每一次的政策強化使得市場的觀望氣息一步步的加重。而這僅針對于住宅市場，對于商用物業(yè)，政府仍沒有提出
6、相關(guān)的限制措施。今年以來，不斷提出促進(jìn)保障性住房的有利措施，無論是從銀行貸款、建設(shè)保障性住房的企業(yè)融資還是政府將保障性住房的任務(wù)層層落實，都可以看得出中國政府對保障性住房這一塊的重視程度以及提高市場供應(yīng)量，控制房價過快上漲的決心。然而，相對于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)的投資未受到限制，商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)暫未出臺不利于投資的政策。(2)一房一價2011年5月12日國家發(fā)展和改革委員會公布的通知，開發(fā)商必須“明碼標(biāo)價”，在售樓處張貼每套房產(chǎn)的價格等相關(guān)信息，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反明碼標(biāo)價規(guī)定未實行“一套一標(biāo)”將給予懲罰。（3）二手房住宅按評估價過戶2011年6月9
7、日，市地稅局、規(guī)劃與國土委發(fā)布通告，深圳將于2011年7月11日起正式實施二手房交易計稅價格核定工作，第48頁共47頁怡景中心城營銷推廣合作方案對存量房(二手房)實行按計稅參考價格核定計征各項稅款，即按照政府有關(guān)部門共同制定的評估價征稅。按評估價過戶在規(guī)范二手房市場的同時加重了購房者的稅費負(fù)擔(dān)。這對于過熱的二手房市場起到一定的限制作用。政策僅針對二手房，對于商鋪、寫字樓等商用物業(yè)并無限制。三、宏觀環(huán)境小結(jié)面對通貨膨脹，房地產(chǎn)投資仍為最佳的投資選擇。在宏觀政策和銀行限貸的雙壓力之下，住宅投資受到一定的限制，投資者的投資渠道受限。但政策僅針對住宅
8、市場，對商鋪、寫字樓等商用物業(yè)并無限制，這對于商用物業(yè)投資來說，無疑是個利好的因素。投資者可將資金從過熱的住宅地產(chǎn)中轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。宏觀環(huán)境政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境通貨膨脹、
