易居項(xiàng)目開發(fā)模式

《易居項(xiàng)目開發(fā)模式》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、項(xiàng)目開發(fā)模式區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)模式分為“一級(jí)、二級(jí)開發(fā)分離”與“一級(jí)、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)”兩種模式，目前官塘項(xiàng)目正在進(jìn)行規(guī)劃征地，確定開發(fā)模式是項(xiàng)目開發(fā)前提。交投公司模式二：獨(dú)立開發(fā)型模式三：合作方開發(fā)型交投獨(dú)自負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，乙公司主導(dǎo)開發(fā)，交投關(guān)聯(lián)公司按照股本比例分配收益。關(guān)聯(lián)公司（土地+資金）關(guān)聯(lián)公司（土地）乙房產(chǎn)公司（資金+專業(yè)）征地拆遷安置公建施建設(shè)一級(jí)開發(fā)運(yùn)作鎮(zhèn)江市交通投資公司一級(jí)土地開發(fā)二級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)官塘項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)主要為拆遷、安置、公建基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)：目前土地一級(jí)開發(fā)正在進(jìn)行中，目前主要從事征地和拆遷工作。官塘項(xiàng)目如進(jìn)行一

2、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，則二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主要為以下三種模式：交投公司獨(dú)立開發(fā)；共同開發(fā)型；由引進(jìn)的合作伙伴開發(fā)?；陧?xiàng)目體量大，物業(yè)豐富，建議在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中，積極引入社會(huì)資金，進(jìn)行合作開發(fā)，既能減輕政府的資金壓力，又能充分利用實(shí)力開發(fā)商的開發(fā)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)運(yùn)營(yíng)新官塘/項(xiàng)目開發(fā)模式甲房產(chǎn)公司（資金+專業(yè)）關(guān)聯(lián)公司（土地+資金）雙方共同組建新的項(xiàng)目公司，共同開發(fā)，城建控股。模式一：共同開發(fā)型一二級(jí)分離開發(fā)模式的特點(diǎn)是較快回籠資金，運(yùn)作比較單純，但對(duì)項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)的力度相對(duì)較弱。一級(jí)開發(fā)樹立區(qū)域品牌，再按照出讓時(shí)序進(jìn)行投資建設(shè)，出讓土地，實(shí)現(xiàn)投資和產(chǎn)出的有效

3、平衡。一級(jí)開發(fā)貸款國(guó)家銀行土地運(yùn)作資金運(yùn)作鎮(zhèn)江市政府鎮(zhèn)江交通投資公司或者合作單位授權(quán)一級(jí)開發(fā)完成一級(jí)開發(fā)官塘區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)一級(jí)開發(fā)協(xié)調(diào)授信額度土地出讓土地出讓金回收開發(fā)商A開發(fā)商B開發(fā)商C運(yùn)營(yíng)新官塘/項(xiàng)目開發(fā)模式項(xiàng)目啟動(dòng)期，土地價(jià)值尚未顯現(xiàn)，“一級(jí)、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)”也是可考慮的開發(fā)模式。其特點(diǎn)為：能實(shí)現(xiàn)二級(jí)開發(fā)控制力，分享二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)，但是周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大。一級(jí)開發(fā)貸款土地出讓金開發(fā)建設(shè)資金鎮(zhèn)江市國(guó)土局國(guó)家開發(fā)銀行二級(jí)開發(fā)貸款土地運(yùn)作資金運(yùn)作鎮(zhèn)江市政府鎮(zhèn)江交通投資公司授權(quán)一級(jí)開發(fā)完成一級(jí)開發(fā)土地招拍掛交投或江蘇一德項(xiàng)目公司房地產(chǎn)

4、項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目公司官塘區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目一二級(jí)聯(lián)動(dòng)整體開發(fā)運(yùn)營(yíng)……………一級(jí)開發(fā)二級(jí)開發(fā)啟動(dòng)資金建設(shè)中資金協(xié)調(diào)授信額度實(shí)行土地一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，有利于項(xiàng)目的進(jìn)度控制，有利于整個(gè)城區(qū)的形象樹立與目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)將造成政府企業(yè)資金壓力過大，需要借助國(guó)家開發(fā)銀行的支持，實(shí)現(xiàn)區(qū)域持續(xù)滾動(dòng)開發(fā)。同時(shí)周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大。運(yùn)營(yíng)新官塘/項(xiàng)目開發(fā)模式土地出讓收入市財(cái)政部門官塘開發(fā)公司階段二：土地出讓金以某種形式返還階段一：土地出讓金進(jìn)入市財(cái)政部門官塘項(xiàng)目實(shí)行一級(jí)開發(fā)模式，項(xiàng)目的贏利將主要來源于土地出讓收益分成。一二級(jí)分離開發(fā)模式：土地出讓收益分成運(yùn)營(yíng)新官塘

5、/項(xiàng)目開發(fā)模式土地出讓金返還給一級(jí)開發(fā)單位如官塘項(xiàng)目實(shí)行一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式，則二級(jí)項(xiàng)目公司開發(fā)的物業(yè)銷售也是開發(fā)公司未來主要的利潤(rùn)來源利潤(rùn)空間二級(jí)開發(fā)單位成本土地樓面價(jià)格（土地一級(jí)開發(fā)單位成本）項(xiàng)目售價(jià)鎮(zhèn)江交通投資發(fā)展有限公司，土地一級(jí)開發(fā)二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)、銷售項(xiàng)目一級(jí)、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)示意項(xiàng)目贏利模式示意運(yùn)營(yíng)新官塘/項(xiàng)目開發(fā)模式一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式：土地出讓收益分成+二級(jí)項(xiàng)目公司開發(fā)的物業(yè)銷售項(xiàng)目盈利模式運(yùn)營(yíng)新官塘/盈利模式建議通過對(duì)大型一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目盈利模式研究，確定有四種常用的盈利模式。1、出讓金分成模式2、投資補(bǔ)償+利潤(rùn)分成模式3、投資補(bǔ)償

6、+管理費(fèi)模式4、二級(jí)開發(fā)模式土地一級(jí)開發(fā)盈利模式運(yùn)營(yíng)新官塘/盈利模式建議出讓金分成模式是常用模式，通用于政府下屬一級(jí)開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)項(xiàng)目。1、出讓金分成模式一級(jí)開發(fā)單位與政府簽訂協(xié)議，按照百分比進(jìn)行直接的出讓金分成來獲取公司的產(chǎn)出。方法：如出讓150億，則按照150億的出讓金分成（按150億*X%）給一級(jí)開發(fā)單位案例：新江灣城特點(diǎn)：機(jī)制比較簡(jiǎn)單，前期資金投入較大，有一定風(fēng)險(xiǎn)適用條件：政府大型一級(jí)開發(fā)商，具有較強(qiáng)話語權(quán)，資金實(shí)力較為雄厚，市場(chǎng)較為樂觀。運(yùn)營(yíng)新官塘/盈利模式建議投資補(bǔ)償+利潤(rùn)分成模式，先保證投資成本回收，且是在市場(chǎng)看好的情況

7、下，確立較好的收益分成。2、投資補(bǔ)償+利潤(rùn)分成模式一級(jí)開發(fā)單位預(yù)先與政府簽好協(xié)議，由一級(jí)開發(fā)單位先期投入大量資金進(jìn)行投資建設(shè)，待土地出讓成交之后，出讓金由政府獲得，再由政府把開發(fā)投資成本返還給一級(jí)開發(fā)單位，再按照設(shè)定的利潤(rùn)分成比例進(jìn)行提取。方法：如投資100億，出讓150億，則開發(fā)單位拿100億和50億利潤(rùn)的百分比分成。（具有一定風(fēng)險(xiǎn)性）特點(diǎn)：利潤(rùn)分成具有較大彈性，風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)皆具適用條件：一般政府一級(jí)開發(fā)商，市場(chǎng)看好運(yùn)營(yíng)新官塘/盈利模式建議投資補(bǔ)償+管理費(fèi)模式，先保證投資成本回收，且確定管理費(fèi)用，其一級(jí)開發(fā)單位利潤(rùn)空間有限。3、投資補(bǔ)償

8、+管理費(fèi)模式一級(jí)開發(fā)單位預(yù)先與政府簽好協(xié)議，由一級(jí)開發(fā)單位先期投入大量資金進(jìn)行投資建設(shè)，待土地出讓成交之后，出讓金由政府獲得，再由政府把開發(fā)投資成本返還給一級(jí)開發(fā)單位，再按照投資額的百分比來設(shè)定管理費(fèi)，由政