限購和房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響

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1、(產(chǎn)業(yè))限購和房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響：基于長期動(dòng)態(tài)均衡的分析王敏黃瀅內(nèi)容提要中國主要城市的實(shí)際房價(jià)在過去10年以平均9％的年增長率增長。高速增長的房價(jià)促使中國政府在2010年開始出臺(tái)一系列以調(diào)控市場(chǎng)需求為目標(biāo)的房地產(chǎn)政策。本文通過構(gòu)建一個(gè)動(dòng)態(tài)模型，從房地產(chǎn)供給一方對(duì)政策的反應(yīng)來研究限購政策和開征房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響。本文的理論研究表明，限購政策能降低房價(jià)，但是影響有限，市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)“價(jià)高量低”的局面。另外，開征厲產(chǎn)稅能在短期內(nèi)降低房價(jià)，但是有可能拉高未來長期的房價(jià)。我們利用國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市的房價(jià)指

2、數(shù)面板數(shù)據(jù)對(duì)限購政策進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分析，研究結(jié)果與本文理論模型的預(yù)測(cè)基本一致。關(guān)鍵詞房價(jià)限購政策房產(chǎn)稅動(dòng)態(tài)模型一前言自20世紀(jì)90年代末的房改以來，中國城市房價(jià)一直以較快速度上漲，在2000～2010年期間，35個(gè)主要城市(扣除通貨膨脹率后)實(shí)際房價(jià)的平均年增長率在9％左右(Wu等，2011)。過高的房價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)有一定影響。一般的看法是，過高的房價(jià)會(huì)形成房價(jià)泡沫，從而引發(fā)金融危機(jī)。2008年的美國次貸危機(jī)就是一個(gè)典型的例子。如果進(jìn)一步分析房價(jià)的本質(zhì)可以發(fā)現(xiàn)，房價(jià)過高，除了對(duì)金融危機(jī)有潛在的影響外，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也

3、會(huì)產(chǎn)生直接的影響，尤其是對(duì)長期經(jīng)濟(jì)增長的影響。房子的價(jià)格分為三部分：地上的鋼筋水泥、地下的地租和政府的稅收。第一項(xiàng)反映的是房屋的建造成本，每年都在折舊。所以，給定政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)各種交易活動(dòng)設(shè)定的稅率不變，房價(jià)上漲本質(zhì)上是地租在漲，高房價(jià)本質(zhì)上是高地租。例如，在2010年上半年，北京新房銷售價(jià)格的60％由地價(jià)構(gòu)成(Wu等，2011)。地租的產(chǎn)生并不是生產(chǎn)性活動(dòng)所致，它本身的價(jià)值以及它的上漲也不在GDP核算里面。因此，地租上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)增長沒有直接貢獻(xiàn)，本質(zhì)上是一種財(cái)富轉(zhuǎn)移。而這種財(cái)富轉(zhuǎn)移，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)長期增

4、長至少在以下三方面有負(fù)面影響。第一，在當(dāng)前，中國地租的財(cái)富通過稅收和房價(jià)的上漲，轉(zhuǎn)移到政府、房地產(chǎn)商和二手房投資者等群體手中。這基本上是一種逆向的從農(nóng)村向城市，從居民向政府，從低收入人群向高收入人群的財(cái)富轉(zhuǎn)移。因此，房價(jià)越高，財(cái)富轉(zhuǎn)移程度越高，社會(huì)收入差距也會(huì)越大。Galor和Zeira(1993)、Persson和Tabellini(1994)、Aghion等(1999)的理論和經(jīng)驗(yàn)研究表明，收入差距對(duì)長期經(jīng)濟(jì)增長有負(fù)面影響。第二，城鎮(zhèn)居民為了支付昂貴的地租，不得不減少可計(jì)入GDP核算的消費(fèi)支出，即內(nèi)

5、需。這一點(diǎn)會(huì)在很大程度上影響中國從以外需為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)增長模式向以內(nèi)需為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)增長模式轉(zhuǎn)變的過程。第三，房價(jià)持續(xù)快速上漲會(huì)扭曲企業(yè)家行為，導(dǎo)致更多企業(yè)家參與到這個(gè)財(cái)富轉(zhuǎn)移或者尋租過程中來，從而減少企業(yè)家對(duì)原企業(yè)管理和創(chuàng)新的投入，而后者則是長期經(jīng)濟(jì)增長的源泉。過高的房價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響是多方面的。為此，在2009年房價(jià)快速上漲的背景下，中央政府從2010年陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)房產(chǎn)調(diào)控政策。其中，分別運(yùn)用行政手段和經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行抑制的兩項(xiàng)政策受人關(guān)注：一是在2011年年初，各地方政府直接運(yùn)用行政命令

6、干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出嚴(yán)厲的限購政策；二是房產(chǎn)稅政策。上海和重慶已在2011年進(jìn)行房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。在2012年兩會(huì)期間，住建部表示要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。2010年以后出臺(tái)的調(diào)控政策，尤其是限購政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響無疑是巨大的。例如，北京市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2011年北京新建住宅和二手住宅成交量分別比2010年下降18.37％和38.18％。但是，限購政策和房產(chǎn)稅政策對(duì)房價(jià)有什么樣的影響?它們是否能有效降低房價(jià)?為回答這些問題，本文嘗試建立動(dòng)態(tài)模型對(duì)限購政策和房產(chǎn)稅政策進(jìn)行長期動(dòng)態(tài)分析。無論是限購政

7、策還是房產(chǎn)稅政策都是以調(diào)控房地產(chǎn)需求為目標(biāo)的。需求下降(需求曲線下移)會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下降。但是，這些政策在調(diào)控需求的同時(shí)，供給一方也會(huì)對(duì)政策做出反應(yīng)——這一點(diǎn)容易被忽略。因?yàn)槭袌?chǎng)的均衡是由需求和供給雙方共同決定的，后者對(duì)政策的反應(yīng)會(huì)影響政策執(zhí)行的最終效果。土地和房地產(chǎn)作為一種資源性產(chǎn)品，它們的供給者——房地產(chǎn)商和二手房投資者，如資源經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)所強(qiáng)調(diào)的，都是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行一個(gè)動(dòng)態(tài)跨期供給的最優(yōu)決策，都是基于未來的價(jià)格或需求預(yù)期調(diào)整自己在每一期的供給行為。本文的動(dòng)態(tài)理論模型表明，當(dāng)房地產(chǎn)商或者二手房投資者預(yù)期到限購

8、會(huì)降低需求從而降低價(jià)格時(shí)，他們會(huì)將原來在限購期間的供給挪到限購政策結(jié)束后的時(shí)段上來。房子的供給量在限購政策結(jié)束后會(huì)增加，但在限購政策期間會(huì)下降。這樣一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整的結(jié)果是，雖然限購政策導(dǎo)致限購期間每期的需求曲線向下移，但是供給方對(duì)政策的反應(yīng)會(huì)導(dǎo)致限購期間的供給曲線上移。結(jié)果是，成交量降低，價(jià)格也許會(huì)下降，但幅度有限，維持一個(gè)“量低價(jià)高”的局面。本文利用國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市的住房價(jià)格指數(shù)對(duì)限購政策進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分析，結(jié)果表明，限購政策對(duì)新建