房地產(chǎn)項目定位報告

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1、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司附件五：項目定位報告模板××項目定位報告榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司營銷策劃部××年××月××日11榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司目錄第一部分項目決策背景及摘要3一、外部環(huán)境3二、內(nèi)部因素3第二部分項目地塊整體情況分析4一、地塊位置4二、地塊現(xiàn)狀4三、項目交通出行狀況4四、項目周邊社區(qū)配套5五、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）5六、市政配套（都要說明距宗地距離、接入的可能性）5七、主要經(jīng)濟技術(shù)指標5第三部分市場分析6一、宏觀市場6二、房地產(chǎn)市場6三、區(qū)域房地產(chǎn)市場6第四部分項目地

2、塊SWOT分析7一、項目地塊優(yōu)勢分析7二、項目地塊劣勢分析7三、項目機會點分析7四、項目威脅點分析7第四部分項目市場定位分析8一、項目定位的原則、戰(zhàn)略與藍圖8（一）、基本原則8（二）、戰(zhàn)略構(gòu)想8（三）、小區(qū)藍圖8二、項目整體定位8（一）、我們的項目是什么樣的住宅？8（二）、定位論證8三、市場地位定位9四、小區(qū)功能定位9五、形象定位9（一）、我們的住宅以什么樣的形象出現(xiàn)？9（二）、定位論證9六價格定位9七戶型面積配比定位10八目標客戶定位及分析10九小區(qū)配套功能的定位1111榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司第一部分項目決策

3、背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。二、內(nèi)部因素1、項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目），如石家莊水泵廠項目要說明該項目對公司再省內(nèi)發(fā)展布局的重要戰(zhàn)略意義；2、公司進入

4、重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。11榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司第二部分項目地塊整體情況分析一、地塊位置宗地所處城市、行政區(qū)域地理位置（包括是否是商業(yè)中心、文化中心、教育中心或行政中心等）。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、地塊現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢、

5、地表現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；3、地塊地表是否涉及到居民拆遷、舊廠搬遷或其他改造等，并說明拆遷對項目開發(fā)進度的影響；4、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；5、土地地形及完整性，地形是否規(guī)整，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地

6、面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項目交通出行狀況1、公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；2、宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；3、現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。11榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)。四、項目周邊社區(qū)配套項目周邊社區(qū)配套一般是指以項目可輔射范圍（3km）內(nèi)的教育（大中小學及教育質(zhì)量情況）、醫(yī)院、購物（大型購物中心、主要商業(yè)和菜市

7、場）、郵局、休閑（文化、體育、娛樂、公園等等設(shè)施）、銀行以及其他配套設(shè)施。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。五、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）項目周邊環(huán)境一般包括區(qū)域治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）、周邊景觀、風水情況以及近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心或超市的建設(shè)等。六、市政配套（都要說明距宗地距離、接入的可能性）說明項目的道路、上水、下水、電信、水

8、、暖、電、氣等基礎(chǔ)市政配套情況，一般重點需要說明的道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。七、主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目的基本用地情況（總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積）、建筑面積（住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積）、容積率、容積率、建筑密度、控高、綠化率以及其