房地產(chǎn)企業(yè)引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的績效研究以vanke為例

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1、房地產(chǎn)企業(yè)引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的績效研究以VANKE為例5．1VANKE簡介VANKE企業(yè)股份有限公司(以下簡稱“VANKE”)，最早于1984年5月在深圳成立，1991年成為第二家在深圳證券交易所上市企業(yè)(VANKEA：000002)，1993年在深圳證券交易所發(fā)行B股(VANKEB：200002)，2014年6月25日從B股轉(zhuǎn)向H股(VANKE企業(yè)：HK2202)。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來，1993年將專業(yè)化住宅開發(fā)確定核心業(yè)務(wù)，多年以來以“不囤地、不誤盤、不拿地王”作為經(jīng)營原則，通過迎合消費(fèi)者需求、不斷優(yōu)化開發(fā)方式實(shí)現(xiàn)高周

2、轉(zhuǎn)下的規(guī)模擴(kuò)張，讓VANKE成為了目前我國最大的住宅開發(fā)企業(yè)，同時(shí)在2010年成為第一個(gè)銷售額超過千億的公司。發(fā)展至今，VANKE的主營業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)中住宅占絕大部分，較少部分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)占全部業(yè)務(wù)比重超過90％。項(xiàng)目城市主要聚集在珠江三角洲、長江三角洲、北京、成都等領(lǐng)域，共占據(jù)我國大陸65個(gè)城市。同時(shí)VANKE也十分注重海外發(fā)展，截止2014年己參與6個(gè)海外房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。VANKE在2010年至2015年銷售均排名行業(yè)第一，據(jù)VANKE2014年年報(bào)，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售額215

3、1億元，銷售面積1806．4萬m2。公司住宅定位為“為普通人蓋好房子”，因此主流戶型為144m2以下，超過全部戶型的90％，并堅(jiān)持合理定價(jià)以及快速銷售，在業(yè)界取得了很好的口碑。物業(yè)服務(wù)方面，VANKE一直主張服務(wù)質(zhì)量，截止2014年，VANKE的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)進(jìn)駐了我國61個(gè)大中型城市，項(xiàng)目有457個(gè)，總共實(shí)現(xiàn)銷售收入19．9億元，服務(wù)面積約為10340萬平方米。多年努力讓VANKE備受外界認(rèn)可，“VANKE”成為行業(yè)內(nèi)第一個(gè)中國馳名商標(biāo)。在VANKE不斷發(fā)展擴(kuò)大的同時(shí)，也非常注重企業(yè)社會(huì)責(zé)任，2006年以來積極參與保障房

4、、廉租房建設(shè)，2007年開始每年公開披露企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告書。2008年經(jīng)過及批準(zhǔn)成立公益基金，主要針對教育、健康、急救、環(huán)境等方面，至2014年累計(jì)捐贈(zèng)超過3．07億元。2011年啟動(dòng)“春天里行動(dòng)”項(xiàng)目，為貧困子女提供醫(yī)療、教育費(fèi)用幫助，至2014年累計(jì)救助130．8萬元。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，VANKE也致力于節(jié)能減排，積極推進(jìn)綠色產(chǎn)業(yè)建筑，至2014年綠色建筑面積認(rèn)證超過880．2萬，不斷研發(fā)除霾系統(tǒng)改進(jìn)室內(nèi)空氣，同時(shí)倡導(dǎo)工廠化生產(chǎn)，原材料多用工廠預(yù)制而減少施工現(xiàn)場垃圾，未來VANKE也會(huì)持續(xù)積極履行社會(huì)責(zé)任、迎合社會(huì)需求。

5、綜合VANKE在行業(yè)龍頭的位置，以及主營業(yè)務(wù)以住宅開發(fā)為主、商業(yè)地產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)為輔與房地產(chǎn)行業(yè)背景相似，因此比較具有代表力，所以本文以VANKE地產(chǎn)為例，對其引入輕資產(chǎn)模式的途徑及伴隨的績效變化進(jìn)行研究。5．2引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的途徑分析小股操盤是指VANKE在合作中并不控股，但項(xiàng)目仍由VANKE團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)操盤的一種開發(fā)方式，VANKE輸出管理和品牌，合作方使用VANKE產(chǎn)品體系，共享VANKE的信用資源和采購資源46。VANKE在引入輕資產(chǎn)模式前，先在2013年2月13日與美國具有“輕資產(chǎn)偶像”之稱的鐵獅門房地產(chǎn)企業(yè)(以

6、下簡稱“鐵獅f-I”)合作學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)。VANKE在該舊金山項(xiàng)目占股70％，但為了更好地學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，鐵獅門雖不控股但負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目操盤運(yùn)營。由于鐵獅門成熟的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目談判和投資達(dá)成很快，流程及時(shí)間節(jié)點(diǎn)非常清晰，收益分配相當(dāng)合理。在經(jīng)歷與鐵獅門的合作后VANKE總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)項(xiàng)目上推行小股操盤開發(fā)方式，開始了VANKE引入輕資產(chǎn)模式的步伐。小股操盤中合作對象可以為項(xiàng)目持有者或資金持有者。對與項(xiàng)目持有者而言，VANKE利用少量資金參股，對項(xiàng)目負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營。對于資金持有者而言，通常合作項(xiàng)目為VANKE自有項(xiàng)目，利用外部資金注入使自身

7、不再控股，再由萬科負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營。合作方選擇由VANKE負(fù)責(zé)操盤，主要是考慮到VANKE所具有的合作方略微欠缺的比較優(yōu)勢，例如成熟的質(zhì)量把控、標(biāo)準(zhǔn)化的制造體系、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、融資途徑、信用資源、資源采購等等。VANKE在小股操盤中可以投入更少的資本來經(jīng)營項(xiàng)目，所以在同等資產(chǎn)規(guī)模的情況下，小股操盤可以支撐更大的經(jīng)營規(guī)模。由于VANKE并不控股，因此在收益分配上權(quán)益利潤不再作為主要來源，更多以服務(wù)費(fèi)為主，例如品牌使用費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、管理技術(shù)費(fèi)、融資手續(xù)費(fèi)、采購資源使用費(fèi)等等，由此以更小的資本投入獲取更多樣化的收益。通過手工統(tǒng)計(jì)

8、2013年及2014年VANKE年報(bào)披露的項(xiàng)目明細(xì)，萬科2013新增小股操盤項(xiàng)目6個(gè)，2014年新增小股操盤項(xiàng)目19個(gè)，小股操盤方式在2014年力度加大。考慮到合作對方有項(xiàng)目持有者和資金持有者兩類，本文篩選出兩個(gè)比較有代表性、信息披露相對較全的項(xiàng)目，分析輕資產(chǎn)模式下小股操盤在不同合作方下的具體應(yīng)用。(1)項(xiàng)目持有者—