國(guó)貿(mào)中心可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告.doc

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1、XX國(guó)貿(mào)中心可行性研究報(bào)告目錄一、市場(chǎng)部分二、項(xiàng)目分析三、營(yíng)銷策略四、利潤(rùn)測(cè)算五、秀稿展示第一部分市場(chǎng)部分一、X市場(chǎng)1、X市概況X市位于X省東南部長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。東鄰太倉(cāng)，距上海80公里；南接昆山、蘇州；西連無(wú)錫、江陰；北瀕長(zhǎng)江黃金水道，與南通隔江相望；西北境與張家港接壤。全境東西間最大直線距離49公里，南北間最長(zhǎng)距離37公里，總面積1264平方公里（含長(zhǎng)江界屬水面）。地勢(shì)低平，海拔大都在3～7米間。山丘主要有虞山、顧山、福山。其中以虞山為最，海拔261米，長(zhǎng)6400米，東端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之說(shuō)。X市

2、現(xiàn)有土地總面積1094平方千米，耕地面積58531公傾，其中水田面積44359公頃，旱地面積14172公頃。境內(nèi)水網(wǎng)交織，各河流湖蕩均屬太湖水系，其分布呈以城區(qū)為軸心向四鄉(xiāng)輻射狀，東南較密，西北較疏。主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、鹽鐵塘、常滸河、張家港、耿涇塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。交通區(qū)位方面，X距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)80公里，距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)140公里，距離蘇州約35公里。整體區(qū)位可謂名城簇?fù)?，坐擁?yōu)越。優(yōu)越的區(qū)位給X的經(jīng)濟(jì)、城市地位、房地產(chǎn)發(fā)展都帶來(lái)了很大的提升。X市區(qū)位圖2、X宏觀經(jīng)濟(jì)分析XGDP年年保持較快增長(zhǎng)，

3、其以服裝業(yè)為龍頭的發(fā)展模式獲得巨大成功。社會(huì)固定資產(chǎn)投資額每年有10%左右的增速，表明X得到各方的大力的支持。國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)研究證明：城市GDP的增速超過(guò)5%，該城市即適合房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。3、X樓市截止到09年度，X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額78.06億元，是2006年的近2倍。自從2007年起，X市的房屋施工面積逐年增長(zhǎng)，可以預(yù)計(jì)2010年的將達(dá)歷史新高。自2007年起至2009年，X市房屋竣工面積每年均有增長(zhǎng)。但從第一季度來(lái)看，2010年度的竣工面積極有可能創(chuàng)下新低。尊天認(rèn)為：2010年，竣工數(shù)量可能創(chuàng)下新低，主要是因?yàn)樾隆皣?guó)十條”的頒布，

4、政策嚴(yán)壓，購(gòu)房者觀望，開(kāi)發(fā)商放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏。4、政策分析隨著國(guó)務(wù)院總理溫家寶在兩會(huì)記者采訪關(guān)于高房?jī)r(jià)的發(fā)言，三、四月有關(guān)房地產(chǎn)的政策相繼出臺(tái)。本輪調(diào)控目的：政府意圖通過(guò)本輪調(diào)控，讓地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入健康的發(fā)展模式，而不是摧毀地產(chǎn)行業(yè)。l抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快的上漲速度l減少房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的政治影響l尋求房產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的平衡l尋求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)型其中房?jī)r(jià)的調(diào)控是重中之重尊天觀點(diǎn)：?本次調(diào)控雖有部分央企退出房地產(chǎn)，但主業(yè)房地產(chǎn)央企大鱷不受影響，而對(duì)于土地財(cái)政問(wèn)題則根本無(wú)涉及。這2個(gè)問(wèn)題不解決，不能根本上解決房地產(chǎn)熱潮問(wèn)題。?本輪調(diào)控

5、新政主要針對(duì)消費(fèi)渠道之中的投資、投機(jī),而其他的影響因素此次調(diào)控未涉及。?保障性住房、梯級(jí)住房體制成為本次政府工作報(bào)告的重點(diǎn)，但還存在執(zhí)行力度、資金、投放數(shù)量的問(wèn)題，短期內(nèi)這一供需矛盾短期內(nèi)也無(wú)法改變。?雖然受本次調(diào)控，但其投資房產(chǎn)的意圖只是被壓制而非消除,在有合適的時(shí)機(jī)仍會(huì)再次進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。新政力度力度之強(qiáng)為近年來(lái)少有。新政影響：暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款提高外地購(gòu)房者入市門(mén)檻嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保證工作實(shí)行工作責(zé)任制度和問(wèn)責(zé)制度銷售項(xiàng)目一次性公開(kāi)全部銷售房源，并明

6、碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售首套自住房建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30％；第二套住房的家庭，比例不得低于50％，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍增加房地產(chǎn)投資成本控制投機(jī)、投資控制投機(jī)、投資減少央企參與減少地王落實(shí)調(diào)控責(zé)任規(guī)范銷售行為調(diào)控影響根本性問(wèn)題未大幅度涉及市場(chǎng)供需矛盾仍然存在有效調(diào)控方式還未使用只控制投資過(guò)于片面、單一心理預(yù)期大于實(shí)際作用新聞媒體加速利空心理短期調(diào)控作用明顯長(zhǎng)期調(diào)控缺乏實(shí)際手法短期影響長(zhǎng)期影響下輪波動(dòng)能量積累新政對(duì)X房產(chǎn)市場(chǎng)影響：l目前，X住宅市場(chǎng)以大戶型為主。市場(chǎng)主力是住宅產(chǎn)品，適合投資的酒店公

7、寓、商辦性質(zhì)小戶型產(chǎn)品不多，顯示購(gòu)房主力為剛性和投資需求。l本次調(diào)控針對(duì)投資性購(gòu)房，對(duì)于以剛性需求為主的X市場(chǎng)影響有限。l此次調(diào)控對(duì)外來(lái)購(gòu)房的壓制，是會(huì)有一定的不利影響。我司認(rèn)為此政策在未來(lái)不會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持，外來(lái)購(gòu)房需求壓制后一旦釋放將會(huì)帶來(lái)強(qiáng)勁的需求反彈新政對(duì)本項(xiàng)目影響對(duì)于本項(xiàng)目，雖然剛性需求不減，但由于投資客源、非X戶籍購(gòu)房、普通改善型購(gòu)房受新政壓制，還是對(duì)購(gòu)房客源的來(lái)源產(chǎn)生影響。影響后的空缺需待填補(bǔ)增加剛性需求客源數(shù)量開(kāi)發(fā)規(guī)模房型設(shè)計(jì)景觀綠化包裝推廣營(yíng)銷方式尊天預(yù)判：?后續(xù)政策出臺(tái)視政府調(diào)控決心和調(diào)控效果；?2010年的政策

8、年中，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一減速過(guò)程，包括部分回調(diào)的可能，而且這種調(diào)整會(huì)持續(xù)全年；?但在整體經(jīng)濟(jì)向好影響和本質(zhì)性問(wèn)題不解決下，未來(lái)幾年仍是房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮期；?甚至大膽預(yù)測(cè)后續(xù)有一較強(qiáng)的反彈行情。新政下，X購(gòu)房者需求產(chǎn)生了那些變化？尊天觀點(diǎn)：?受新政調(diào)控影響，購(gòu)房意愿有一定的