經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款

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1、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向經(jīng)營性物業(yè)的法人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，還款來源包括但不限于經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營收入的貸款。經(jīng)營性物業(yè)是指完成竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營，經(jīng)營性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房，包括商業(yè)樓宇、星級(jí)賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施（如商場(chǎng)、商鋪）等商業(yè)用房。期限最長(zhǎng)原則上不超過8年。條件　　1、在銀行開立基本賬戶或一般賬戶,具有貸款證(卡),且無不良信用記錄；　　2、在銀行的信用評(píng)級(jí)在BB以上（含），資產(chǎn)負(fù)債率原則上不高于70％；　　3、經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況良好，具有還本付息能力；　　4、擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán),持有合法、有效

2、的土地使用權(quán)證和房產(chǎn)所有權(quán)證；獲得土地使用權(quán)證的方式為國有出讓土地；　　5、董事會(huì)或有權(quán)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；　　6、書面承諾物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在銀行辦理，接受銀行對(duì)物業(yè)經(jīng)營收入、支出款項(xiàng)的監(jiān)管。特點(diǎn)　　1、用于抵押的經(jīng)營性物業(yè)必須是借款人自己擁有的、位于商業(yè)繁華地段的、用于對(duì)外出租并以所收取的租金作為還款來源的的貸款?！　?、貸款可用于公司經(jīng)營范圍內(nèi)合法合規(guī)的資金需求，包括但不限于置換負(fù)債性資金和超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金?！　?、抵押物的價(jià)值必須由具有建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中具有二級(jí)（含）以上房地產(chǎn)估價(jià)

3、機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件的房地產(chǎn)評(píng)估公司平谷。優(yōu)勢(shì)　?。?）貸款用途靈活。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款解決了房地產(chǎn)企業(yè)貸款用途監(jiān)管難的問題，對(duì)于自行建造的物業(yè)，可用于置換負(fù)債性資金和超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的自有資金，即置換出來的是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，銀行對(duì)企業(yè)的自有資金的使用監(jiān)管力度可適當(dāng)降低?！　。?）貸款期限長(zhǎng)。普通的抵押貸款，貸款期限一般1年，企業(yè)面臨的還款壓力較大，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)10年，企業(yè)可獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金。　?。?）還款方式靈活、減輕企業(yè)財(cái)務(wù)管理費(fèi)用?？筛鶕?jù)企業(yè)資金安排和經(jīng)營性物業(yè)現(xiàn)金流狀況合理安排還款計(jì)劃，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的還款來源是經(jīng)營性物業(yè)的穩(wěn)定的

4、現(xiàn)金流，物業(yè)的所有租金監(jiān)管到我行，即保證了貸款的按時(shí)歸還，又節(jié)省了借款人的財(cái)務(wù)人員工作量和財(cái)務(wù)管理成本，使企業(yè)還款壓力降到最低。　?。?）操作簡(jiǎn)單，解決企業(yè)融資難問題。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款操作簡(jiǎn)單，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款主要關(guān)注抵押物的價(jià)值和貸款期內(nèi)的現(xiàn)金流，只要滿足這兩點(diǎn)條件（即貸款第一還款來源和第二還款來源）的經(jīng)營性物業(yè)均可操作經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，企業(yè)可容易得獲得銀行貸款。案例　　2009年8月上海某公司因資金緊張以華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)790平米商務(wù)樓向紅楓借貸借款1500萬元，該公司在為該抵押物辦理房產(chǎn)證之前曾以公司全部股權(quán)向典當(dāng)行質(zhì)押860萬元。經(jīng)盡職調(diào)查后，評(píng)估其房產(chǎn)價(jià)值2800

5、萬且抵押物無任何債務(wù)糾紛，因此設(shè)計(jì)和實(shí)施了如下解決方案：先以860萬元幫助其從典當(dāng)行解壓股權(quán)，再以該房產(chǎn)作為抵押物幫助其從銀行貸款1300萬元。擔(dān)保方式：　　1、經(jīng)營性物業(yè)貸款必須以借款項(xiàng)下的經(jīng)營性物業(yè)抵押作為擔(dān)保方式，抵押率應(yīng)控制在70％（含）以內(nèi)。如有需要，可追加其他擔(dān)保?！　?、借款人可根據(jù)要求將經(jīng)營性物業(yè)投保商業(yè)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限，保險(xiǎn)中不得有任何損害我行利益的限制性條款。提供資料：　　1、申請(qǐng)人和擔(dān)保人各自的《企業(yè)（法人）營業(yè)執(zhí)照》、《經(jīng)營許可證》（如有）、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》、企業(yè)（公司）章程、《貸款卡》；　　2、法定代表人的身份證明或其授權(quán)書和授權(quán)代理人的

6、身份證明原件及復(fù)印件；　　3、三年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及申請(qǐng)借款前一期的月度財(cái)務(wù)報(bào)表；　　4、抵（質(zhì)）押物清單、產(chǎn)權(quán)證明(原件)和有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押或保證人愿意提供保證的有關(guān)證明文件；　　5、產(chǎn)權(quán)證書、租賃協(xié)議及承租方資料；6、董事會(huì)同意以經(jīng)營性物業(yè)抵押的決議。日，中國農(nóng)業(yè)銀行制定出臺(tái)了《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)》，決定在北京、上海、天津、廣州、深圳、杭州、南京等七個(gè)城市穩(wěn)步開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)。新浪樂居論壇!K#N)F3p7g/@據(jù)介紹，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款作為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)的貸款，適應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展需要，即適應(yīng)了房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)多元化經(jīng)營

7、的需要;適應(yīng)了城市發(fā)展的需要;適應(yīng)了農(nóng)行城市業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。)n&q"a??Z房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇據(jù)了解，推出經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，對(duì)增強(qiáng)農(nóng)行房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷能力、改善房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)農(nóng)行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。一是有利于拓展和培育長(zhǎng)期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客戶。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款作為營銷手段，能夠改善對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的服務(wù)質(zhì)量，并與優(yōu)質(zhì)客戶建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定、全面的合作關(guān)系，深度挖掘優(yōu)質(zhì)客戶的價(jià)值。二是有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合收益。通過開展經(jīng)營性物業(yè)抵