經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)場調(diào)控政策取向

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1、經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策取向2014年末全國多地樓市在房地產(chǎn)調(diào)控政策的利好下出現(xiàn)“翹尾”，但這仍然無法掩蓋市場整體低迷的現(xiàn)實。新年伊始，地方政府再次出手救市，這使得房地產(chǎn)調(diào)控可能再次成為樓市的關(guān)鍵詞。當(dāng)前我國經(jīng)濟已經(jīng)進入新常態(tài)，樓市在諸多因素影響下也不可避免開始逐步進入新的發(fā)展階段。正確理解經(jīng)濟新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場的變化，才不至于使得我們對房地產(chǎn)市場做出不合時宜的調(diào)控對策。一、影響當(dāng)前房地產(chǎn)市場走向的宏觀環(huán)境1.經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)改革開放30多年來，經(jīng)濟年均10%左右的持續(xù)高增長，把中國帶到了世界第二大經(jīng)濟體。隨著國民經(jīng)濟總量基數(shù)增大，支撐經(jīng)濟發(fā)展的人力

2、資源、自然資源以及制度安排和經(jīng)濟政策等要素正在發(fā)生變化，再加上國際金融危機的影響，我國經(jīng)濟增速呈現(xiàn)逐級放緩的態(tài)勢。當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入增長速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期的三期疊加階段。這一階段經(jīng)濟發(fā)展最突出的特點就是經(jīng)濟增長速度從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，經(jīng)濟發(fā)展的動力從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動。同經(jīng)濟進入減速換擋、提質(zhì)增效新常態(tài)階段一樣，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了自1998年房改以來保持快速發(fā)展、價格快速上漲的階段，如今也步入一個新階段。房地產(chǎn)業(yè)從居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時代，進入到居民理性消費、企業(yè)理性開發(fā)和

3、產(chǎn)品質(zhì)量進一步提升的時代。2.城市化進程放緩在過去二十年間，中國的城市發(fā)展欣欣向榮，城鎮(zhèn)化進程不斷加快，到2013年底城鎮(zhèn)化率達到53.7%，根據(jù)當(dāng)前國家的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，到2030年城鎮(zhèn)化率將達到70%。這就意味著中國還有近3億人將要在城市安家，購房需求的總量顯然還比較大，但是城鎮(zhèn)化進程相對于前期的速度顯然是放緩的。在本世紀(jì)初，我國的城市人口以每年3%的速度增長，但是到2010年已經(jīng)降至2.5%。根據(jù)IMF的估計，隨著總?cè)丝谠鲩L在2020年之前降至零位，我國的城鎮(zhèn)化率有望進一步降至1.5%。也有專家預(yù)計到2020年中國城鎮(zhèn)化速度可能只有0.8%或1%，城鎮(zhèn)化速度的下

4、降將明顯拖累房地產(chǎn)的發(fā)展速度。但是，城鎮(zhèn)化在各地的放緩步伐顯然是不同的，廣大城鎮(zhèn)化率較低的中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化進程有望比東中部要快，這使得房地產(chǎn)需求在區(qū)域上顯然有一定差異。3.人口結(jié)構(gòu)開始發(fā)生改變我國人口基數(shù)大、增長快，長期以來人口紅利成為中國經(jīng)濟快速發(fā)展最重要的因素。但是，2010年的第六次人口普查顯示，中國人口領(lǐng)域發(fā)生了重大變化，包括勞動。人口走向負增長、生育率水平偏低、年齡結(jié)構(gòu)不合理、老齡化進程加速等等。政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國勞動年齡人口(15歲至59歲之間)的官方數(shù)據(jù)在2012年達到峰值，并在之后的兩年里每年下降數(shù)百萬人。最近幾年開始的勞動力市場趨緊和許多行業(yè)

5、工資上漲已經(jīng)體現(xiàn)了這種轉(zhuǎn)變。不容爭辯的事實是中國購房年齡人口數(shù)量將開始下降，房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷需求結(jié)構(gòu)改變，甚至在很多城市有可能看到購買力出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性短缺。這種人口結(jié)構(gòu)的變化不得不讓人想起曾經(jīng)的日本房地產(chǎn)市場。日本的勞動年齡人口在1992年達到峰值，僅僅一年后巨大的房地產(chǎn)泡沫就開始破裂。因此，中國當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)的變化對于房地產(chǎn)市場的影響必須引起足夠重視。二、房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的問題當(dāng)前房地產(chǎn)市場受到成本上升、房價停滯甚至下跌及高端住宅需求下降等一系列內(nèi)部因素影響，加上國家出臺不動產(chǎn)登記條例以及信貸收縮等外部因素影響，最重要的是房地產(chǎn)市場總體的供大于求，致使房地產(chǎn)市

6、場整體比較低迷。雖然去年已陸續(xù)有城市放開限購，但整個大環(huán)境和人們對于市場預(yù)期的變化對房地產(chǎn)的政策刺激反映已經(jīng)越來越弱，而且政策的邊際效應(yīng)逐漸衰減。雖然，目前總體政策在趨向回暖，但是房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題仍然值得擔(dān)憂，一定程度上，這些問題的解決程度關(guān)乎房地產(chǎn)市場能否軟著陸。1.房地產(chǎn)去庫存化壓力較大伴隨經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的深度質(zhì)變也正在開啟。國家統(tǒng)計局1月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，截止2014年末，全國商品房待售面積為6.22億平方米，比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計算，全國待售商品房約有6百萬套。而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2

7、014年全年，全國商品房銷售面積12億平方米，按此計算，除去新開工面積，當(dāng)前的庫存量需要半年以上的時間來消化。雖然從去年四季度以來，隨著“930”房貸新政、公積金新政、央行降息等利好的推出，使得樓市庫存消化的速度出現(xiàn)了一定程度的改觀，但是，樓市現(xiàn)有的供需格局依然并不樂觀。無論從政府層面、還是市場現(xiàn)實的格局方面，消化庫存仍將是2015年樓市政策的主基調(diào)。2.房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售下滑嚴(yán)重在庫存創(chuàng)新高的同時，2014年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售增速顯著下降。2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%（扣除價格因素實際增長9.9%），增速比1-11月份回

8、落1.4個