關(guān)于自動估值模型和監(jiān)管關(guān)注

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1、關(guān)于自動估值模型和監(jiān)管關(guān)注本文講述了關(guān)于自動估值模型和監(jiān)管關(guān)注的內(nèi)容，供大家參考，接下來我們一起閱讀下吧。提要:自動估值模型(AVMs)是通過數(shù)學(xué)計(jì)算產(chǎn)生的評估手段,是一種建立在統(tǒng)計(jì)理論基礎(chǔ)上的計(jì)算機(jī)程序,主要用于使用房地產(chǎn)信息來對某種特定物業(yè)的估價(jià)。目前,監(jiān)管部門正在關(guān)注、研究并準(zhǔn)備針對該模型的弱點(diǎn)提出指引政策。在國際上該模型已被廣泛使用了五年,使用者評價(jià)是積極的,AVMs已經(jīng)被視為是一種先進(jìn)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理模型。我們銀行業(yè)人士在學(xué)習(xí)一個(gè)新的管理模式、開發(fā)一個(gè)新產(chǎn)品、制定一個(gè)新政策時(shí),首先要從監(jiān)管的角度認(rèn)識監(jiān)管規(guī)定和監(jiān)管的看法。因?yàn)榉虾妥裱O(jiān)管要求,是當(dāng)今商業(yè)銀行經(jīng)營需

2、要滿足的最基本要素。監(jiān)管要求所包括的已經(jīng)不僅是像《商業(yè)銀行法》這樣的法律、規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn),也不應(yīng)該只有法律和政府規(guī)章,還應(yīng)包括立法者和監(jiān)督人頒布的主要法規(guī)、法條和指引、市場公約、行業(yè)協(xié)會制定的行為守則以及適用于銀行內(nèi)部員工的內(nèi)部行為守則。今天的金融業(yè),商業(yè)銀行的管理模式在變化、管理方法在創(chuàng)新、科技含量在增加,監(jiān)管者對這些動向的關(guān)注也在深入。日前,在拜訪紐約OCC時(shí),一份內(nèi)部刊物《監(jiān)管文摘》(SupervisionsDigest)中有一篇文章介紹了目前在美各商業(yè)銀行和住房信貸機(jī)構(gòu)使用頻繁的一個(gè)比較新的模型自動估值模型(AutomatedValuationModels-AVMs)以

3、及對這種模型的監(jiān)管建議,讀后感到很受啟發(fā)。一、AVMs及AVMs的優(yōu)缺點(diǎn)自動估值模型(AVMs)是通過數(shù)學(xué)計(jì)算產(chǎn)生的評估手段,是一種建立在統(tǒng)計(jì)理論基礎(chǔ)上的計(jì)算機(jī)程序,主要用于使用房地產(chǎn)信息(如物業(yè)特征、市場人口統(tǒng)計(jì)、物業(yè)稅費(fèi)率表、銷售價(jià)格趨勢和地區(qū)趨勢等)來對某種特定物業(yè)的估價(jià)。AVMs主要用于理順傳統(tǒng)物業(yè)評估過程,是按揭貸款安排過程中的主要組成部分。優(yōu)點(diǎn):相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估手段而言,AVMs具有快速、降低成本、前后一致和客觀的優(yōu)點(diǎn)。這不是說盡職的、技術(shù)高超的鑒定者缺乏一致性和客觀性。但是一個(gè)AVM能夠顯著地節(jié)省估價(jià)的時(shí)間并減少與傳統(tǒng)評估過程有關(guān)的成本。缺點(diǎn):主要有三個(gè):

4、首先,它們要依賴所使用數(shù)據(jù)的精確性、綜合性和時(shí)效性。其次,AVMs不能用來決定物業(yè)的物理狀態(tài)和相關(guān)的市場表現(xiàn)。第三,AVMs永遠(yuǎn)不能把一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的評估師的知識與判斷具體化。所以,AVMs適用于一個(gè)有相對充足當(dāng)前數(shù)據(jù),物業(yè)所處地區(qū)相對同質(zhì)且物業(yè)的情況和市場表現(xiàn)相對典型的環(huán)境。當(dāng)數(shù)據(jù)不足夠、地域環(huán)境復(fù)雜且物業(yè)與平均狀況和市場表現(xiàn)有顯著差距時(shí),AVMs作用就發(fā)揮不出來。因此,最關(guān)鍵的是AVMs的使用者能設(shè)計(jì)一個(gè)合適的使用和執(zhí)行策略,以便判斷貸款的整體信貸風(fēng)險(xiǎn),并能反映出所使用AVMs的特殊優(yōu)缺點(diǎn),特別是物業(yè)數(shù)據(jù)能夠支持這些產(chǎn)品。二、AVMs的種類AVMs有三種主要類型:指數(shù)模型

5、、偏好模型和混合模型。簡介如下:指數(shù)模型,也叫價(jià)格指數(shù)模型,只需提供銷售數(shù)據(jù),不需要物業(yè)特征。需要采用重復(fù)銷售的回歸分析,并需要一個(gè)先前的價(jià)格點(diǎn)來啟動運(yùn)行。這些模型可靠性令人懷疑,因?yàn)樗鼈儗ξ飿I(yè)設(shè)定了眾多的假設(shè)條件,卻沒有提供依據(jù)。例如,假設(shè)物業(yè)的特征自上次銷售后保持不變。偏好模型決定于物業(yè)特征。它們針對具體物業(yè)(取決于物業(yè)位置);需要物業(yè)的特征數(shù)據(jù)以及比較數(shù)據(jù);提供了假設(shè)的依據(jù);以規(guī)則為基礎(chǔ);并提供了統(tǒng)計(jì)評估。像指數(shù)模型一樣,它們也需要有一個(gè)先前的價(jià)格點(diǎn)來啟動運(yùn)行。這些模型的局限性在于,依賴于一個(gè)嚴(yán)格限定的地理區(qū)域內(nèi)的最近銷售的數(shù)據(jù),而在某些國家只有部分有限的數(shù)據(jù)。它們也

6、有指數(shù)模型同樣的弱點(diǎn)包括假設(shè)物業(yè)特征保持不變?；旌夏Ｐ桶阎笖?shù)模型和偏好模型的特征結(jié)合起來,涵蓋了銷售數(shù)據(jù)、物業(yè)特征分析、可比銷售、以及估稅模型。許多賣者,包括房利美都向使用多種手段的AVMs模型轉(zhuǎn)換。以上是AVMs的簡要介紹,根據(jù)房利美的說法,使用AVMs的主要目的是要設(shè)計(jì)一種解決方法,并使其服務(wù)于所有的貸款發(fā)放人的業(yè)務(wù)和競爭需要,并有利于客戶。這樣才能更好地解決困難,減低費(fèi)用,并幫助所有美國人擁有自己的房屋和租住可負(fù)擔(dān)房屋的機(jī)會。三、美國監(jiān)管當(dāng)局OCC對使用AVMs的關(guān)注在OCC的內(nèi)部刊物《監(jiān)管文摘》上以自動估值模型:需要引起警惕的方面為題,簡要介紹了AVMs的情況并從以

7、下幾方面提出了監(jiān)管建議。(一)銀行使用(Bankusage)OCC監(jiān)管下的銀行普遍使用AVMs至少五年了。目前大部分國家銀行將這些模型作為發(fā)放住房信貸時(shí)的初步(第一眼)評估工具。銀行傾向于使用AVMs是因?yàn)樗鼈儽葌鹘y(tǒng)的評估手段更迅速和便宜,并能支持自動發(fā)放功能。(二)OCC的關(guān)注點(diǎn)(OCCconcerns)OCC對AVMs有如下?lián)?在估價(jià)單個(gè)物業(yè)時(shí)不準(zhǔn)確(Theyareimprecise)。與評估指引不符。AVMs是在相互鑒定/估值指引(12CFR34中沒有明確的表述)后引入的模型,且模型不能針對物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)