淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

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1、淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制摘要：面對(duì)市場(chǎng)商品房保有量不斷增加、通貨膨脹壓縮房地產(chǎn)利潤(rùn)空間、國(guó)內(nèi)熱錢(qián)不斷流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分享地產(chǎn)紅利、國(guó)家宏觀調(diào)控和抑制房?jī)r(jià)的多重壓力下，我國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)正在逐年縮水，越來(lái)越多的爛尾樓、鬼城區(qū)出現(xiàn)在人們的視線中。房地產(chǎn)的成本如何降到最低、如何將效益提高到最高成為地產(chǎn)商最關(guān)注的問(wèn)題。地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)包括設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)藍(lán)圖、招標(biāo)投標(biāo)，施工階段的前期施工和建筑施工和竣工結(jié)算階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，只有對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的成本加以控制，才能實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)資金的良性循環(huán)，才能有利于地產(chǎn)金融

2、的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)成本；控制方法6一直以來(lái)，很多人都習(xí)慣于把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制壓縮在施工階段，采用減少建筑工人數(shù)量、增強(qiáng)工人勞動(dòng)強(qiáng)度、延長(zhǎng)工人勞動(dòng)時(shí)間、壓縮建筑材料成本、縮短建筑工程時(shí)長(zhǎng)等手段來(lái)挖掘房地產(chǎn)效益的潛力。其實(shí)，設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段中的投資控制、質(zhì)量控制、工期控制等都是相輔相成、互相依存的關(guān)系。只有做好前期設(shè)計(jì)藍(lán)圖的最佳，將后期建筑費(fèi)用降到最低，在施工階段保證準(zhǔn)時(shí)、高標(biāo)準(zhǔn)地完成，在竣工階段完成審核工作，才能將房地產(chǎn)的成本控制在最低狀態(tài)，并且保證房產(chǎn)質(zhì)量

3、的最佳。由此看來(lái)，房地長(zhǎng)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期設(shè)計(jì)部分，一個(gè)最佳的設(shè)計(jì)藍(lán)圖是蓋好一棟固若泰山的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的基礎(chǔ)，只有基礎(chǔ)過(guò)硬，后期才能夠依照藍(lán)圖壓縮成本空間。一、設(shè)計(jì)階段的藍(lán)圖設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)招標(biāo)設(shè)計(jì)階段是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)階段，是每一棟大樓的設(shè)計(jì)指南，設(shè)計(jì)階段費(fèi)用在整個(gè)房產(chǎn)建筑工程中的費(fèi)用所占比例只占很小一部分，一般控制在3%以?xún)?nèi)，但這不到3%的磚頭卻是撬起地球的支點(diǎn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的重要性可見(jiàn)一斑。合理科學(xué)的建筑設(shè)計(jì)方案，可以有效降低建筑成本，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本贏在起跑線上。只有將建筑的經(jīng)濟(jì)適用性、安全性、藝術(shù)

4、價(jià)值等多方面均衡，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下設(shè)計(jì)方案才能達(dá)到最優(yōu)。中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)有將近三十年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)公司良莠不齊，大公司打著名牌的旗號(hào)其設(shè)計(jì)方案并不是經(jīng)濟(jì)性和安全性相結(jié)合的，小公司又缺乏參加大項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)，所以，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位顯得至關(guān)重要。6前期設(shè)計(jì)包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)圈的綠化設(shè)計(jì)、商圈配套服務(wù)設(shè)備設(shè)計(jì)、商品樓設(shè)計(jì)和成本預(yù)算等部分。一些工程設(shè)計(jì)盲目的攀比技術(shù)、任意提高安全系數(shù)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、追求建筑的外在藝術(shù)風(fēng)格，大大降低了成本的經(jīng)濟(jì)性，壓榨了成品樓的利潤(rùn)空間。比如對(duì)偏

5、遠(yuǎn)商業(yè)圈的商業(yè)樓盲目追求地標(biāo)性外在，大手筆花在建筑的外在上，并不能實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益的良好預(yù)期。而對(duì)于居民樓的使用面積設(shè)計(jì)、公共設(shè)施設(shè)計(jì)，不追求經(jīng)濟(jì)適用性，都應(yīng)該在設(shè)計(jì)方案競(jìng)標(biāo)中遭到淘汰。個(gè)別的設(shè)計(jì)師在大宗采購(gòu)上大做文章，卻不注重細(xì)節(jié)。比如，樓道內(nèi)的消防栓安置位置不合理導(dǎo)致浪費(fèi)，管道沒(méi)有通過(guò)最短捷徑安置造成浪費(fèi)和安全隱患，消防水槍與消防栓的重復(fù)安置等都在一定程度上造成建筑成本的增加。應(yīng)當(dāng)設(shè)立專(zhuān)家組對(duì)參加設(shè)計(jì)方案競(jìng)標(biāo)的作品進(jìn)行測(cè)評(píng)考量，積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，可以邀請(qǐng)多家競(jìng)投和

6、限額競(jìng)標(biāo)，對(duì)優(yōu)良但未被采納的設(shè)計(jì)方案可以議價(jià)購(gòu)買(mǎi)以備后用，對(duì)采納的競(jìng)標(biāo)公司建立合作關(guān)系，簽訂責(zé)任合同。建筑設(shè)計(jì)方案的購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)分期付款，包款到戶(hù)，明確設(shè)計(jì)方案中每一位設(shè)計(jì)者的責(zé)任，在爭(zhēng)取不改動(dòng)最初設(shè)計(jì)方案的前提下，分階段付款，直至最后竣工。二、工程招標(biāo)的成本控制工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面。施工材料的品質(zhì)，施工單位的效力對(duì)施工階段的成本控制、施工質(zhì)量及進(jìn)度都騎著至關(guān)重要的作用。在招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)采用第三方公證，本著公平、公正、公開(kāi)的原則進(jìn)行投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)各個(gè)參加競(jìng)標(biāo)單位的資質(zhì)

7、應(yīng)嚴(yán)格審查，嚴(yán)禁三類(lèi)企業(yè)、無(wú)照企業(yè)參加競(jìng)標(biāo)，避免對(duì)參加競(jìng)標(biāo)企業(yè)的等級(jí)劃分。6對(duì)于招標(biāo)文件應(yīng)做好編制統(tǒng)計(jì)，對(duì)參加競(jìng)標(biāo)的企業(yè)和公司應(yīng)悉心積累、篩選、分析。競(jìng)標(biāo)成功的企業(yè)要追溯其歷史檔案，對(duì)有不良從業(yè)記錄的企業(yè)要做到心知肚明，與招標(biāo)企業(yè)所簽訂文件中所涉及的費(fèi)用條款要反復(fù)推敲，以便日后施工階段的造價(jià)控制。不論是高價(jià)競(jìng)標(biāo)者還是低價(jià)中標(biāo)者，要一視同仁，推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，在保證質(zhì)量和效率的同時(shí)避免低價(jià)競(jìng)標(biāo)惡性競(jìng)爭(zhēng)。保證質(zhì)量、工期的前提下，采取最佳價(jià)格競(jìng)標(biāo)，并且簽訂合同。在簽訂的合同中明確協(xié)

8、議條款，對(duì)合同中涉及工期、價(jià)款、違約處理等內(nèi)容要有明確的規(guī)定，對(duì)不明確、含糊其辭的內(nèi)容要充分考慮施工過(guò)程中的突發(fā)事件，預(yù)測(cè)施工過(guò)程中的不正常因素，對(duì)索賠要有上限規(guī)定，有效避免過(guò)多賠付。在此之外，應(yīng)合理規(guī)避建筑工程中的風(fēng)險(xiǎn)，采用購(gòu)買(mǎi)工程保險(xiǎn)、勞動(dòng)人員保險(xiǎn)等措施，使預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移和有效分散，從而將施工階段的成本壓縮到最低狀態(tài)。三、施工階段的成本控制施工階段是房地產(chǎn)成本控制的最有效階段，也是建筑資金流動(dòng)最大的環(huán)節(jié)，是工程招標(biāo)的成本控制的實(shí)施部分，是招標(biāo)企業(yè)簽訂合同的實(shí)施環(huán)節(jié)。加強(qiáng)合同履行的監(jiān)管，