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1、北京一商城招商策劃書第一部分：招商策略招商策略：立足北京、面向全國、走向國際以北京為重點，在確保北京地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時，各招商部門安排出20％的招商力量，對外地（包括外地國內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、國外產(chǎn)品的國內(nèi)代理、國內(nèi)內(nèi)銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進行招商。效果理想的情況下，在保證北京地區(qū)招商指標的同時，隨時進行調(diào)整加大外地（及國際）招商力度。第二部分：招商進度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計劃為：北京地區(qū)招商占60％左右；外地招商占20％左右；國際招商占15％左右；預(yù)留出5％的比例，作為機動或炒作。其中
2、：北京地區(qū)招商所占比例不得超出整體的60％；外地招商、國際招商的比例可根據(jù)實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10％）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價位水平，在項目只有同期推出的情況下，通過預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。第三部分：招商付款方式一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：181、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5％；第五年租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。2、首期交納5年租金的30％，正式開業(yè)前再交齊5年
3、租金全款。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過20％?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。首期就一次性交納5年租金?？色@得6年實際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款?？色@得12年實際使用權(quán)的優(yōu)惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。二、租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方案）：1、同上。2、
4、第一段同上。首期就一次性交納5年租金。可獲得贈送6個月無償使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起（含第6年后半年）租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。183、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款?？色@得11年實際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。可簽定租約合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。三、分析（以均價8.5元計算）：第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05＝3.761646億元；第6年半年租金
5、：3.761646/2＝1.880823億元；五年的貸款利息：17.91260億元*0.07＝1.253882億元；五年租金9折損失租金：17.91260*0.1＝1.79126億元；租五送6個月?lián)p失：1.880823－1.253882＝0.626941億元；租五送一年的損失：3.761646－1.253882＝2.507764億元；‘租五送一’比‘租五打9折’多損失：0.716504億元；‘租五送半年’比‘租五打9折’少損失：1.164319億元；從上面的分析來看，一次性交納5年租金免費送6個月對公司最有利，租五年送一年的優(yōu)惠政策雖然損失最多，但比
6、打9折只多損失7千萬，而從對商戶的吸引力卻大大增強。同時保證提前還貸提高公司的信用級別，綜合考慮利大于弊。注：以上方式并不是機械地推出，可視市場反應(yīng)情況進行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時運用。四、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由：考慮到項目的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運營財務(wù)費用支出就越少，同時，及時還貸將有利于公司信用等級的提高，對將來的公司發(fā)展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達到自然淘汰的目的。同時，根據(jù)‘現(xiàn)金是王’18的
7、原則，運用對我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。另外，兼顧將來中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達到的經(jīng)濟效益將在附上的經(jīng)濟分析內(nèi)容中計算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。第四部分：經(jīng)濟分析一、交納（三年）租金經(jīng)濟分析（理想價格）1、根據(jù)可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；3、平均租金價格按每天每平方米9元人民幣計算；每層定價為：平均租金價格為：9元/㎡天樓層租金價格（元/㎡天）出租面積
8、（㎡）說明應(yīng)完成利潤額（億元）六層未計算五層7.518503.8918503.89*7.5*365*31.5
