霸州地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案

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1、霸州勝興地產(chǎn)牤牛河地塊項目策劃案十年成壹作千年造壹城勝興·霸州·忙牛河城市壹品住宅·智者理想居所項目發(fā)展目標核心問題分析開發(fā)背景分析客戶研究分析發(fā)展機遇研究項目形象定位項目地塊研究項目定位研究策劃綱要（一）、企業(yè)目標發(fā)展限制企業(yè)背景（二）、目標解讀一、項目發(fā)展目標企業(yè)目標、發(fā)展限制企業(yè)目標1.通過本項目的打造，完成企業(yè)自身產(chǎn)品線的建立；2.將本項目建設成為霸州市的標志性項目；3.要求項目有一定的突破，希望建設霸州市場“真正”的居所；4.建立精品項目的同時保證項目消化速度，實現(xiàn)現(xiàn)金流；發(fā)展限制1.項目規(guī)模：400畝，規(guī)劃限制條件為2.5左右容積率；2.規(guī)劃限高要求：多層限高21米，中高

2、層限高35米，高層限高70米；3.道路：項目周邊規(guī)劃路網(wǎng)建設日期及完工日期沒有確定4.其他：2號地塊內(nèi)有低壓線及個體養(yǎng)雞場；目標解讀發(fā)展目標1.通過本項目的打造，完成公司自身產(chǎn)品線的建立；2.將本項目建設成為霸州市的標志性項目；3.要求項目有一定的突破，希望建設霸州市場“真正”的居所；4.建立精品項目的同時保證項目消化速度，實現(xiàn)現(xiàn)金流一、保證項目的開發(fā)質量與開發(fā)速度，確保項目與市場需求的吻合！二、梳理企業(yè)開發(fā)項目，建設自身品牌產(chǎn)品線！三、項目在區(qū)域市場中能夠突出，建立本地品牌的標桿項目發(fā)展定位與本地產(chǎn)業(yè)品牌發(fā)展定位結合：以企業(yè)品牌發(fā)展指導項目發(fā)展定位！以項目發(fā)展帶動企業(yè)品牌打造！（一

3、）、定位問題（二）、競爭問題（三）、資源利用（四）、利潤問題二、核心問題分析明確項目發(fā)展定位中核心問題定位問題競爭問題資源利用采用何種物業(yè)配比？如何確定各物業(yè)的配比？如何在產(chǎn)品上超越自身及其他優(yōu)勢品牌項目？面對成熟開發(fā)企業(yè)，如何尋找差異化競爭？借區(qū)域發(fā)展的契機，如何更好的利用市政利好？如何利用自然景觀、人文景觀（仿古建筑）優(yōu)勢？精品：“叫好又叫座”通過市場研判，確定基本的物業(yè)類型通過經(jīng)濟測算，選擇最合理的配比方案“精品路線”是提升物業(yè)價格的手段，但不是唯一的手段，也未必是最好的手段領先的產(chǎn)品品質——項目面臨部分產(chǎn)品競爭，要做到市場領先，就要打造具有一定特色的知名樓盤，例如：智能、運動

4、、養(yǎng)生等；領先的銷售績效——如何突破市場現(xiàn)有高層產(chǎn)品的價格，以及如何分解項目銷售的壓力，重點在于項目的精準定位，合理配置產(chǎn)品線。項目發(fā)展核心問題思考項目利潤最大化1.優(yōu)化物業(yè)配比2.提成物業(yè)價格純小高層社區(qū)高層+中低密度物業(yè)多層+小高層物業(yè)R≈2.5限高70米(部分21米)需要解決的問題：中低密度的市場占有率問題？應該建立何種價值體系？何種中低密度物業(yè)具有更高的市場價值與實現(xiàn)度？高層有沒有市場支撐？是否可能突破市場現(xiàn)有的價格瓶頸？如果做滿容積率，小高層與中低密度的產(chǎn)品配比問題？中低密度物業(yè)是否可能拉升整體檔次進而提升高層價格？如果不做滿容積率，開發(fā)強度應為多少？容積率的取舍是否會損失

5、項目的價值？開發(fā)強度的分布情況如何？開發(fā)節(jié)奏是怎么樣的？核心問題與限制條件核心問題與限制問題的結合思考判定項目容積率問題（一）、宏觀經(jīng)濟環(huán)境（二）、區(qū)域發(fā)展態(tài)勢（三）、競爭態(tài)勢分析（四）、地塊態(tài)勢分析三、開發(fā)背景分析2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值[2]397983億元，比上年增長10.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值40497億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值186481億元，增長12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值171005億元，增長9.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為10.2%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為46.8%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為43.0%。宏觀經(jīng)濟環(huán)境預警指數(shù)：2010年12月份，在預警指

6、數(shù)的10個構成指標（經(jīng)季節(jié)調(diào)整去除季節(jié)因素的影響）中，經(jīng)最新數(shù)據(jù)修訂有9個指標——工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、海關進出口總額、企業(yè)利潤、城鎮(zhèn)居民可支配收入、各項貸款、貨幣供應M2、財政收入和居民消費價格指數(shù)——處于綠燈區(qū)；1個指標——消費品零售總額——處于黃燈區(qū)。綜合各項指標的變動情況，預警指數(shù)為104點，與上月持平，目前處于綠燈區(qū)中心線以上。宏觀經(jīng)濟環(huán)境2010年12月房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)為101.79，較上月下降1.41點，降幅較為明顯。自4月開始實施一系列地產(chǎn)調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)一路下行，只在10月出現(xiàn)過小幅的反彈，之后繼續(xù)維持下行趨勢。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資

7、本年資金來源72494.34億元，同比增長25.4%，較1-11月下滑5.8個百分點。由于前11月銀行貸款已接近全年信貸目標，12月收緊貸款，導致房地產(chǎn)投資來源于國內(nèi)貸款部分增速明顯下滑。宏觀政策環(huán)境2011年宏觀經(jīng)濟政策基本定調(diào)，調(diào)控思路浮現(xiàn)1、貨幣政策近四年來首度轉向“穩(wěn)健”，是今年調(diào)控政策的重要看點之一；2、當前國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境還有不確定因素，繼續(xù)實施積極地財政政策有助于穩(wěn)定經(jīng)濟增長水平；3、中央提出繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控，并加快保障性住房建設，這表明未來