a公司房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范

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1、A公司房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范第2章蘇州市A房地產(chǎn)公司基本情況2.1蘇州市A房地產(chǎn)公司背景資料1、蘇州市A房地產(chǎn)公司概況A房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司于1997年在蘇州成立，是經(jīng)建設(shè)部批準(zhǔn)的國家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。在十五年的創(chuàng)業(yè)過程中，公司建立了現(xiàn)代企業(yè)管理模式，以董事會(huì)為核心決策層，經(jīng)理為直接經(jīng)營層，采取直線職能機(jī)構(gòu)管理方式，建立了高效的組織機(jī)構(gòu)，同時(shí)也培養(yǎng)了一批高素質(zhì)的管理人才和各類專業(yè)的技術(shù)人才，積累了雄厚的資金和豐富的經(jīng)驗(yàn)。目前公司擁有總資產(chǎn)近20億元，注冊(cè)資本為2億元，土地儲(chǔ)備近1500畝，年開發(fā)量在60

2、萬平方米以上，已在多個(gè)城市（武漢、長(zhǎng)沙，南寧、杭州等）開發(fā)項(xiàng)目十多個(gè)，公司成長(zhǎng)速度非?？臁９緩臉I(yè)人員300人（不含公司臨時(shí)建筑施工隊(duì)伍），其中，公司管理人員120人，工程技術(shù)人員90人。該公司地處商業(yè)開發(fā)地帶，交通便利，經(jīng)營場(chǎng)所面積2000平方米。A公司主要的經(jīng)營范圍主要是：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及投資、建設(shè)項(xiàng)目總承包、土地綜合開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)以及物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)。自1997年成立以來公司始終堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)、綜合開發(fā)”和“社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益”三統(tǒng)一的方針，累計(jì)開發(fā)各類房屋700萬平方米，共

3、向社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)商品房3.2萬余套。公司致力于以人性化和人文的角度去開發(fā)項(xiàng)目，努力使每一個(gè)項(xiàng)目不但成為城市發(fā)展的亮點(diǎn)，同時(shí)也是城市歷史和文脈的自然延續(xù)。目前，公司計(jì)劃投資3億元，建筑經(jīng)濟(jì)適用房。該項(xiàng)目一期工程已交付使用，二期工程已全面建設(shè)。公司從開發(fā)大量的高檔商品房開始轉(zhuǎn)向適應(yīng)市場(chǎng)需求的普通住宅、寫字樓和商務(wù)樓的開發(fā)建設(shè)。2、A公司的財(cái)務(wù)狀況及分析A公司自成立以來，一直在發(fā)展壯大，經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，財(cái)務(wù)狀況良好。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中不斷暴露出來的問題以及國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)控措施的不斷出臺(tái)，A房地產(chǎn)開發(fā)公

4、司開始感覺到企業(yè)發(fā)展的壓力?，F(xiàn)通過該公司2011年年底編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行初步的了解，并對(duì)其納稅情況作出分析。根據(jù)A公司2011年的利潤(rùn)表，我們可以看出2011年的利潤(rùn)總額和稅后利潤(rùn)與2010年相比差異很大，2011年收入比2010年收入相差25000萬元，利潤(rùn)總額相差12792萬元，凈利潤(rùn)相差8570.64萬元，但兩年的成本費(fèi)用相差卻不大。這對(duì)于處于特殊行業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這種情況都將成為納稅評(píng)估和稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行審查的重點(diǎn)和疑點(diǎn)。作為企業(yè)的稅收籌劃人員在對(duì)企業(yè)進(jìn)行籌劃時(shí)首先就是要查

5、出企業(yè)財(cái)務(wù)上存在的問題，不僅是以前年度存在的財(cái)務(wù)問題還是今后將要發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，稅收籌劃人員的基本工作任務(wù)就是要控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而所謂的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制指的就是在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃、事中控制、事后審閱和安排，免除或降低稅務(wù)處罰，盡可能地規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，并在不違反國家稅法的前提下盡可能地獲取“節(jié)稅”的收益，降低公司的稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)于A公司的這種情況我們需要作更進(jìn)一步的調(diào)查與分析，以便作出具體的稅收籌劃方案。根據(jù)A公司的所有財(cái)務(wù)資料和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)證明進(jìn)行詳細(xì)的分析和計(jì)算統(tǒng)計(jì)后，得出A公司2

6、011年度的納稅情況表如下：根據(jù)納稅情況表可以看出該公司的納稅合計(jì)數(shù)額為6088.50萬元，其中以營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個(gè)稅種的稅負(fù)最重，尤其是土地增值稅所占比重最大，稅收籌劃的空間還是比較大的。2011年計(jì)算得出企業(yè)整體稅負(fù)（納稅合計(jì)總額÷主營業(yè)務(wù)收入總額）為12.18%，由此可以看出企業(yè)整體稅負(fù)并不輕。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所負(fù)擔(dān)比較重的稅種中其實(shí)企業(yè)所得稅一直占有很大的比重，查閱近五年的納稅情況發(fā)現(xiàn)，2007—2010年的企業(yè)所得稅占公司整體納稅稅額中的比重分別為20%、18%、30%、26.7%。而2

7、011年的比重為4.065%，這需要作進(jìn)一步的分析。因?yàn)楣舅婕暗臉I(yè)務(wù)范圍較廣，我們根據(jù)將根據(jù)幾個(gè)重要指標(biāo)的分析作為對(duì)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)審查和籌劃的切入點(diǎn)。根據(jù)該公司2011年的利潤(rùn)表計(jì)算得出：主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率=（50000－75000）÷5000=－33%主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)變動(dòng)率=（9000－22500）÷2250=－60%其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)變動(dòng)率=（700－750）÷750=－6.67%主營業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率=（38000－48000）÷4800=－20.83%期間費(fèi)用（營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）變動(dòng)率=（3700+4000+

8、1550－4000－3200－1700）=3.93%查閱最近幾年的主營業(yè)務(wù)成本率指標(biāo)得出結(jié)果如下表所示：根據(jù)最近五年的成本率指標(biāo)發(fā)現(xiàn)：2007—2011年的平均主營業(yè)務(wù)成本率為62.75%，而2011年的主營業(yè)務(wù)成本率達(dá)到76%。同時(shí)，主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率和主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)變動(dòng)率比值均小于1，且相差較大，在正常情況下，二者應(yīng)該基本同步增長(zhǎng)，但結(jié)果卻相