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《棲霞楓情水岸住宅項(xiàng)目策劃書》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、姓名：沈陽班級：浦營銷0903學(xué)號：P2102090323題目：南京棲霞楓情水岸策劃指導(dǎo)老師：陳元山南京棲霞楓情水岸市場推廣策劃方案目錄一、背景（1）背景介紹（2）環(huán)境綜述二、預(yù)期目標(biāo)三、產(chǎn)品定位和環(huán)境分析（1）關(guān)于土地優(yōu)劣勢分析（2）項(xiàng)目概況（3）目標(biāo)客戶和區(qū)域四、定價策略五、宣傳策略（1）媒體選擇（2）廣告預(yù)算一、背景介紹南京棲霞建設(shè)股份有限公司成立于1999年12月，以南京棲霞建設(shè)集是（團(tuán)）公司的控股子公司，聯(lián)合南京新港高科技股份有限公司等五家單位共同發(fā)起設(shè)立的股份有限公司。公司注冊資本1.4億元人民幣
2、，總資產(chǎn)１３億人民幣。公司主營：住宅小區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)；商品房銷售、租賃、售后服務(wù)等，公司是國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司自成立以來，始終堅持國家建設(shè)部倡導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的方針，致力于開發(fā)建設(shè)設(shè)施完善、管理規(guī)范、品質(zhì)高尚、適度超前的住宅小區(qū)。公司目前已建和在建的項(xiàng)目主要有：紅山山莊、櫻駝山莊、月牙湖花園、東方城、太陽城天悅花園、太陽城天泓山莊、匯林綠洲、云錦美地等。其中，月牙湖花園和東方城是國家小康住宅示范工程；太陽城天泓山莊已于2001年被建設(shè)部列為企業(yè)集團(tuán)型國家康居示范工程。目前公司已進(jìn)入蘇州市開發(fā)建設(shè)
3、，并正在積極準(zhǔn)備進(jìn)入無錫、常州等城市。公司長期致力于企業(yè)核心競爭能力的培養(yǎng)，在構(gòu)建學(xué)習(xí)型組織、培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人隊伍、加強(qiáng)法人治理結(jié)構(gòu)、建設(shè)優(yōu)秀企業(yè)文化、鍛造技術(shù)創(chuàng)新能力、建立質(zhì)量保證體系方面做了大量工作，并取得顯著成效。公司通過了英國雅斯利公司ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證。2003年6月30日，在蘇州市成立了注冊資本為3億元人民幣的蘇州棲霞建設(shè)有限責(zé)任公司，力爭在3至5年內(nèi)建設(shè)成為全國最大的現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)之一。（2）環(huán)境綜述經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高為房地產(chǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長為房地產(chǎn)市
4、場快速發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處在住房市場化改革之后的快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)成為利潤率相當(dāng)高的一個行業(yè)，從而吸引了眾多企業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)融資鏈條從土地使用權(quán)銀行抵押到要求建筑企業(yè)墊資建造，再到商品房預(yù)售，為企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利的金融環(huán)境。而與此同時，國內(nèi)銀行實(shí)際存款利率較低，再綜合利息稅和物價指數(shù)，基本上接近于零利率；股票市場長期低迷，投資渠道不暢；住房價格上漲幅度遠(yuǎn)高于住房按揭貸款利率，住房投資首付只需20～30%，可以進(jìn)行以小搏大的投資。這些條件又促使社會資金大舉流向房地
5、產(chǎn)業(yè)。南京作為全國發(fā)展得較快的長三角發(fā)達(dá)地區(qū)之一，房地產(chǎn)業(yè)的成長性最好，成為房地產(chǎn)業(yè)投資的首選之地。人民幣升值預(yù)期促進(jìn)房價上漲在宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長的大背景下，人民幣面臨較大的升值壓力。市場預(yù)期升值時，大量短期的國際投機(jī)性資金將涌入中國。由于國內(nèi)投資渠道不暢，因此具備保值增值功能的房地產(chǎn)自然成為這些游資的投機(jī)對象。在宏觀調(diào)控的形勢之下，盤踞在滬杭的資本南下深圳，導(dǎo)致了深圳房價的短期暴漲。但由于深圳土地供應(yīng)有限，可供“游戲”的樓盤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此大量資本必然還會重新選擇投資區(qū)域。作為長三角重鎮(zhèn)的南京，近幾年的經(jīng)濟(jì)增
6、長始終在高位運(yùn)轉(zhuǎn)，隨著“十一五規(guī)劃”的出臺，城市遠(yuǎn)景壯觀，投資潛力不斷加強(qiáng)，從而使投資擴(kuò)張，需求加大，近而促進(jìn)房價上漲。（二）預(yù)期目標(biāo)1、提高知名度，增加銷量2、提高公眾知名度，增強(qiáng)競爭優(yōu)勢，給競爭對手制造壓力，提高市場占有率。3、從顧客價值方向出發(fā)，挖掘壞境能給予買家的利益點(diǎn)，得到公眾對“棲霞楓情水岸”的認(rèn)可度。4、通過廣告本身蘊(yùn)含的文化氣息來塑造企業(yè)的文化品位，提高產(chǎn)品本身檔次。（三）（1）優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢及機(jī)會棲霞楓情水岸，地處金雞湖東絕版地段，緊鄰新開業(yè)的圓融時代廣場，小區(qū)北門距輕軌一號線星湖
7、街站約400米，步行過去大概5分鐘，相距金雞湖商業(yè)廣場約30米、鄰里中心約100米、行政中心約200米；小區(qū)南門距新洲幼兒園約40米、園區(qū)二小約500米、園區(qū)三中約700米；小區(qū)東門距九龍醫(yī)院約1000米；周邊銀行、郵局、超市、酒店等配套一應(yīng)俱全，是完美生活的黃金分割點(diǎn)。容積率：≤1.8；建筑密度：≤25%；綠地率：≥35％；建筑高度：≤35米；建筑間距系數(shù)：1.35；這樣的住宅應(yīng)該是比較舒適的楓情水岸二期，經(jīng)過前后四年時間精心規(guī)劃，其建筑、景觀、道路的設(shè)計已臻于完美，優(yōu)雅高貴的現(xiàn)代外立面，精致和諧的景觀組團(tuán)
8、，無一不流露出“居于園區(qū)絕對中央.立足城市絕對園林”的王者氣脈。雖說南京北有長江，東有紫金山的天然阻隔，但我認(rèn)為整個城市發(fā)展格局已經(jīng)突破了紫金山，城市東進(jìn)是大勢所趨！隨著紫金山東麓一批房產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)，紫金山周邊的房產(chǎn)資源已消耗殆盡。而棲霞山作為紫金山東面的一座大山，坐北朝南，是全國四大賞楓葉的圣地，享有盛譽(yù)。在棲霞山和仙林湖地塊的中間，正是中國古代風(fēng)水理論中最好的選擇：“山之南水之陰”。隨著城市東進(jìn)
