資源描述：
《銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及前提條件》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、本項(xiàng)目的推廣時(shí)機(jī)考慮入市時(shí)機(jī)選擇的各項(xiàng)要素、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和開(kāi)盤(pán)的基本條件，結(jié)合目前的工程進(jìn)度和競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件，世聯(lián)認(rèn)為：本項(xiàng)目的入市2002年下半年城建項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)后，開(kāi)盤(pán)之前，約在12月左右，2003年3月（春節(jié)后）正式開(kāi)盤(pán)釋因：與本項(xiàng)目先天條件相似的項(xiàng)目主要是西側(cè)的城中雅苑（城建項(xiàng)目暫用名），但后天氣質(zhì)、定位不同，在項(xiàng)目運(yùn)做進(jìn)入市場(chǎng)之前，如能通過(guò)同區(qū)域項(xiàng)目先行預(yù)熱市場(chǎng)，而我方在隨后適當(dāng)時(shí)機(jī)（對(duì)方開(kāi)盤(pán)前，不流失同質(zhì)客戶(hù)）火上澆油，以達(dá)到成本效益最大化，同時(shí)避免兩項(xiàng)目同形象推出產(chǎn)生的激烈競(jìng)爭(zhēng)。在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，本項(xiàng)目的各種展示已經(jīng)全部，便于在市場(chǎng)上迅速形成熱銷(xiāo)局面。入市時(shí)
2、機(jī)選擇的要素1、工程進(jìn)度及形象工程進(jìn)度與形象對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)作用是非常直接的，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，理性購(gòu)買(mǎi)對(duì)此的要求是很大的，同時(shí)，由于預(yù)售條件的限制，亦需工程進(jìn)度到一定程度。2、銷(xiāo)售期的連續(xù)新樓盤(pán)的推出過(guò)程有預(yù)熱、升溫和爆發(fā)幾個(gè)階段，一旦推出后，要借助開(kāi)盤(pán)的氣勢(shì)熱炒熱賣(mài)創(chuàng)造銷(xiāo)售佳績(jī)，如果開(kāi)盤(pán)后因較長(zhǎng)假期而中斷，勢(shì)必會(huì)影響銷(xiāo)售速度，造成廣告投入的浪費(fèi)。3、配合外部條件開(kāi)盤(pán)后如能夠利用房交會(huì)等時(shí)機(jī)迅速擴(kuò)大戰(zhàn)果和影響力，是一種高效率、低成本的營(yíng)銷(xiāo)手段，并且可以不斷的制造高潮和小高潮，在較少的成本條件下達(dá)到較好的宣傳效果。4、其他準(zhǔn)備工作就緒售樓處、形象墻、樣板房、看樓通道等現(xiàn)
3、場(chǎng)形象的完善，樓書(shū)、折頁(yè)、海報(bào)等宣傳手段的準(zhǔn)備就緒，銷(xiāo)售文件、按揭手續(xù)、預(yù)售許可證等的辦理，前期的客戶(hù)積累，等等后勤工作是開(kāi)盤(pán)入市的良好基礎(chǔ)。5、考慮相關(guān)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)考慮到競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的推廣期，既不宜落后過(guò)遠(yuǎn)，白白流失寶貴的客戶(hù)資源，亦不可匆忙面市，形成負(fù)面的市場(chǎng)形象。1、項(xiàng)目與發(fā)展商對(duì)資金回籠的要求考慮到項(xiàng)目成本的回收對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)和工程資金的影響，應(yīng)在其他條件允許的范圍內(nèi)盡早銷(xiāo)售，回籠資金，以求項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化與風(fēng)險(xiǎn)最小化的平衡。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)基本條件1、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境前廣場(chǎng)綠化完成售樓處裝修完成樓體條幅（根據(jù)工程進(jìn)度盡可能安排）、形象墻布置、現(xiàn)場(chǎng)燈光效果到位；停車(chē)區(qū)域已設(shè)定；施工現(xiàn)場(chǎng)展
4、示規(guī)范；部分銷(xiāo)售代表到位；2、資料準(zhǔn)備部分折頁(yè)、海報(bào)印制完成；中心區(qū)模型小區(qū)與分戶(hù)模型到位；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)已確認(rèn)。3、宣傳與媒體各相關(guān)單位已確定，媒體宣傳逐漸開(kāi)始。戶(hù)外廣告牌廣告到位。開(kāi)盤(pán)基本條件1、法律文件各種法律文件齊全，取得預(yù)售許可證（提前一個(gè)月）。2、現(xiàn)場(chǎng)條件樣板房開(kāi)放售樓處現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)布置完成；前廣場(chǎng)與部分內(nèi)庭院展示到位；停車(chē)區(qū)域已設(shè)置；銷(xiāo)售代表培訓(xùn)完畢，全部到崗；施工現(xiàn)場(chǎng)整齊。3、資料準(zhǔn)備樓盤(pán)200問(wèn)制定完畢；按揭銀行、物業(yè)管理、智能化、置業(yè)計(jì)劃、合同范本已確認(rèn)（提前一個(gè)月）；價(jià)目表制定完畢；標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)確定，裝配式套餐細(xì)則確定；各類(lèi)樓書(shū)、折頁(yè)、海報(bào)印制完成；模型到
5、位。1、宣傳與媒體媒體宣傳全面展開(kāi)，各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)正在進(jìn)行形象包裝旨在快速建立CBD唯一的國(guó)際人居所的市場(chǎng)印象通過(guò)樓書(shū)、海報(bào)、展板、模型、文件袋、條幅、VIP卡來(lái)展示租務(wù)手冊(cè)本手冊(cè)提前到位，內(nèi)容包括本小區(qū)的各項(xiàng)配套與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和說(shuō)明等，提前制作在房交會(huì)亮相前完成，以招租打開(kāi)項(xiàng)目國(guó)際人居所定位，同時(shí)帶動(dòng)投資、增值型、第二居所型客戶(hù)的需求從而達(dá)成消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)，提升物業(yè)價(jià)值。樓書(shū)在消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目有了基本的色彩與定位印象后，樓書(shū)屬于他們深入了解本項(xiàng)目的必需品。制作要求突出質(zhì)感和國(guó)際價(jià)值。采用形象與硬件灌輸相結(jié)合的方式。先以一個(gè)“國(guó)際人”的身份講他在星河·國(guó)際的生活和感受，再以項(xiàng)目的各種
6、買(mǎi)點(diǎn)相稱(chēng)，兩者相互結(jié)合。海報(bào)、DM、折頁(yè)作為本項(xiàng)目樓書(shū)的補(bǔ)充，通過(guò)高檔場(chǎng)所免費(fèi)索取、目標(biāo)寫(xiě)字樓直郵、房展會(huì)派發(fā)的主要資料。展板售樓處內(nèi)使用，視售樓處具體情況安排8-10塊左右。模型中心區(qū)模型一個(gè)，深化本項(xiàng)目的CBD氛圍。比例1：500樓盤(pán)模型一個(gè)，比例1：80——1：150文件袋取代手提袋，可放置樓書(shū)、海報(bào)、紙筆，銷(xiāo)售文件、吻合國(guó)際人士外出辦公的習(xí)慣。星河國(guó)際VIP卡用途一：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)用，誠(chéng)意金10000元，提高項(xiàng)目檔次。用途二：與各高檔品牌商家、酒店等聯(lián)合，使預(yù)定者提前享用項(xiàng)目品牌，規(guī)定使用日期，在正式購(gòu)買(mǎi)后更換長(zhǎng)期貴賓卡。條幅充分利用樓體本身優(yōu)勢(shì)，條幅好象本樓盤(pán)面對(duì)市
7、場(chǎng)的實(shí)時(shí)廣播，在樓體上直接打銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，“星河·國(guó)際、純CBD國(guó)際人居所電話(huà)”；引導(dǎo)期，“即將發(fā)售日期電話(huà)”發(fā)售期，“物管，園林、會(huì)所、購(gòu)物公園等賣(mài)點(diǎn)”。尾盤(pán)期，“優(yōu)惠內(nèi)容，賣(mài)點(diǎn)”。3D動(dòng)畫(huà)（或電視片）作為一個(gè)區(qū)域與自身環(huán)境展示不充分的項(xiàng)目，以3D動(dòng)畫(huà)或電視片的形式增強(qiáng)客戶(hù)的國(guó)際感覺(jué)是必要的，用3D動(dòng)畫(huà)或電視片表現(xiàn)中心區(qū)CBD逐年變化的情景和將來(lái)生活在小區(qū)內(nèi)外的生活情態(tài)，展示出小區(qū)的升值潛力與國(guó)際化生活。形象包裝費(fèi)用項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量金額（萬(wàn)元）樓書(shū)12元/本1000012海報(bào)、折頁(yè)0.6元/份100000.6（直郵）1.5元/份50
