合富輝煌2009廣州星河地產(chǎn)南沙項目發(fā)展策劃最終報告

《合富輝煌2009廣州星河地產(chǎn)南沙項目發(fā)展策劃最終報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、合富輝煌2009廣州星河地產(chǎn)南沙項目發(fā)展策劃最終報告星河地產(chǎn)南沙項目發(fā)展策劃最終報告（打印版）合富輝煌發(fā)展策略·開發(fā)設計研究中心呈：星河地產(chǎn)合富輝煌的研究工作是建立在大量的市調(diào)工作基礎上工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進行的訪談進行的分析城市與片區(qū)宏觀背景研究房地產(chǎn)市場研究廣州及南沙的城市背景與經(jīng)濟情況項目在廣州及南沙區(qū)域中的區(qū)位條件項目及周邊區(qū)域的配套設施和交通條件項目所面臨的區(qū)域競爭市場格局與發(fā)展狀況南沙等區(qū)域在售的住宅供需情況周邊市場的市調(diào)工作多位政府官員（南沙規(guī)劃局、國土局等）10多位業(yè)內(nèi)人士（南沙境界、南沙碧桂園、南沙濱?；▓@、南沙奧園銷售及策劃等等）市場環(huán)境分析對目標客戶群來源、購買能力、需求

2、產(chǎn)品、購買意愿進行初步分析客戶訪談廣州等外圍區(qū)域主流購房群體區(qū)域消費特征片區(qū)房地產(chǎn)市場消費者特征分析20位客戶訪談10個以上星河丹堤業(yè)主訪談20個以上項目的現(xiàn)場調(diào)研研判項目主流客戶群對目標消費者消費習慣、購房能力、傾向的研究分析理論模型休閑度假地產(chǎn)價值體系模型合富平臺和專家組研究本項目在廣闊市場中的競爭力目前，項目小組進行了多個項目的市場調(diào)研，并進行超過8><#004699'>40次的訪談，包括城市發(fā)展及規(guī)劃的研究、房地產(chǎn)市場研究、客戶及業(yè)內(nèi)人士訪談等多個方面，收集充分的市場數(shù)據(jù)，為策劃工作奠定了扎實的數(shù)據(jù)基礎首先，初步認識項目的基本屬性城市屬性：南沙是“南拓”龍頭，未來將輻射珠三角，城市價

3、值在中遠期體現(xiàn)自2005年設區(qū)以來，南沙作為廣州實施“南拓”戰(zhàn)略的龍頭，已經(jīng)發(fā)展成為廣州經(jīng)濟增長的重要一極盡管南沙經(jīng)濟總量落后于全市各區(qū)，但GDP增長速度高達1<#004699'>4%，除蘿崗區(qū)外，高于其余各區(qū)，南沙定位為珠三角的中心支點城市，未來城市價值突出南沙定位為珠江三角洲中心地帶最具魅力的島嶼型濱海生態(tài)新城，珠三角的中心支點城市——《南沙地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計年鑒及廣州市規(guī)劃局本項目2008年廣州十區(qū)GDP及增速對比（億元，%）區(qū)域屬性：近期休閑度假氛圍主導，產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于快速發(fā)展階段項目所在的<#004699'>4A景區(qū)黃山魯森林公園、南沙高爾夫球會、大角山天后宮、南沙大

4、酒店以及即將開發(fā)的南沙游艇項目等休閑度假資源，是目前本項目開發(fā)可直接利用的配套資源相比之下，南沙的產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于快速發(fā)展階段，但規(guī)模、知名度等均不如主要的旅游景區(qū)本項目南沙大酒店中港碼頭規(guī)劃游艇會南沙高爾夫黃山魯森林公園大角山天后宮上下橫檔島旅游區(qū)蒲洲公園望虎山大山乸資源屬性：位于森林公園內(nèi)部，具有優(yōu)質(zhì)山水、植被資源，并兼有一定的海景，具備打造山地高端物業(yè)條件項目地塊位于黃山魯公園內(nèi)部，內(nèi)部山水自然資源豐富，地塊資源價值高，具備打造高端物業(yè)的條件內(nèi)部水庫資源山地自然起伏變化豐富，原生植被覆蓋率高視野開闊，具有一定的遠眺海景AABBCCDD指標屬性：可開發(fā)獨立別墅，開發(fā)強度低，適宜開發(fā)高端產(chǎn)品從

5、片區(qū)控規(guī)看來，項目所在的區(qū)域主要開發(fā)低密度住宅，容積率介于0.5-1.8之間，住宅層數(shù)從2.5-12層，具備開發(fā)低密度產(chǎn)品的條件項目自身容積率≤0.65，建筑密度低，綠化率高，且具備開發(fā)獨立別墅產(chǎn)品的條件，可依托黃山魯公園打造高端物業(yè)用地性質(zhì)居住用地占地（m2）399508.5容積率≤0.65綠化率≤50.3%建筑密度≤20.7%本項目片區(qū)控規(guī)：容積率：0.5-1.8住宅層數(shù)：2.5-12本項目指標條件數(shù)據(jù)來源：廣州市及南沙規(guī)劃局項目屬性研判：近期區(qū)域價值：周邊休閑度假配套豐富，知名度高，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后中遠期新增區(qū)域價值：綜合功能新區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ?，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市價值可期本項目是區(qū)域

6、近期休閑度假發(fā)展相對成熟，中遠期產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展可期，并擁有較高價值的豐富資源，低開發(fā)強度的高端項目項目價值：資源豐富、價值高，支持開發(fā)高端物業(yè)可開發(fā)獨立別墅，低開發(fā)強度的產(chǎn)品組合+解讀企業(yè)：具備較強的產(chǎn)品力以及深圳市場影響力，本項目是企業(yè)異地開發(fā)星河地產(chǎn)在深圳已開發(fā)多個具有較高市場影響力項目，包括星河丹堤、星河國際、星河世紀等，在深圳市場已具有一定的品牌效應星河在長期的開發(fā)過程中積累了深刻的開發(fā)經(jīng)驗，具有較強的產(chǎn)品力，具備開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品的開發(fā)實力對于南沙市場，星河屬于異地開發(fā)，且本項目是星河進入廣州市場的首個項目本策劃將重點解決以下問題：南沙及廣州經(jīng)濟、規(guī)劃、市場現(xiàn)狀將對本項目有何影響？哪些

7、客戶將成為項目目標客戶，項目定位如何有效把握高價值客戶需求？物業(yè)應如何落位，產(chǎn)品體系如何構筑，將有效體現(xiàn)和兌現(xiàn)項目價值？發(fā)展策劃報告思路結構圖政策大勢分析基礎研究區(qū)域經(jīng)濟研究市場競爭分析區(qū)域規(guī)劃分析項目定位發(fā)展策略物業(yè)發(fā)展建議地塊分析開發(fā)策略產(chǎn)品策略財務成本測算成本分析收益分析財務效益認識項目屬性客戶定位主題定位產(chǎn)品定位價格定位客戶需求分析項目的發(fā)展將面臨南沙本地以及更廣泛市場競爭態(tài)勢？南沙區(qū)域規(guī)劃為項目的開