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1、住宅項目可行性研究報告編制單位：南昌金豐易居住宅消費服務有限公司編制時間：2004年5月~2004年7月33目錄一、總論………………………………4二、市場調研分析……………………8三、項目綜合定位……………………22四、項目投資估算……………………34五、財務分析…………………………42六、不確定性分析……………………43七、風險分析與對策…………………47八、附表………………………………4933總論1、項目建設背景根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產有限公司已通
2、過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共90.9畝。開發(fā)建設用地及土地用途性質變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項目初步方案設計已經完成，項目建議書已經省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。2、項目概況（1）項目名稱：“風華盛世”（2）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建設地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設單位：上海金廈房地產有限公司（6）經營類型：房地產經營、綜合技術服務員、咨詢服務（7）企業(yè)性質：其他有限責任公司（8
3、）資質等級：二級33（9）企業(yè)概況：上海金廈房地產有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術經濟管理人員30人，注冊資金2000萬元，資質等級為二級。公司資金技術實力雄厚，管理嚴密，能夠獨立承擔各類大中小型房地產項目開發(fā)與建設，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設的項目有：南昌市建設路284號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項目等。公司采取新工藝、新技術，不斷堅持科學管理，以“開拓、求實、優(yōu)質、高效”為
4、宗旨，竭誠為社會各界服務。（10）工程概況：“風華盛世”項目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度25%。（11）資金來源：本項目建設資金由上海金廈房地產有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預售房款來解決。根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為14.83%，財務凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經濟
5、效益較好。3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）省計委計投[2004]32號文《關于“風華盛世”項目建議書的批復》；（2）上海金廈房地產有限公司簽定的《國有土地使用權出讓合同》；（3）南昌市規(guī)劃設計院《沿江東路沿線控制性詳細規(guī)劃》；（4）上海同濟大學建筑工程學院設計研究院《“風華盛世”項目初步規(guī)劃方案》；（5）原江西第四建筑工程公司地質勘測資料；（6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》；（7）省審計事務所驗資證明；（8）中國建設銀行江西分行資金證明；（9）國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（
6、第二版）；（10）建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》；（11）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》334、可行性研究報告研究范圍根據(jù)“風華盛世”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。5、研究結論及建議本項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預售房款解決，現(xiàn)場建設條件具
7、備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。從目前房地產市場分析，商品住宅結構性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型和面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。336
8、、主要經濟技術指標“風華盛世”項目主要設計指標見表1、表2表1：“風華盛世”項目主要規(guī)劃設計技術指標序號項目名稱單位指標1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率1.84綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型1
