完善住房供給體系

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1、合理平抑房?jī)r(jià)，完善住房供給體系——“重慶模式”與“廣東經(jīng)驗(yàn)”的啟示談到房?jī)r(jià)和住房供給，我們來(lái)看一下這個(gè)“房”字，拆開(kāi)來(lái)就是“一戶一方”什么意思？就是經(jīng)常所講的住有所居，不管怎么樣，住有所居這是人的基本的權(quán)利，更是社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。住房是關(guān)系億萬(wàn)群眾切身利益的重大民生問(wèn)題，近年來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題備受關(guān)注。為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央出臺(tái)了一系列的政策，各地也在探索如何解決這一重大課題。很多地方經(jīng)過(guò)探索初步形成了比較好的模式，有了比較好的經(jīng)驗(yàn)。在這里，重慶的做法引起了廣泛關(guān)注，重慶的GDP在去年增幅是17個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)排名第二，但是我們的房?jī)r(jià)在全國(guó)卻是排名第40，低于我們周邊的大城

2、市？這跟我們重慶在住房供給模式上的構(gòu)建密不可分。住房供給的重慶模式究竟是什么模式？它的內(nèi)在的構(gòu)建體現(xiàn)了什么樣一種機(jī)制，下一步這個(gè)模式還應(yīng)該做哪一些的進(jìn)一步的創(chuàng)新？這是我們都密切關(guān)注的，也都是期盼的。我們今天談?wù)勚貞c和廣東兩地的一些做法。重點(diǎn)談?wù)勚貞c模式。然后從中得出一些啟示，供大家參考。兩地的做法，綜合起來(lái)主要是以下三個(gè)方面：（幻燈片）一是，規(guī)劃建設(shè)相當(dāng)數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。（重慶）政協(xié)委員吳敬璉曾經(jīng)說(shuō)：“廉租房供給增加5%，房?jī)r(jià)會(huì)下降3%-4%。”二是，改善投資環(huán)境，創(chuàng)造更多更好的投資機(jī)會(huì)，把資金吸引到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上來(lái)，而非去炒樓炒股。三是，放寬自主建房的規(guī)定。（這里還有些爭(zhēng)議）我們先來(lái)看

3、看兩地的基本做法。重慶的房?jī)r(jià)就目前來(lái)看2011年呈穩(wěn)中有漲的趨勢(shì)，從形式看，在可以預(yù)期的將來(lái)，也不會(huì)出現(xiàn)比較大的上漲。所謂“重慶模式“。是去年6月12日由七大部委聯(lián)合推出的，它的優(yōu)勢(shì)在于通過(guò)系統(tǒng)工程解決住房問(wèn)題.。重慶模式”包括三個(gè)方面，也就是所謂的三部曲:（幻燈片）第一，未來(lái)3年建設(shè)4000萬(wàn)平方米的公租屋，可以解決100到200萬(wàn)人的居住問(wèn)題。第二，從明年開(kāi)始陸續(xù)引入300萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城給予重慶戶口。農(nóng)民工要拿到重慶戶口，必須放棄宅基地復(fù)耕為農(nóng)地。這樣既為公租房提供了土地，也保證了足夠的耕地面積。第三，加強(qiáng)建設(shè)IT產(chǎn)業(yè)集群。引入了惠普、思科等品牌企業(yè)，并做到80%的零配件在重慶本土生產(chǎn)，這

4、樣就可以解決300萬(wàn)入城的農(nóng)民工工作問(wèn)題?！爸貞c模式”主要是加大保降房的建設(shè)，不刻意去對(duì)商品房進(jìn)行管制。只要老百姓都有房子住，商品屋價(jià)格該上漲就上漲，第一次在實(shí)際操作中實(shí)現(xiàn)了雙軌制。另外，在保障房的分配上實(shí)行寬進(jìn)嚴(yán)出。公租屋住滿五年后，才可以購(gòu)買下來(lái)，而且賣掉的話也只能用經(jīng)適房?jī)r(jià)格賣給政府。我個(gè)人認(rèn)為，在目前的房地產(chǎn)形勢(shì)下，如果推動(dòng)重慶模式，將會(huì)使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定，我們的股票市場(chǎng)也將慢慢水漲船高。”“廣東經(jīng)驗(yàn)”：這里主要是在廣東深圳的做法。（幻燈片）就是在廣東深圳在2009年12月1日實(shí)施一個(gè)新的辦法，叫做《深圳市城市更新辦法》。該辦法規(guī)定權(quán)利人可作為更新改造的主題，（以前是政府和房地

5、產(chǎn)商為主體）自行融資、自行改造，而不需要進(jìn)行統(tǒng)一的招拍掛（招標(biāo)”“拍賣”“掛牌”）。第一種做法是：城中村一人一票，選出他們所信任的管理層和董事長(zhǎng)，來(lái)代表老百姓和開(kāi)發(fā)商談判，進(jìn)行住房建設(shè)。第二種做法是：有些村有自行開(kāi)發(fā)能力，它根本就不找地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們自己可以開(kāi)發(fā)。我們下面來(lái)看看這兩地的具體做法，對(duì)這些做法來(lái)做一個(gè)介紹和分析，先來(lái)看重慶的做法，他們第一條就是決定在未來(lái)三年以平均2000元一平米的成本構(gòu)建4000萬(wàn)平方米的公租房。按每戶80平米算，可以解決50萬(wàn)戶人的居住問(wèn)題，按一家4口人算，解決的是200萬(wàn)人的居住問(wèn)題。這種規(guī)模是非常有誠(chéng)意的，像我們的上海2010年7月推出427戶經(jīng)濟(jì)適用房的

6、抽簽。這太沒(méi)誠(chéng)意了，杯水車薪，我都覺(jué)得不好意思。很多人會(huì)關(guān)心，建這么多保障房，資金哪里來(lái)？重慶總投資1000個(gè)億，其中30%來(lái)自于地方政府的土地入股，70%來(lái)自于社會(huì)融資的平臺(tái)，比如社?；稹Ｉ绫；鸫嬖阢y行的回報(bào)率目前是2%。根據(jù)重慶的做法，4000萬(wàn)平方米的公租屋收取市場(chǎng)價(jià)的六成租金就可以給予社?；?%回報(bào)率，因此他們當(dāng)然愿意投過(guò)來(lái)。重慶能這么做，其他的地方政府是否可以這樣做呢？當(dāng)然可以。但是不太愿意這么做。我們很多地方政府對(duì)于賣地的興趣很大，對(duì)于替老百姓謀福利的興趣就不大了。這些地方政府找了不少借口，例如：他們說(shuō)中央政府拿了六成的錢、只干了三成的事情，而地方政府只拿了四成的錢、得干七

7、成的事情，財(cái)政來(lái)源不夠，就只有賣地了，這就是土地財(cái)政的由來(lái)。而且土地財(cái)政與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如此息息相關(guān)，腐敗就不可避免了。重慶搞大量的這些公租屋，都給誰(shuí)住呢？按照重慶的規(guī)劃，給三類人：第一，有工作的農(nóng)民工；第二，有工作的大中專畢業(yè)生；第三，住房面積13平方米以下，個(gè)人收入2000塊、家庭收入3000塊以內(nèi)這的低收入家庭。可是很多城市的經(jīng)濟(jì)適用房地下停車庫(kù)停放奔馳、寶馬，這種現(xiàn)象激起了很大的民憤，這個(gè)問(wèn)題怎么辦呢？重