房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告

《房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

1、2003年版·中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告第一章房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及投資特性分析第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)涵分析一、房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)的定義和內(nèi)涵什么是房地產(chǎn)呢？關(guān)于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個(gè)方面來(lái)理解。狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產(chǎn)是指作為財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱。在本報(bào)告中，我們?nèi)∑鋸V義，這樣有助于我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的全面認(rèn)識(shí)和整體把握。廣義的房地產(chǎn)包括四個(gè)方面的涵義：1.房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，房依地而建，地為房之載體，房地不可分離；2.房地產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)

2、權(quán)利的有機(jī)結(jié)合。房地產(chǎn)是具有極大價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，是財(cái)富的體現(xiàn)。它既包括了可見(jiàn)的、有形的房地產(chǎn)實(shí)體，又包含了寓于房地產(chǎn)實(shí)體之中的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及由此而形成的各種權(quán)利，如占有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等等；3.房地產(chǎn)作為房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一體，以地產(chǎn)為主，地產(chǎn)是核心。從房地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)來(lái)看，土地可以獨(dú)立存在，形成獨(dú)立的物體，而且是永久性，但房屋不能獨(dú)立存在，沒(méi)有土地，房屋就不能存在。從房地產(chǎn)業(yè)的興起和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育來(lái)看，土地的獲得、占有，不僅是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)和前提，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)端。從房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)

3、的價(jià)格分為地價(jià)和房?jī)r(jià)兩個(gè)部分，其中，地價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成部分。從發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)看，地價(jià)在房地產(chǎn)總價(jià)值中所占的比重就會(huì)越來(lái)越高。因此，地產(chǎn)是房地產(chǎn)的核心；4.房地產(chǎn)既有其財(cái)產(chǎn)屬性，又有其商品、經(jīng)營(yíng)屬性。GUNGHOINTELLIGENCECO.,LTD.4192003年版·中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費(fèi)提供服務(wù)性

4、勞動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)第二層次的服務(wù)部門(mén)。二、房地產(chǎn)的分類(lèi)房地產(chǎn)由房產(chǎn)與地產(chǎn)組成，故無(wú)論從實(shí)物還是從權(quán)利狀態(tài)上，都可將房地產(chǎn)分為“房”與“地”兩大部分，但未必一定要房與地在一起才可稱之為房地產(chǎn)，單純一塊空地也是一種常見(jiàn)的房地產(chǎn)投資形式。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)形態(tài)廣泛，包括寫(xiě)字樓、公寓、別墅、商業(yè)用房、酒店賓館和各類(lèi)專用園區(qū)等一系列子行業(yè)，每一個(gè)子行業(yè)內(nèi)有包含有高中低檔、特殊和各種新型品種。房地產(chǎn)的分類(lèi)從存在形態(tài)上，我們可將房地產(chǎn)分為以下三大種類(lèi)型，即單純的房產(chǎn)、單

5、純的地產(chǎn)和房地結(jié)合的房地產(chǎn)。對(duì)于每一種存在形態(tài)，我們還可根據(jù)其用途不同進(jìn)行細(xì)分，即：1.商業(yè)房地產(chǎn)。包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫(xiě)字樓、飯店、旅店、購(gòu)物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂(lè)設(shè)施、健身中心等及其占用土地。這類(lèi)房地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)的產(chǎn)業(yè)傾斜政策及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這類(lèi)房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。2.住宅房地產(chǎn)。即各種供人們生活居住使用的房地產(chǎn)。根據(jù)其建筑標(biāo)準(zhǔn)、功能等檔次不同可分為中低檔的普通商品住房和高檔的公寓、別墅等多種類(lèi)型。隨著我國(guó)住房制度的改革，普通民居型的住宅房地產(chǎn)將獲得長(zhǎng)足的

6、發(fā)展。3.工業(yè)房地產(chǎn)。指各種服務(wù)于工業(yè)生產(chǎn)的房屋構(gòu)筑物及其占用土地。這包括各種廠房、倉(cāng)庫(kù)和生產(chǎn)用構(gòu)筑物，如水池、水塔、橋梁、煙囪、水井等。這種形式的房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)多伴隨著相應(yīng)的工業(yè)其他投資。另外，近年興起的開(kāi)發(fā)區(qū)投資也基本屬于此類(lèi)型，一般都是進(jìn)行滿足工業(yè)建廠生產(chǎn)需要的土地開(kāi)發(fā)或直接修建標(biāo)準(zhǔn)廠房出售。在房地產(chǎn)交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的用語(yǔ)，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的不同層面上對(duì)交易的一種分類(lèi)。GUNGHOINTELLIGENCECO.,LTD.4192003年版·中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告房地產(chǎn)一級(jí)市

7、場(chǎng)，又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或農(nóng)村集體用地出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)，即商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)、通俗的講，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主要是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的交易。商品房出售，安居房、

8、平價(jià)房出售，以及外銷(xiāo)商品房的先租后售、預(yù)售等，均為二級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)的分類(lèi)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是指已購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)或交換、轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)通常是住房消費(fèi)者之間的交易，常見(jiàn)的有私人間的房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、交換，以及抵押、典當(dāng)、拍賣(mài)等流通形式。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)生活中，二級(jí)市場(chǎng)與三級(jí)市場(chǎng)并不是截然分不開(kāi)的，它們相互滲透，相互銜接。例如，目前的差價(jià)換房中