鼎正.景園開(kāi)發(fā)思路及計(jì)劃doc

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1、鼎正·景園開(kāi)發(fā)思路和計(jì)劃鼎正?景園開(kāi)發(fā)計(jì)劃表：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)序號(hào)節(jié)點(diǎn)開(kāi)始日期完成時(shí)間備注第一批次：9#、10#樓（2.54萬(wàn)方，約209戶），預(yù)計(jì)2013年4月出地面，★計(jì)劃2013年9月開(kāi)盤銷售1土方、基坑支護(hù)2管樁基礎(chǔ)3地下室結(jié)構(gòu)施工（完成±0.00，預(yù)售）2013年1月2013年4月1、招商工作：3月啟動(dòng)，引進(jìn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)參與商業(yè)的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、主力店招商…2、營(yíng)銷工作：3月啟動(dòng)，6月份臨時(shí)售樓處啟用，形象推廣出街（開(kāi)盤前3個(gè)月）3、項(xiàng)目目標(biāo)成本1季度完成4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算1季度完成84封頂2013

2、年5月2013年12月1、營(yíng)銷：l2、3季度做好開(kāi)盤前的協(xié)調(diào)準(zhǔn)備工作，聯(lián)合設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)部門l住宅：2013.9月銷售1、商業(yè)：l主力店商業(yè)談判3月啟動(dòng)，爭(zhēng)取開(kāi)盤前完成（鎖定品牌超市的社區(qū)店）；l住宅開(kāi)盤后，商鋪2個(gè)月蓄客，隨時(shí)準(zhǔn)備（6#、10#樓）街鋪的銷售l如果資金有壓力，同時(shí)準(zhǔn)備1、2#的集中商鋪銷售l提示：根據(jù)市場(chǎng)行情，主力店啟動(dòng)談判同時(shí)甚至提前需要就原有的圖紙根據(jù)潛在商家的需求進(jìn)行調(diào)整5外架拆除2014年1月2014年5月商業(yè)：l1#、2#樓：根據(jù)目前1#、2#樓的工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)2013年

3、底可以交付，以此推斷，正常情況下2014年上半年主力店可以開(kāi)業(yè)主力店開(kāi)業(yè)對(duì)后期住宅銷售是一個(gè)利好車位：l1#、2#、5#、6#樓地下車位春節(jié)前銷售l提示：一般竣工備案后車位才能達(dá)到預(yù)售條件，即2014年1月，如此可以考慮2014年初進(jìn)行車位銷售6管線及園林完成2014年5月2014年7月　7竣工驗(yàn)收2014年7月2014年8月8交樓2014年10月　　8第二批次：11#—16#（6.8萬(wàn)方，約750戶）1土方、基坑支護(hù)2013年3月酒店：17#樓酒店品牌洽商：2013年4季度啟動(dòng)2管樁基礎(chǔ)2013年5月　3

4、地下室結(jié)構(gòu)施工（完成±0.00，預(yù)售）2013年5月2013年9月4封頂2013年9月2014年4月1、住宅：2013.11月銷售2、17#樓酒店：l2014年1、2季度酒店要參與設(shè)計(jì)和設(shè)備的相關(guān)技術(shù)對(duì)接工作5外架拆除2014年7月2015年3月車位：l9#、10#樓地下車位2014底銷售6管線及園林完成2015年3月2015年5月　7竣工驗(yàn)收2015年5月2015年7月　8交樓2015年9月　第三批次：3#、4#、7#、8#樓（4.57萬(wàn)方，約372戶）1開(kāi)挖2014年3月住宅：2014.10月銷售第四批

5、次：17#、18#、19#（3.5萬(wàn)方）1土方、基坑支護(hù)2014年8月2014年10月　82管樁基礎(chǔ)2014年10月2014年12月　3地下室結(jié)構(gòu)施工（完成±0.00）2014年12月2015年3月跨春節(jié)4封頂2015年4月2015年10月5外架拆除2015年10月2016年4月跨春節(jié)6管線及園林完成2016年4月2016年6月　7竣工驗(yàn)收2016年6月2016年8月　8交樓2016年10月2016年10月　9開(kāi)業(yè)2017年6月　酒店：l開(kāi)業(yè)前提是前期酒店技術(shù)對(duì)接的順利實(shí)現(xiàn)8鼎正.景園開(kāi)發(fā)思路總體思路：項(xiàng)目

6、目前已經(jīng)啟動(dòng)，并已有1#、2#、5#、6#封頂，9#、10#樓預(yù)計(jì)今年4月出地面。在目前對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)籌劃及經(jīng)營(yíng)情況尚未進(jìn)行深入溝通交流的情況下，不可能再對(duì)整體規(guī)劃進(jìn)行過(guò)多的調(diào)整，因此，本次的開(kāi)發(fā)思路主要針對(duì)項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度和銷售進(jìn)度進(jìn)行策略性的安排，以拋磚引玉，同時(shí)在公司內(nèi)部和董事長(zhǎng)取得進(jìn)一步共識(shí)后，再進(jìn)行詳盡的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃的安排。項(xiàng)目總體占地不算太大，從項(xiàng)目體量和地理位置及市場(chǎng)等方面綜合考慮，總的開(kāi)發(fā)思路應(yīng)為短平快，盡快開(kāi)發(fā)，盡快銷售，盡快回籠資金，避免因追求過(guò)高檔次和過(guò)高利潤(rùn)而使項(xiàng)目陷入太長(zhǎng)的開(kāi)

7、發(fā)周期中，因而在本思路中均圍繞短平快的建設(shè)和銷售進(jìn)行統(tǒng)籌，同時(shí)將原規(guī)劃17#樓的寫字樓等在目前市場(chǎng)中不易銷售物業(yè)的予以解決，重新定位為酒店等西安市場(chǎng)需求量大的物業(yè)。（1）價(jià)值因素項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)和銷售規(guī)劃，從物業(yè)本身價(jià)值、市場(chǎng)接受度、施工合理安排等角度出發(fā)，應(yīng)按照先低后高、先外圍后中心的開(kāi)發(fā)原則，以從項(xiàng)目現(xiàn)金流本身和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化為出發(fā)點(diǎn)，以速度開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高回報(bào)為方向。l現(xiàn)金流：先開(kāi)住宅，酒店最后啟動(dòng)因?yàn)轫?xiàng)目前期已經(jīng)投入資金建設(shè)了部分經(jīng)濟(jì)適用房，在項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)中必須加大可快速銷售物業(yè)的規(guī)劃和建設(shè)速

8、度，加快資金回籠。住宅是市場(chǎng)中需求量最大的物業(yè)類型，而且目前項(xiàng)目的住宅戶型相對(duì)合理，可盡快銷售，如寫字樓規(guī)劃改為酒店，則酒店放在項(xiàng)目的最后進(jìn)行開(kāi)發(fā)。l物業(yè)價(jià)值：中央花園區(qū)物業(yè)價(jià)值最高（3#、4#、7#、8#樓），最后啟動(dòng)對(duì)于項(xiàng)目而言，因?yàn)橐?guī)劃原因，9-16棟是項(xiàng)目住宅臨路且沒(méi)有核心園林的排式樓，3#、4#、7#、8#樓是形成核心園林組團(tuán)的區(qū)域，因此此部分住宅的居住舒適性也最高，開(kāi)發(fā)價(jià)值和售價(jià)也將最高，相對(duì)而言，沿