地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)較大的城市有哪些

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1、地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)較大的城市有哪些？林采宜王麗妍結(jié)論：通過(guò)對(duì)溫州、鄂爾多斯及其他相似城市的數(shù)據(jù)分析，我們認(rèn)為地產(chǎn)價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)較高的城市通常具有以下4個(gè)特征：1.地產(chǎn)投資過(guò)度，投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增速產(chǎn)生大量過(guò)剩存量房，這是價(jià)格下跌的基礎(chǔ)，也是使地產(chǎn)商、投資者資金周轉(zhuǎn)緊張的根本原因。2.民營(yíng)資本大量介入房地產(chǎn)投資。通常民間資本的投資更具有急功近利的特點(diǎn)，在2009-2011年地產(chǎn)價(jià)格上漲期，民間經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)民間資本大量介入地產(chǎn)而造成過(guò)度投資。3.投資增速遠(yuǎn)大于工業(yè)產(chǎn)值增速。這反映出資本進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的比例，通常而言，地產(chǎn)投資比例越高，積聚

2、的地產(chǎn)價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)也越大。4.近期工業(yè)總產(chǎn)值增速下滑。實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑將導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，收縮地產(chǎn)投資及對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金的支持，引地產(chǎn)業(yè)資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，從而使地產(chǎn)商被迫降價(jià)銷售。根據(jù)上述4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)282個(gè)省會(huì)、計(jì)劃單列市和地級(jí)市進(jìn)行綜合分析，推算出以下15個(gè)城市的地產(chǎn)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)較大：地產(chǎn)投資增速/民營(yíng)企業(yè)GDP投資增速/工業(yè)2013相對(duì)2011地產(chǎn)銷售增速占比產(chǎn)值增速工業(yè)產(chǎn)值增速下跌指數(shù)（40%）（30%）（20%）（10%）金華10.4390%2.200.2480溫州2.2982%10.840.0175運(yùn)城9.1264%2.21-

3、0.0570臺(tái)州4.7780%2.760.1170鄂爾多斯25.0067%1.450.1266漳州3.3671%2.540.2363漯河6.4967%1.930.1861杭州4.2867%2.660.1160大同12.0955%1.770.2354龍巖1.8364%4.06-0.1052邯鄲2.1866%1.810.1451無(wú)錫2.1863%2.790.0650泉州2.0090%1.800.1847安陽(yáng)1.7172%1.710.0345常州2.1867%1.620.22451目錄一．民間資本過(guò)度進(jìn)入易引地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn).............

4、................................................................31．溫州案例.........................................................................................................................32、鄂爾多斯案例......................................................................

5、...........................................53．民營(yíng)資本大量流入加大地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn).............................................................7二．未來(lái)地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)較大的城市................................................................................81．97個(gè)城市存在地產(chǎn)供給速度大于銷售的狀況..........................

6、..................................82．30個(gè)城市民營(yíng)資本活躍并滲入地產(chǎn)業(yè)........................................................................93．實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速下降，民間資金鏈更易斷裂引發(fā)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露...............................124．綜合結(jié)論：15個(gè)城市地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)較大...............................................................

7、...122一．民間資本過(guò)度進(jìn)入易引地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)2011年底開(kāi)始溫州房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)暴跌，直到今天仍一蹶不振；2012年后鄂爾多斯“鬼城”風(fēng)波又起，爛尾樓被曝光。雖然兩個(gè)城市地產(chǎn)崩盤(pán)的方式不一樣，但是兩者卻又一個(gè)共同的原因——民間資本過(guò)度投資地產(chǎn)，地產(chǎn)業(yè)杠桿高積聚風(fēng)險(xiǎn)。1．溫州案例1.1貨幣寬松和外貿(mào)萎縮導(dǎo)致資金流向地產(chǎn)，溫州地產(chǎn)價(jià)格瘋漲2009年，4萬(wàn)億救市方案出來(lái)后，貨幣政策放松，銀行放貸迅速增加。與此同時(shí)，由于海外經(jīng)濟(jì)危機(jī)打擊外貿(mào)行業(yè)，溫州企業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)信心不足，大量銀行提供企業(yè)的資金因此都投資了房地產(chǎn)行業(yè)，買房投資者大幅增加，溫州地產(chǎn)銷

8、售面積同比增長(zhǎng)89%。圖1:2009年開(kāi)始溫州貸款放松圖2:09-10年地產(chǎn)庫(kù)存少需求旺數(shù)據(jù)來(lái)源：溫州統(tǒng)計(jì)局，國(guó)泰君安證券研究數(shù)據(jù)來(lái)源：溫州統(tǒng)計(jì)局，國(guó)泰君安證券研究由于2009-2010兩年竣工較少存量不大