論當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的成因與對(duì)策

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1、論當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的成因與對(duì)策【論文關(guān)鍵詞】高房?jī)r(jià)；成因；對(duì)策　　【論文摘要】改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。過(guò)高的房?jī)r(jià)有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。為此基于對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的成因分析，并有針對(duì)性地提出了解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的對(duì)策建議?！　　　「母镩_(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，住房作為市民賴(lài)以生存的安居場(chǎng)所，住房?jī)r(jià)格又是房地產(chǎn)的一條生命線(xiàn)，貫穿于住房的銷(xiāo)售與使用當(dāng)中，因此越來(lái)越被人們所關(guān)注?！　〗陙?lái)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。特別是一

2、些弱勢(shì)群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房?jī)r(jià)之高而無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。有部分人能擁有幾套房產(chǎn)，而有部分急需住房有些卻是超前的需求，過(guò)高的房?jī)r(jià)有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定?！　?dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素很復(fù)雜，如果結(jié)合到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，則房?jī)r(jià)上升主要原因有經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、住房需求旺盛、資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)、土地資源約束且價(jià)格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求(雖然市場(chǎng)透明度不高可能導(dǎo)致誤判)下的投機(jī)炒作行為等?！　　　∫?、住房?jī)r(jià)格上漲的成因分析　　　　近幾年來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，為廣大市民提供

3、了舒適的住所，但不斷上漲的價(jià)格也給購(gòu)房消費(fèi)者帶來(lái)了煩惱。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一種商品的價(jià)格是由市場(chǎng)上的供需關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素很復(fù)雜，不僅僅是由房子的供需關(guān)系所影響，還有其他的因素，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的分析，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)住房?jī)r(jià)格上漲的原因主要有以下幾個(gè)方面：　?。ㄒ唬┛傮w需求呈旺盛趨勢(shì)　　近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對(duì)居住的要求和需求也日益提高，在我國(guó)的很多城市，都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強(qiáng)勁造成供求關(guān)系緊張，而影響住房總體需求快速增長(zhǎng)的

4、因素有很多，概括起來(lái)主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求，都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，而房?jī)r(jià)快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動(dòng)的。　　1、所謂正常住房需求是指隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng)，現(xiàn)有各城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加，從而使得城鎮(zhèn)居民住房需求的不斷增長(zhǎng)和城市化建設(shè)過(guò)程的加快，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)所產(chǎn)生的對(duì)住房的合理需求，特別是包括外地人購(gòu)房在內(nèi)的中高端需求強(qiáng)勁。消費(fèi)型住房需求增長(zhǎng)，直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。　　2、超前住房需求。這是指超出了購(gòu)買(mǎi)者自身現(xiàn)行購(gòu)買(mǎi)能力而形成的一種需

5、求。從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)上說(shuō)，一種商品的需求是指消費(fèi)者在一定時(shí)期內(nèi)在各種可能的價(jià)格水平下愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)該商品的數(shù)量。根據(jù)定義來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)的住房需求，住房需求是指在現(xiàn)行的住房?jī)r(jià)格水平下，購(gòu)房者既有購(gòu)買(mǎi)欲望又有購(gòu)買(mǎi)能力來(lái)購(gòu)買(mǎi)房子的有效需求。如果購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房產(chǎn)只有購(gòu)買(mǎi)的欲望而沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的能力，就不能算作有效需求，而是一種超前需求。但在現(xiàn)時(shí)生活中，這種有效需求是無(wú)法完全得到滿(mǎn)足的，因?yàn)榇蟛糠仲?gòu)房者是沒(méi)有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力需通過(guò)銀行貸款才得以滿(mǎn)足的需求。2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)個(gè)人可支配收入的比重高達(dá)24.07%，這超出了部分人的經(jīng)濟(jì)承受能力，產(chǎn)生了大量所謂的“房

6、奴”。今年以上海為例，根據(jù)中國(guó)人民銀行9日發(fā)布的7月份上海市貨幣運(yùn)行情況，數(shù)據(jù)表明，上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款大幅增加58.7億元，比上月多增13.2億元，相當(dāng)于第二季度的全部增量。月末政策性個(gè)人住房公積金貸款余額首次突破500億元，高達(dá)501.6億元，當(dāng)月新增住房公積金貸款39.2億元，為上半年月均增量的5倍多，創(chuàng)三年來(lái)單月增量新高。此外，在急劇增加的外資銀行貸款中，也有23.9億元投向了房地產(chǎn)業(yè)。可見(jiàn)，上海房地產(chǎn)業(yè)總體需求旺盛，但這種總體需求大部份是通過(guò)銀行貸款得于實(shí)現(xiàn)的，并不是有效需求。從購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)承受能力來(lái)看，這種住房需求已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這部分人的

7、經(jīng)濟(jì)承受能力，我們不難看出，住房需求是缺乏彈性的，因?yàn)樽》績(jī)r(jià)格上漲，并不能使住房的需求下降反而使其需求日趨旺盛，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售收入不斷增加，并且利潤(rùn)豐厚，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系緊張，供不應(yīng)求。當(dāng)然這類(lèi)需求也包含了一部分的正常住房需求、被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求?！　?、被動(dòng)住房需求。是指因拆遷城鎮(zhèn)居民舊房而產(chǎn)生的住房需求。近幾年，一些地方片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)城市、盲目大規(guī)模拆建，引起大量的被動(dòng)住房需求。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料推算，每年因房屋拆遷導(dǎo)致的住房需求在3億平方米左右，而這幾年每年新增商品房面積僅約為5.5億平方米，住房缺口由此被撕開(kāi)。雖然通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)居

8、民舊房屋進(jìn)行拆遷，可增加土地的供給量，解決城市土地供給不足的問(wèn)題，