淺析商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同及其風(fēng)險(xiǎn)防范

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1、淺析商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同及其風(fēng)險(xiǎn)防范摘要：現(xiàn)實(shí)中，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件層出不窮，究其出現(xiàn)的原因，其中最主要是因?yàn)橘I(mǎi)受人對(duì)所簽合同沒(méi)有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)。為了減少商品房買(mǎi)賣(mài)雙方出現(xiàn)的矛盾，本文對(duì)商品房中出現(xiàn)的幾個(gè)重要的合同進(jìn)行闡釋。Abstract:Inreality,thedisputescaseofmodityhousetradingappearoneafteranother.Themaincauseoftheiremergenceisthatthebuyerinthecontractdoesnothaveaclearunderstanding.Inordertoreduc

2、econflictsbetportantmercialcontractsappearedinmodityhousetrading.關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)；商品房預(yù)售合同；商品房買(mǎi)賣(mài)合同Keyodityhouse；salecontractofmodityhouse；contractsofmodityhousetrading1商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本內(nèi)容1.1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的概念在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商一般先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，作為買(mǎi)賣(mài)合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書(shū)面憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，

3、約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。[1]簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買(mǎi)受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。1.1.2商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的特征商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商采用合同書(shū)形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合

4、同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同作約定。1.1.3商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律規(guī)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”[2]該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人

5、的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。1.2商品房預(yù)售合同1.2.1商品房預(yù)售合同含義商品房預(yù)售合同，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種類型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。[3]1.2.2商品房預(yù)售合同特征商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的物為非現(xiàn)實(shí)存在的物，而是將來(lái)的物，商品房預(yù)售中出賣(mài)的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對(duì)預(yù)售交易行為放任自流，買(mǎi)受人（預(yù)購(gòu)人）承受的風(fēng)險(xiǎn)將大大高于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過(guò)度投機(jī)、欺詐等違法行為。1.2.3商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定在

6、我國(guó)，商品房預(yù)售是被許可的，但對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制進(jìn)行較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。規(guī)定了專門(mén)的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必

7、須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”[4]1.3商品房買(mǎi)賣(mài)合同1.3.1商品房買(mǎi)賣(mài)合同《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。”[5]商品房買(mǎi)賣(mài)合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。1.3.2商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律規(guī)定買(mǎi)賣(mài)合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類，所以商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用我國(guó)的《合同法》；另外，由于對(duì)房屋進(jìn)行交易是買(mǎi)受人一項(xiàng)特別