圣地城銷售推廣方案

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1、世紀城銷售推廣方案一、宏觀市場07年9.28房貸政策出臺后，全國市場陷于觀望狀態(tài)，部分地區(qū)出現(xiàn)大幅下降。這一波行情是給政府強硬壓下去的，除非保障性住房體系能建立，否則會報復(fù)性上漲。保障性住房需要地方政府有很好的財政收入，而中國的縣級政府平均財政赤字達到一個億。土地收入是政府的重要財政來源，而中央政府又不允許地方政府發(fā)行公債。所以，除了個別一線城市和省會城市，保障性住房體系難以建立，起碼短期內(nèi)無法建立。而住房需求是剛性需求，一旦保障性住房建設(shè)滯后，需求只能在商品房領(lǐng)域解決。二、本地市場1、房地產(chǎn)市場核心信息研判如下表：項目所在區(qū)域上年度（2007年）住宅銷售量（萬㎡）南山：30萬天合城

2、：10萬四季花城：10萬萬光府前：15萬橡樹灣：10萬共計：75萬㎡當(dāng)前可售住宅（一手）存量（萬㎡）南山：8萬平方米天合城：20萬平方米四季花城：11萬萬光：15萬大華：1萬多共計：55萬㎡萊山區(qū)土地出讓統(tǒng)計表地塊名稱地塊位置使用性質(zhì)土地面積容積率建筑面積土地價格煙J[2008]2001界牌北剩余宗地山海路與港城東大街交叉口西北角住宅、商業(yè)、辦公55993.21.89760026326煙J[2008]2002陳家北宗地陳家舊村北側(cè)，南至竹林路，西至山海路，東、北至規(guī)劃路住宅、商業(yè)、辦公147331.31：1.321270047261煙J[2008]2003竹林南路北宗地山海路以西，竹

3、林南路以北酒店式公寓136426.70.56800029513煙J[2008]2005聞濤山莊宗地北至煙臺市財會培訓(xùn)中心，南至天成實業(yè)公司，東至天宏實業(yè)公司住宅14179.31：229405.26230煙J[2008]2006康復(fù)路西后七夼宗地紅旗東路北側(cè)，康復(fù)路西地塊西側(cè)住宅37806.61.243460136002007.4號濱海新城C2宗地連成路以南，草埠村界內(nèi)住宅46319.93.4161000149082007.5號初家鳳凰小區(qū)北側(cè)宗地萊山區(qū)鳳凰小區(qū)北側(cè)，新苑路以南住宅19586.32.44681156382007.6號北沙子舊村改造萊山區(qū)北沙子村境內(nèi)住宅283827.61

4、.4407400175932007.25號后七夼觀海路東地塊東至用地邊界，南至海韻路，西至觀海路，北至金龍河住宅、商業(yè)879622.520520035182007.59號埠嵐、清泉區(qū)片宗地觀海路以東，煙大路以北，清泉路以西，泉韻路以南商業(yè)、住宅519704.31：2103940042447.83供需要素出讓土地125萬㎡（07和08年）當(dāng)前住宅用地累計余量100萬㎡可建住宅227萬㎡07年銷量75萬㎡08年銷量預(yù)測50萬㎡2、區(qū)域競爭樓盤統(tǒng)計主要競爭對手項目名稱項目自身競爭差異總住宅建筑面積（萬㎡）已上市面積（萬㎡）已銷售面積（萬㎡）已上市未銷售面積（萬㎡）成交價格（元/㎡）銷售率（

5、％）上市時間剩余總供應(yīng)量（㎡）海天四季花城山水樓盤主打自然環(huán)境、現(xiàn)房實景22.5811.75萬平米10萬平米4萬平米5800元852007-410.83大華上海灘大盤形象，大話形象，公園化社區(qū)1603萬多平米2萬多平米不到1萬平米4600752008-5150萬祥隆天合城公園化社區(qū)，成熟生活202018不足1萬平方米4300元952007-52萬平方米常青藤名校，小戶型40未上市預(yù)計50002008-6403、成交客戶區(qū)域來源分析（1）、世紀華庭居住區(qū)域人數(shù)所占比例五區(qū)之內(nèi)1025%五區(qū)之外(省內(nèi))160181%省外北京1065%東北地區(qū)874%廣東170.8%上海311.6%其他2

6、51%（2）、世紀華府居住區(qū)域人數(shù)所占比例五區(qū)之內(nèi)159856%五區(qū)之外(省內(nèi))61121%省外北京1204%黑龍江1094%河南632%河北231%上海682%其它2539%（3）、星海灣居住區(qū)域人數(shù)所占比例五區(qū)之內(nèi)14662%五區(qū)之外(省內(nèi))258%省外北京165%吉林52%淄博52%招遠31%上海103%其它258%4、分析從市場供給來看，住宅存量面積為227萬㎡，按本區(qū)域年均50萬㎡的銷量來看，可供應(yīng)4.5年，供應(yīng)量是比較大的。但煙臺人居分布有其特點。城市沿東西帶狀展開，濱海路沿線特別是萊山區(qū)靠近芝罘東郊，面臨黃海的位置，為目前煙臺及外地客群置業(yè)最為理想的中高檔生活區(qū)。而世紀

7、城的各個項目都在該地段，該地段商品房由于位置稀缺供應(yīng)越來越少。目前世紀城各項目住宅存量僅為8萬㎡，去年的銷量為30萬㎡；而且從地理位置上來講，區(qū)域內(nèi)其它項目和世紀城相比還是有差距，盡管世紀城的售價要高出對手，但從該地段供應(yīng)越來越少來看，房價有其支撐力和合理性。因此，世紀城各項目的客群定位應(yīng)是瞄準希望在濱海路置業(yè)的高端客群（濱海路有煙臺豪宅一條街的美譽），其客群分布除了煙臺及周邊，還有其它大城市。所以，必須在訴求上很好地和區(qū)域內(nèi)的其它項目形成區(qū)隔，避開供應(yīng)量