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《福雅園二期市場(chǎng)調(diào)研及規(guī)劃建議.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、第一章?項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目基本情況“福雅二期”是位于深圳區(qū)福民路南側(cè)，是深圳山資富集團(tuán)有限公司繼“福雅園一期”開(kāi)發(fā)后的乂一發(fā)展項(xiàng)1=1?！案Ｑ艌@二期”占地3000m2,地塊近長(zhǎng)方形，容積率為9.5左右，連接“福雅園一期”的空地?cái)M作花園用，目前該項(xiàng)目正處于審批階段。1.2項(xiàng)口周邊配套社區(qū)配套學(xué)校崗夏中學(xué)、皇崗屮學(xué)、麗城幼兒園、麗中小學(xué)、福民小學(xué)、福華小學(xué)、眾孚小學(xué)、石夏中學(xué)、新洲中、小學(xué)、新洲幼兒園、皇崗幼兒園、水圍小學(xué)、福田機(jī)關(guān)第二幼兒園綜合商場(chǎng)：人人樂(lè)、華潤(rùn)超市、天虹商場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、新一佳超市、皇
2、崗食街、愛(ài)家超市、皇崗市場(chǎng)郵局：福田郵局銀行:發(fā)展、商業(yè)、建設(shè)、工商、招衙、中國(guó)銀行等醫(yī)院：皇崗婦幼保健院、彩IH醫(yī)院、軍醫(yī)院、皇崗頁(yè)院第二章?市場(chǎng)狀況簡(jiǎn)析任何M場(chǎng)都是供給和需求網(wǎng)股力量平衡的結(jié)果?？疾旄３鲎≌琈場(chǎng)的供求關(guān)系，有利于對(duì)物業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行-相對(duì)準(zhǔn)確的判斷。針對(duì)本項(xiàng)bl的區(qū)位特征,我們的考察范麗丄要集屮于項(xiàng)n周邊區(qū)域。由于住宅物業(yè)具有投資居住兩相宜的特性，在考察的過(guò)機(jī)屮，二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)（主要是租賃市場(chǎng)）具有同等重要的地位。因此，本部分將從二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)山場(chǎng)兩個(gè)角度對(duì)本片區(qū)的住宅物
3、業(yè)價(jià)值進(jìn)行分析。2.1片區(qū)綜述從片區(qū)劃分上來(lái)看，本項(xiàng)目屬于福出屮心南區(qū)的皇崗片區(qū)，我們?cè)谙挛膶⒅攸c(diǎn)對(duì)該片區(qū)進(jìn)行分析。2004年香港地鐵落馬洲站將在皇崗口岸與深圳地鐵皇崗站對(duì)街。在房地產(chǎn)市場(chǎng)屮，本片區(qū)歷來(lái)被看作屮心南區(qū)一級(jí)輻射地帶。交通狀況得天獨(dú)厚，與濱河大道、廣深高速公路、皇崗口岸等組成了一個(gè)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。皇崗片區(qū)緊鄰屮心區(qū)，作為屮心區(qū)輻射地帶，與屮心區(qū)水晶島、審民廣場(chǎng)、少年宮等六犬佢紀(jì)性T程直接貫通，同時(shí)亨有良好的白然景觀，其南向米埔國(guó)際白然保護(hù)區(qū)，可盡情亨受全景白然生態(tài)風(fēng)光和28萬(wàn)平方米皇
4、崗公園翠綠景致。在幣政規(guī)劃不斷落實(shí)當(dāng)屮，該區(qū)域配套設(shè)施逐步完善，片區(qū)改造已頗現(xiàn)規(guī)模。隨著屮心區(qū)概念的深化和推廣，皇崗口岸實(shí)行一地兩檢過(guò)關(guān)和延長(zhǎng)通關(guān)時(shí)間，該區(qū)域的優(yōu)勢(shì)地位逐步得到重視和改觀，山政部門(mén)實(shí)施一系列的改造措施和政策支持，一些知名開(kāi)發(fā)商逐漸加人在片區(qū)內(nèi)的投資開(kāi)發(fā)力度，如金地、綠最等,—?些新的高質(zhì)索住宅小區(qū)進(jìn)入，如翠堤灣、綠景新苑等，進(jìn)一步增加了片區(qū)的居家氣氛，活躍了片區(qū)市場(chǎng)，而且港人在皇崗沿線購(gòu)宜物業(yè)的比例迅速擴(kuò)張，初步估計(jì)，皇崗沿線接近六成的住客為香港人或中港家庭,更因?yàn)樵撈瑓^(qū)屬中心南區(qū)—
5、■級(jí)輻射地帶，物業(yè)有極人的升值空間，諸多的投資客也看中了片區(qū)物業(yè)的發(fā)展前景，紛紛在當(dāng)?shù)赝顿Y置業(yè)。夕卜銷時(shí)代和投資時(shí)代的來(lái)臨，不斷攀升的市場(chǎng)為皇崗沿線帶來(lái)了無(wú)限的升值潛力。片區(qū)毗鄰福出保稅區(qū)，沿線穿越金地工業(yè)區(qū)和沙尾工業(yè)區(qū)，保稅區(qū)和丁?業(yè)區(qū)內(nèi)不少的外籍人士或高科技人員對(duì)沿線租房需求菲常殷切,因此本區(qū)房屋租金持續(xù)上漲，租賃山場(chǎng)十分活躍，投資冋?qǐng)?bào)率高達(dá)9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，帶來(lái)了人氣的匯聚，為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展也帶來(lái)了良機(jī)，使得片區(qū)商業(yè)氛囤不斷上升?，F(xiàn)在迅速聚集了一人批知名的商家，百佳超市、華潤(rùn)萬(wàn)方、民潤(rùn)超
6、市、永安南城百貨等零售商紛紛進(jìn)駐當(dāng)?shù)?，極人地刺激了片區(qū)商業(yè)的發(fā)展和報(bào)體改造力度。片區(qū)內(nèi)聚集了數(shù)十個(gè)微利房、商品房高尚住宅區(qū)，如深圳第一大政府補(bǔ)區(qū)、規(guī)模上白萬(wàn)平米的益出村，如金地海景、金海灣花園、益出花園、歐風(fēng)一條街、云頂翠峰、新新家園、皇御苑等人型高檔精品社區(qū)，更有諸多中小住宅社區(qū)及在建項(xiàng)目以及漁農(nóng)村、皇崗村、水用村、益出村村、新洲村等11個(gè)原居民村，固定居住。人口超過(guò)40萬(wàn)，年消費(fèi)額超過(guò)30億元，其居民多為政府公務(wù)員、港人家庭以及消費(fèi)能力較高的深圳原村民和高收入階層。2.2二級(jí)l]j場(chǎng)分析一-區(qū)域
7、住宅山場(chǎng)供求分析區(qū)域抽樣樓盤(pán)基本要素分析（表一?）樓盤(pán)名稱位置發(fā)展商物業(yè)規(guī)模建筑面積（mO主力八型折后均價(jià)（元/m2）付款方式主力客戶群皇庭居彩田南與福民路交匯處皇崗實(shí)業(yè)房地產(chǎn)公司31958.371X1X1：47.81nV；2X2X1：68.63m3x2X2：89.83m26500一次性付款，銀行提供7成20年按揭85%外銷以工薪階層和貨柜司機(jī)為主駿皇名居福強(qiáng)路凱方地產(chǎn)3棟34層2X2X1：60-67m2；3X2X2：84.47、108.17nf咨詢狀態(tài)7000部分港人投資者及香港工薪階層金港豪庭
8、福民路交金田路恒基泰地產(chǎn)、水囲實(shí)業(yè)6棟30層1251801X2X1：47.16-47.19m22X2X1：56.14-74.41mx；3X2X2：91.88-99.16咨詢狀態(tài)（700（）左右）知本大廈福民路交金田路金雨投資有限公司1棟2328984全復(fù)式空中辦公、居住別墅:262.46-279.64m17800—次性付款96折，分期和按揭不打折成功人士及金領(lǐng)階層云頂翠峰二期福民路與益田路交匯處碧軒房地產(chǎn)1()棟18-311000003X2X2：120.02m2:4x
