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《昆明商業(yè)市場調(diào)查》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、一、昆明商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀概況（一）商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢縱觀整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展變化，大體可以分為6個階段、如下：傳統(tǒng)門店百貨商城步行街購物中心MALL生活方式中心從目前狀況來看，除一線城市外，中國大多數(shù)二三級城市正在從MALL向生活方式中心轉(zhuǎn)變，像成都、南京及次級的省會城市，如昆明。（二）昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展2000年以后，昆明商業(yè)逐步進(jìn)入快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，總體有四大趨勢：第一：常規(guī)的大眾商業(yè)競爭激烈，利潤率逐漸下滑。常規(guī)的大眾商業(yè)主要有綜合超市、專業(yè)超市、品牌專營店、專業(yè)批發(fā)市場以及綜合百貨商場等。這些商業(yè)業(yè)態(tài)，只能滿足
2、單純的購物需要，贏利模式是依賴于大批量低成本進(jìn)貨帶來的進(jìn)銷差價，因此很容易造成價格戰(zhàn)的競爭局面。第二：高檔物業(yè)趨于飽和，市場趨于成熟，而競爭日益激烈。昆明高檔百貨原來只有金龍百貨一家，利潤率極高，隨著金龍百貨拆分為金龍和金格兩個層次，并開設(shè)了連鎖店，再加上金鷹百貨等一批外來的高端百貨的進(jìn)入，高檔服飾百貨的競爭日益激烈。第三：社會商業(yè)和郊區(qū)MALL不斷出現(xiàn)，開始分流市中心核心商圈客源。北市區(qū)北辰財富中心和南市區(qū)世紀(jì)金源MALL的出現(xiàn)是昆明商業(yè)多中心化發(fā)展的信號，2008年昆明20個各類商圈。（商圈圖）第四：
3、休閑商業(yè)蓬勃發(fā)展，特別是在非成熟商圈開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，更需要休閑業(yè)的帶動。從云南省的地域背景看昆明，休閑商業(yè)的發(fā)展歷程有以下軌跡：1)從市中心區(qū)休閑商業(yè)向郊區(qū)擴(kuò)展到2005年，昆明市中心區(qū)已經(jīng)形成七個主要的休閑商業(yè)集中區(qū)，這種休閑商業(yè)集中區(qū)的形成過程，也是休閑業(yè)和商業(yè)融合的過程。從業(yè)態(tài)看，其最大的特點是“玩、吃、購”即娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)三大業(yè)態(tài)的集中混合。1)傳統(tǒng)零售百貨業(yè)向生活方式中心演變進(jìn)入21世紀(jì)，美國等發(fā)展國家商業(yè)發(fā)展在經(jīng)歷了連鎖超市和郊區(qū)MALL兩大業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展的熱潮之后，出現(xiàn)了新的趨勢——
4、生活方式中心（也稱“零售娛樂中心”）的大量出現(xiàn)。昆明的百大新天地和順城購物中心也是這類零售娛樂中心的代表。零售娛樂中心有三大特點：其一、娛樂餐飲等休閑業(yè)的比重大于零售；其二、零售賣場的裝修和經(jīng)營風(fēng)格更趨向于娛樂化和休閑化；其三、娛樂、餐飲、零售商家更趨向于品牌化。零售娛樂中心的出現(xiàn)，本質(zhì)上是為了迎接全球范圍內(nèi)的休閑業(yè)的發(fā)展趨勢。休閑產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)娛樂業(yè)服務(wù)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)交通部門公園/景點旅行社餐飲業(yè)影視業(yè)藝術(shù)表演網(wǎng)絡(luò)娛樂業(yè)社會服務(wù)文化藝術(shù)體育戶外運動公共娛樂場所休閑商業(yè)……（一）2008年度商業(yè)物業(yè)市
5、場供應(yīng)及價格情況1、昆明市各區(qū)域新增商業(yè)物業(yè)供求及價格（不含專業(yè)市場和辦公物業(yè)）區(qū)域物業(yè)個數(shù)（個）供應(yīng)量（㎡）銷售量（㎡）平均價格（元/㎡）市中心523550010810051096一環(huán)至二環(huán)41061006400026479北市區(qū)22773003000012639世博片區(qū)1160001000012000滇池片區(qū)4126100763009138西山區(qū)14800480027000高新區(qū)13700250013000南市區(qū)41560001191009604呈貢2636002280011909總計24989100
6、43760022369備注：以上數(shù)據(jù)是指已經(jīng)面世銷售的樓盤數(shù)據(jù)，未包括規(guī)劃中的各板塊的商業(yè)數(shù)據(jù)。從上表可以看出，中心區(qū)、南北二環(huán)的商業(yè)項目猛增，主要原因是因為市中心商業(yè)的升級換代，將會產(chǎn)生更多更具價值的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行在投資改造，而南北二環(huán)優(yōu)勢昆明日前發(fā)展較快的新型住宅集中區(qū)，住宅的市場放量增大，股商業(yè)供應(yīng)量也大大增加。在各片區(qū)新增供應(yīng)量上20萬㎡是北市區(qū)、中心區(qū)。北市區(qū)雖然只有2個項目，但是江東和諧世紀(jì)25萬㎡的商業(yè)供應(yīng)量占到北市區(qū)新增供應(yīng)量的93%。市中心主要以純商業(yè)項目開發(fā)為主，主要項目未供應(yīng)量達(dá)到
7、18.94萬㎡的昆明老街。各片區(qū)增長上10萬㎡的是南市區(qū)、滇池板塊及一環(huán)和二環(huán)之間的區(qū)域。南市區(qū)現(xiàn)在主要的項目為星天地商業(yè)廣場。滇池片區(qū)商業(yè)及含商業(yè)的項目多，并且隨著新建大型商業(yè)項目的正式規(guī)劃公示，將增加滇池板塊的商業(yè)市場比例，同時提升滇池板塊的商業(yè)價值。1、各類型新增商業(yè)物業(yè)供求及價格情況類型物業(yè)個數(shù)（個）供應(yīng)量（㎡）銷售量（㎡）銷售率（%）價格（元/㎡）商業(yè)街838060023270061.14%10000商場110000750075%40000社區(qū)商業(yè)1559880016850028.14%1296
8、9專業(yè)市場5484001180024.38%5225從上表可以看出，在各類型商業(yè)物業(yè)中供應(yīng)量最大的是社區(qū)商業(yè)。在住宅開發(fā)量較大的情況下，大型住宅開發(fā)項目的上市帶動了社區(qū)商業(yè)的形成。值得注意的是部分大型住宅開發(fā)項目及部分低端較好的住宅項目的商業(yè)物業(yè)開發(fā)不僅針對自身業(yè)主的商業(yè)需求，并面向該片區(qū)商業(yè)需求，因此形成了社區(qū)商業(yè)中心。一般以社區(qū)步行街為主，其特定是開發(fā)量大、經(jīng)營業(yè)太多、輻射范圍廣。主要項目為北市區(qū)的江東和諧世紀(jì)（商業(yè)開發(fā)體
