百大拓基銅陵托萊多三期整體營銷方案

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1、百大拓基銅陵托萊多三期整體營銷方案百大拓基銅陵托萊多三期整體營銷方案合富輝煌（中國）安徽公司托萊多項(xiàng)目組2011/6/7謹(jǐn)呈：拓基地產(chǎn)超越項(xiàng)目本身從一種更高的資源視角下尋求一種更大的價(jià)值販賣目錄第一部分目標(biāo)理解第二部分市場(chǎng)概況第三部分項(xiàng)目本體第四部分項(xiàng)目定位第五部分客群分析第六部分營銷策略第七部分推售計(jì)劃第八部分推廣策略第九部分渠道整合二期洋房剩余貨量去化建議一、項(xiàng)目目標(biāo)理解拓基地產(chǎn)高端產(chǎn)品系標(biāo)桿銅陵有影響力的別墅標(biāo)桿千萬級(jí)富人們的身份標(biāo)桿三期可銷售別墅135套，建筑面積約37475平米實(shí)現(xiàn)均價(jià)15000元/平米以上，實(shí)現(xiàn)銷

2、售金額5.62億左右項(xiàng)目目標(biāo)1、硬性目標(biāo)2、軟性目標(biāo)（三個(gè)標(biāo)桿）價(jià)格目標(biāo)理解合肥別墅市場(chǎng)單價(jià)超過2萬，或總價(jià)超過1000萬的別墅，與本案對(duì)應(yīng)的一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)在售項(xiàng)目：綠城玫瑰園、綠地內(nèi)森莊園：翡翠湖、天鵝湖湖景+品牌觀瀾天下、萬城南山郡：紫蓬山、大蜀山山景眾安綠色港灣、元一高爾夫：大型主題公園、高爾夫核心賣點(diǎn)：湖景、山景、公園、高爾夫、品牌環(huán)境資源型別墅已經(jīng)成為高端別墅的共性本案啟示：本案要在銅陵這樣的三四線城市實(shí)現(xiàn)單價(jià)1.5-1.8萬/平米的高價(jià)，需加強(qiáng)南湖、天井湖等城市資源，以及拓基品牌的培育和展示項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/平米）總價(jià)

3、（萬元）總價(jià)區(qū)間半島1號(hào)14000280-420300-800萬元名流高爾夫莊園9000-18000250萬起眾安綠色港灣12000-23000主力400中房蘭郡10000300-350碧湖云溪16000240-518碧桂園濱湖城9000-14000180-500中鐵國際城一房一價(jià)400-800綠城玫瑰園20000-300001100-1700800-2000萬元左右綠地內(nèi)森莊園20000900-2300元一高爾夫17000650-1000萬城南山郡一房一價(jià)780起，1000萬左右觀瀾天下18000-23000580-120

4、0藍(lán)鼎棠溪人家20000-30000740-1100玫瑰紳城15000220-330300萬元以下靜安睿園10000200-300帝豪星港灣11000-14000200-280二、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、宏觀市場(chǎng)2、區(qū)域市場(chǎng)全國市場(chǎng)/調(diào)控政策影響持續(xù)，成交下滑明顯4月全國重點(diǎn)城市成交量情況表一線城市（深圳除外）4月總體成交呈現(xiàn)季節(jié)性回升，以上海和廣州較明顯限購政策開始顯現(xiàn)影響，大部分城市成交面積下滑明顯從各地五一市場(chǎng)反應(yīng)看，部分城市有回暖跡象，但回暖力度有待觀察不限購城市，如東莞、中山銷售理想合肥4月成交量在全國重點(diǎn)城市排行倒數(shù)第

5、二合肥市場(chǎng)/市場(chǎng)對(duì)策暗折、打折促銷層出不窮，嚴(yán)峻調(diào)控下各房企價(jià)格層面競(jìng)爭(zhēng)將持續(xù)加強(qiáng)：國家宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)控相結(jié)合，中央政府調(diào)控決心不變?cè)黾油恋毓?yīng)大力推廣限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，加強(qiáng)閑置土地處置上海重慶開征房產(chǎn)稅不足五年全額征收營業(yè)稅加強(qiáng)土地增值稅的監(jiān)督房貸：二套最低首付6成，三套禁貸土地競(jìng)買必須說明資金來源并提供相關(guān)證明合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)主要城市擁有2套后不能再購房嚴(yán)格實(shí)行地方政府問責(zé)制加快建設(shè)個(gè)人住房信息系統(tǒng)多種方式增加保障房供應(yīng)限貸、限購抑制資本流入房地產(chǎn)CPI持續(xù)高位，資本尋找保值增值資產(chǎn)持有方式；提高利

6、率，準(zhǔn)備金率，抑制資本流動(dòng)性過快市場(chǎng)大量流動(dòng)性資本投入房地產(chǎn)保值增值與國家為保證金融安全提升利率，銀行準(zhǔn)備金、限貸嚴(yán)格控制房地產(chǎn)漲幅過快項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)鍵詞：稀缺隨著國家政策的限制，別墅、低密度住宅用地被限，其稀缺性日顯時(shí)間相關(guān)政策2003年2月國土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》規(guī)定“停止別墅類用地供應(yīng)。”2003年9月國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》通知表示今后我國將嚴(yán)格控制高檔商品住宅用地，停止申請(qǐng)報(bào)批別墅用地。2004年10月《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管

7、理的決定》中明確要求，國土資源部門要根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)淘汰類、限制類項(xiàng)目分別實(shí)行禁止和限制用地，繼續(xù)停止高檔別墅類房地產(chǎn)、高爾夫球場(chǎng)等用地審批。2006年5月國土資源部下發(fā)“關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知”，從5月31日起中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。2006年6月國土資源部等部委聯(lián)合發(fā)布2006年版《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》，低密度，大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0，單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項(xiàng)目）等被列為限制用地項(xiàng)目，別墅等項(xiàng)目

8、用地則被明令禁止，用地管理一步步收緊。宏觀市場(chǎng)研究結(jié)論總結(jié)二市場(chǎng)大量流動(dòng)性資本投入房地產(chǎn)推動(dòng)房?jī)r(jià)上行與國家為保證金融安全提升利率，銀行準(zhǔn)備金、限貸嚴(yán)格控制房地產(chǎn)漲幅過快，二者劇烈博弈?？偨Y(jié)三隨著國家政策的限制，別墅、低密度住宅用地被限，其稀缺性日益明顯；總結(jié)四國家通過金融行政手段限制房地產(chǎn)