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《政策變化導(dǎo)致買方付款不能無需承擔(dān)違約責(zé)任》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、政策變化導(dǎo)致買方付款不能無需承擔(dān)違約責(zé)任――情勢變更適用的條件 奚正輝 2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)第(三)條：“實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高
2、，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行”?！ ?/p>
3、現(xiàn)階段因?yàn)殂y行收緊購房貸款，買方不能取得銀行的貸款，導(dǎo)致其不能支付房款產(chǎn)生的糾紛很多。有些是簽署了定金或居間協(xié)議，只是支付了定金;有些是簽署了正式的房屋買賣合同，已經(jīng)支付了首付款。因?yàn)檎咦兓?，?dǎo)致買方付款不能，不能繼續(xù)履行合同，買方已經(jīng)支付的定金是否要被沒收，或者買方要不要承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任呢?筆者最近遇到很多這類的糾紛，案例一，陸某于2010年4月5日預(yù)訂了上海浦東新區(qū)丁香路《仁恒河濱城北岸》的一套公寓房，總價(jià)495萬元，已經(jīng)支付定金10萬元，但是由于陸某購買的該房屋是其第三套房屋，陸某不能辦
4、理貸款，更無法貸款70%。案例二，胡某于2010年4月15日預(yù)訂了上海閔行區(qū)茜昆路《御濤園》的一套別墅，總價(jià)1388萬，已經(jīng)支付定金50萬元，但是由于胡某購買的該房屋是其第六套房屋，胡某不能辦理貸款，更不能貸款60%。陸某與胡某都不約而同地向出售方提出退房，要求解除定金協(xié)議，退還已經(jīng)支付的定金。他們的要求從法律上是否合法，是否可以拿回已經(jīng)支付的定金呢?筆者認(rèn)為可以?！ 「鶕?jù)中國合同法的規(guī)定，合同解除權(quán)分為約定解除權(quán)與法定解除權(quán)，《合同法》第九十三條規(guī)定的是約定解除權(quán)：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)
5、事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。第九十四條規(guī)定的是法定解除權(quán)：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形”。上述2個案例沒有約定買方有權(quán)因?yàn)殂y行不批準(zhǔn)其貸款而解除合同，所以沒有約定的解除權(quán)
6、。那么買方能不能適用法定解除權(quán)呢? 一、買方是否可因不可抗力而解除合同 合同解除是指在合同有效成立之后，沒有履行或沒有履行之前，當(dāng)事人雙方通過協(xié)議或者一方行使約定或法定解除權(quán)的方式，使當(dāng)事人設(shè)定權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止的行為。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同解除分為：協(xié)商解除、約定解除和法定解除?！ 「鶕?jù)上述案例，合同既沒有約定解除，也達(dá)不成協(xié)商解除，只能套用法定解除。買方所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。申請銀行貸款未獲批準(zhǔn)，是否構(gòu)成不可抗力?根據(jù)《合同法》第117條第2款：本法所稱不
7、可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。即構(gòu)成不可抗力須同時(shí)滿足四個條件：1、不能預(yù)見，2、不能避免，3、不能克服，4、客觀情況。通常不可抗力的情形有：天災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、罷工、政府行為等。不可抗力的范圍只能是一個大致的，不可抗力的判斷只能是具體的，不可能蓋棺定論，一成不變。但為了保證合同的穩(wěn)定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形是非常嚴(yán)格而且狹小。其實(shí)從某種角度而言，不可抗力就是指上述列舉的天災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、罷工、政府行為，為大家所公認(rèn)的情形。若買方以銀行未經(jīng)批準(zhǔn)貸款構(gòu)成不可抗力起訴解
8、除合同并要求免責(zé)，在審判實(shí)踐中，是很難獲得支持?！ 《?、買方是否可因第三人原因而解除合同 買方因銀行貸款未獲批準(zhǔn)，而造成不能支付房款，是否可以解除合同。對買方而言，貸款未獲批準(zhǔn)是買方不能預(yù)料的，也不可歸責(zé)于買方，完全是由于銀行的原因，造成買方履約不能，對此買方是沒有過錯的，讓一個沒有過錯的人來承擔(dān)違約責(zé)任則顯失公平?！ 〉歉鶕?jù)我國法律的規(guī)定，違約責(zé)任的歸責(zé)原則是嚴(yán)格責(zé)任原則，不以主觀過錯為要件，只要買方有違約行為，就要承擔(dān)違約責(zé)任。其次根據(jù)《合同法》
