loft公寓營銷推廣思路.ppt

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1、0LOFT公寓營銷推廣思路溝通2012-6-25普通公寓商務(wù)公寓酒店式公寓用地性質(zhì)住宅住宅住宅產(chǎn)權(quán)性質(zhì)公寓商務(wù)公寓商務(wù)公寓或公寓產(chǎn)權(quán)年限70年40年70年特點(diǎn)戶型面積小，30~60平米；精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住；配套設(shè)施完善；物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)；銷售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，既可居住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊(cè)公司，價(jià)格相對(duì)寫字樓較低；產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高；大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便??；按照星級(jí)酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計(jì)，體現(xiàn)

2、檔次與舒適性；一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主；大多聘請(qǐng)國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團(tuán)提供專業(yè)、細(xì)致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費(fèi)也較高房地產(chǎn)行業(yè)中的公寓定義合肥市民眼中的公寓定義戶型?。∥飿I(yè)好？地段好？高端？外部分析（市場(chǎng)調(diào)研）內(nèi)部分析（項(xiàng)目分析）SWOT分析客群定位推廣策略產(chǎn)品策略案名建議外部分析（市場(chǎng)調(diào)研）基本情況及去化速度平層公寓類案名面積段產(chǎn)權(quán)性質(zhì)月去化速度成交均價(jià)優(yōu)惠萬科甲殼蟲24—5640年商業(yè)11套左右8100一次性98，按揭99安糧QQ公寓48—6570年住宅未開盤————大溪地雙子星座70—8270年住宅開盤售240套5700交4萬享開盤95折LOFT公寓類

3、恒泰風(fēng)格城市69（買69送72）70年住宅23套左右6400一次性94信地樂富公寓37、52、6670年住宅15套左右11000—12000首付5000起送2萬5裝修基金中環(huán)城60—9070年住宅34套左右770085折區(qū)域內(nèi)開拓環(huán)球世家40—5170年住宅1.3套左右4600按揭每平減66元大華國際港40—30040年商業(yè)15套左右65005層特價(jià)6500，其它樓層8000左右，價(jià)格擠壓名邦西城國際39—5270年住宅27套左右4000首付40%以上99折，老帶新，新客戶優(yōu)惠1000元天時(shí)非常空間37、48、7350年商業(yè)19套左右6500一次性97，按揭9970年產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品月均去化

4、50套，去除大溪地項(xiàng)目后是25套每月；40年（包括50年）產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品月均去化15套；40年產(chǎn)權(quán)公寓去化速度平均低于70年產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品，除了產(chǎn)權(quán)、生活成本的原因外，也與投資市場(chǎng)被壓制有較大關(guān)系；區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)階段辦公需求極其有限，環(huán)球世家的辦公定位值得警醒；外部分析（市場(chǎng)調(diào)研）推廣價(jià)值點(diǎn)及客戶分析70年產(chǎn)權(quán)公寓絕大多數(shù)推廣主題從居住功能出發(fā)，利用總價(jià)低緊抓剛需客戶，銷售情況緊追剛需住宅市場(chǎng)；40年（包括50年）產(chǎn)權(quán)公寓由于投資需求被抑制，居住功能較70年產(chǎn)權(quán)比有劣勢(shì)，市場(chǎng)被壓制；40年產(chǎn)權(quán)公寓的劣勢(shì)，對(duì)于投資客戶來說，影響度較低甚至可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)（不限購等等）；40年產(chǎn)權(quán)公寓投資需求被壓制，

5、自住需求釋放速度首看性價(jià)比，其次與居住價(jià)值關(guān)聯(lián)度高；平層公寓類案名面積段產(chǎn)權(quán)性質(zhì)月去化速度推廣價(jià)值點(diǎn)客戶比例客戶來源區(qū)域萬科甲殼蟲24—5640年商業(yè)11套左右投資+自住投資自住相當(dāng)省外多于合肥市安糧QQ公寓48—6570年住宅未開盤居住功能————大溪地雙子星座70—8270年住宅開盤售240套居住功能蜀山、政務(wù)為主LOFT公寓類恒泰風(fēng)格城市69（買69送72）70年住宅23套左右居住功能自住為主長(zhǎng)豐縣、廬陽區(qū)信地樂富公寓37、52、6670年住宅15套左右居住+投資自住為主周邊區(qū)域中環(huán)城60—9070年住宅34套左右居住功能70%以上自住經(jīng)開、政務(wù)、蜀山、外地及三縣區(qū)域內(nèi)開拓環(huán)球世家

6、40—5170年住宅1.3套左右辦公功能自住為主老板內(nèi)部關(guān)系大華國際港40—30040年商業(yè)15套左右酒店式公寓自住為主經(jīng)開區(qū)名邦西城國際39—5270年住宅27套左右居住功能自住為主上派天時(shí)非?？臻g37、48、7350年商業(yè)19套左右先打投資后打自住自住為主經(jīng)開區(qū)外部分析（市場(chǎng)調(diào)研）整體小結(jié)公寓產(chǎn)品的兩大置業(yè)需求：投資與自住。從目前市場(chǎng)來看，投資需求被壓抑，但部分項(xiàng)目已有激活跡象；商務(wù)公寓產(chǎn)品的兩大終端使用功能：居住與商用。受投資市場(chǎng)及產(chǎn)品區(qū)位限制，多數(shù)項(xiàng)目推廣被迫以居住功能價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)；由于本次政策打壓力度與出發(fā)點(diǎn)的特殊性，市場(chǎng)筑底期雖已開始，但預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)；因此公寓類產(chǎn)品的投資

7、需求預(yù)計(jì)在第四季度或明年可被全面激活；內(nèi)部分析（項(xiàng)目分析）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)18層，底商兩層，3梯30戶，480套，各層戶型面積基本一樣;第一層面積45平左右，第二層面積不計(jì)入總價(jià);每層有幾套不規(guī)則戶型。內(nèi)部分析（項(xiàng)目分析）客戶問卷調(diào)查58%客戶不知道挑高公寓，42%的客戶知道挑高公寓。主要是針對(duì)挑高的概念不熟悉，需在推廣上加以引導(dǎo)。（如層高5.4，買一層送一層等）20—30歲之間的客戶，會(huì)考慮購買或推薦的占43%，不考慮的占14%，不確定的