香港房地產(chǎn)信托基金（Ｈ－ＦＩＥｌＴｓ）的風(fēng)險(xiǎn).doc

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1、香港房地產(chǎn)信托基金（Ｈ－ＦＩＥｌＴｓ）的風(fēng)險(xiǎn)　摘要：房地產(chǎn)信托基金(REITs)在歐美等地的發(fā)展歷史已經(jīng)有四十多年，直至最近這種資產(chǎn)證券化概念才在香港萌芽，從零開始，至2007年4月底，香港已上市的6只H-REITs的市值合計(jì)已超過660億港元。由于國(guó)際性對(duì)沖基金的不斷追捧，使得REITs市場(chǎng)的表現(xiàn)熾熱非常。這為回歸后飽受各種不利環(huán)境打擊的香港房地產(chǎn)界帶來了新的希望，讓房地產(chǎn)開發(fā)商們看到了一條新的融資途徑。同時(shí)亦使到香港投資者對(duì)這種新穎投資工具產(chǎn)生了無限的憧憬，甚至有人接受了REITs將會(huì)是一種低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的理想化投

2、資產(chǎn)品。事實(shí)是，除領(lǐng)匯外，其余的H－REITs在香港股票市場(chǎng)上的股價(jià)均出現(xiàn)大起大落的情況，引起了許多人對(duì)于REITs風(fēng)險(xiǎn)的醒覺。本文分析了H－REITs出現(xiàn)的歷史過程，指出了H-REITs在市場(chǎng)上的表現(xiàn)是受多種因素影響，除了自身的運(yùn)作方式和投資者的投機(jī)心理的原因外，H－REITs的相關(guān)法規(guī)有欠完善和投資者風(fēng)險(xiǎn)對(duì)防范意識(shí)不足是主要的外在和內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)因素?！　￡P(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托基金；融資成本；投資者；房地產(chǎn)商　　　　一、推出H-REITs的意義和重要性　　　　自開埠以來，房地產(chǎn)業(yè)一直成為香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，特別是上世紀(jì)香

3、港房地產(chǎn)基本上服從“大漲小回”的規(guī)律，1997年金融風(fēng)暴后，這種規(guī)律出現(xiàn)了根本性的改變，香港房地產(chǎn)發(fā)展速度顯著放緩(見圖1-1)。目前香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的問題之一，就是行業(yè)的融資渠道如何拓寬，香港房地產(chǎn)商的融資成本約在4％－6％之間，遠(yuǎn)高出鄰近的新加坡的1％－2％，加上房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中比重過高，銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)，提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的條件。香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迫切需要發(fā)展銀行以外的融資渠道，以解決房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金問題?！　〗陙碓趪?guó)際資本市場(chǎng)迅速發(fā)展的[房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金]，[房地產(chǎn)投資基金]，又或在香港稱為

4、[房地產(chǎn)投資信托基金](RealEstateInvestmentTrust，以下簡(jiǎn)稱“REIT”，在本文中眾數(shù)以REITs表示，H-REITs中的“H”是指HongKong)，都是指專門從事房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的集合信托投資計(jì)劃。其構(gòu)思源自共同基金(MutualFund)，香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“香港證監(jiān)會(huì)”)更把REITs視作單位信托及互惠基金(即共同基金)的一種。REITs的出現(xiàn)不僅為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了銀行外的融資渠道，而且為投資者提供了具有穩(wěn)定增長(zhǎng)、高收益分配和較低風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)點(diǎn)的投資產(chǎn)品?！　　　《?/p>

5、、H－RElTs存在的一些問題和不足　　　　由于REITs在香港是新型投資工具，作為一種新生事物，REITs的發(fā)展無可避免地要經(jīng)歷一系列的法律、體制和意識(shí)等方面不明朗因素和障礙的考驗(yàn)?！　　　?一)發(fā)展PElTs的相關(guān)法律規(guī)范仍有改進(jìn)余地3　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要依靠強(qiáng)大的法律體系，而現(xiàn)有相關(guān)法律與其它國(guó)家相比在市場(chǎng)主導(dǎo)方面略顯遜色。這一方面反映了對(duì)新興的REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的力度有待加強(qiáng)，另一方面也應(yīng)對(duì)于相關(guān)法規(guī)的進(jìn)一步調(diào)整，適合市場(chǎng)發(fā)展的需要?！　　　?二)投資者風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足——“無風(fēng)險(xiǎn)”悖論的誤區(qū)　　任何一項(xiàng)

6、投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，這是資本市場(chǎng)運(yùn)作中的一個(gè)公理。任何一個(gè)理性的投資者都會(huì)做出對(duì)自己最有利的選擇，這意味著，越是需要長(zhǎng)期投入、前景不明的投資品，對(duì)于投資者本身的風(fēng)險(xiǎn)越低，因?yàn)樗麄儠?huì)給予風(fēng)險(xiǎn)更多的關(guān)注與研究；而那些在短期內(nèi)需要大量投資、并很快看得到成敗的投資，投資者往往會(huì)由于短期的收益表現(xiàn)忽視對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的慎重考慮——這一悖論當(dāng)然會(huì)給正在積極投資新興投資產(chǎn)品的投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)?！　EITs在歐美等地的發(fā)展歷史已經(jīng)有四十多年。直至最近這種資產(chǎn)證券化概念才在香港萌芽，令香港業(yè)界和投資者對(duì)這種新穎投資工具產(chǎn)生了無限的憧憬。在不足兩年

7、內(nèi)，從零開始，至2007年4月底，香港已上市的6只REITs的市值合計(jì)已超過660億港元。由于機(jī)構(gòu)投資者，特別是國(guó)際性對(duì)沖基金的不斷追捧，使到REITs市場(chǎng)的表現(xiàn)熾熱非常。目前，在香港較早上市的三只RETIs各有自己的代表性：領(lǐng)匯代表的是香港特區(qū)政府房委會(huì)資產(chǎn)的一種私有化融資工具，泓富代表了大型香港房地產(chǎn)商套現(xiàn)部分其持有香港地區(qū)物業(yè)的例子，而越秀REITs則是第一家以中國(guó)為主題的房地產(chǎn)投資信托。　　香港的REITs市場(chǎng)雖然比新加坡的發(fā)展稍晚，但房地產(chǎn)業(yè)作為香港經(jīng)濟(jì)的主要命脈，整體的商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)比新加坡市場(chǎng)大，成交量

8、遠(yuǎn)超新加坡。此外，香港作為中國(guó)境外的國(guó)際金融中心，香港市場(chǎng)也將在未來自然成為內(nèi)地房地產(chǎn)商的國(guó)際融資市場(chǎng)。以中國(guó)主要城市投資房地產(chǎn)回報(bào)率7％-12％計(jì)算，遠(yuǎn)高于新加坡的REITs的平均回報(bào)率4％－6％，因此，內(nèi)地房地產(chǎn)商會(huì)傾向于在香港發(fā)行REITs?！　☆I(lǐng)匯(0823，HK)是香港第一只上市REIT，2005年上市時(shí)曾掀起一股REI