淺議農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)制度

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1、淺議農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)制度一、關(guān)于宅基地的說明宅基地是指城鎮(zhèn)居民和鄉(xiāng)村居民依法可以用于建房的土地，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，且宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。在2007年3月16日正式生效的《物權(quán)法》中，對“宅基地使用權(quán)”采取單獨規(guī)定的方式，將其與“土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和地役權(quán)”并立，同時規(guī)定在用益物權(quán)]一編中。法律條文做這樣的規(guī)定，意味著原來一直模糊不清的“宅基地使用權(quán)”法律地位的明確和提升，“宅基地使用權(quán)”已成為物權(quán)法上一項獨立的用益物權(quán)，這是非常重大的一個立法突破。但值得注意的是，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的享有是與集體經(jīng)

2、濟組織成員的資格聯(lián)系在一起的，在一定程度上具有福利性質(zhì)和社會保障的功能。宅基地的使用權(quán)，是指以建造住宅及附屬設(shè)施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權(quán)利?！段餀?quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！闭厥褂脵?quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式，專為解決農(nóng)民的居住問題而設(shè)。其主體、客體、內(nèi)容具有特定性，其初始取得具有無償性，且沒有期限限制。宅基地的使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間流轉(zhuǎn)，而且受讓人必須具備申請宅基地的條件。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的土

3、地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)村集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！闭厥褂脵?quán)屬于不動產(chǎn)權(quán)利，依《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利以登記為其公示方法，但是宅基地地使用權(quán)主體在現(xiàn)行下僅限于本集體經(jīng)濟組織成員，他們彼此相識，甚至是本家，乃至親屬，加之現(xiàn)行法嚴格限制宅基地的使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，本村村民占有宅基地之上的房屋即足以公示其對應(yīng)相應(yīng)范圍內(nèi)的宅基地享有使用權(quán)，因此，就宅基地使用權(quán)而言，可以已占有為其公示方法。根據(jù)法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)屬于村集體，村民僅有使用權(quán)，因此不能買賣，但

4、其宅基地上的附著物，如房屋、畜禽圈等可以依法買賣。買賣后，其宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移給新房（圈）主，應(yīng)依法辦理變更登記手續(xù)。同時注意，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，在申請宅基地的不予批準。一、關(guān)于建設(shè)用地的說明建設(shè)用地是土地利用方式的一種，主要是是相對于農(nóng)業(yè)用地而言，依據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，建設(shè)用地可以分為國有建設(shè)用地和農(nóng)民集體所有建設(shè)用地。國家建設(shè)用地屬于國有建設(shè)用地的一種。依其建設(shè)位置和性質(zhì)的不同，國家建設(shè)用地一般分為城鎮(zhèn)居民住宅用地和公共設(shè)施用地、工礦區(qū)用地、交通用地、水利建設(shè)用地、旅游區(qū)用地。軍事用地和其他用地。農(nóng)村集體所有建設(shè)用地，即農(nóng)村

5、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。依據(jù)《土地管理法》第43條的規(guī)定，可以使用的農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地的情況主要有舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用本集體的土地、村民建造住宅使用本集體的土地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)使用本集體的土地。建設(shè)用地使用權(quán)是從使用目的和使用方式的角度界定土地使用權(quán)的內(nèi)涵的，目前的國有劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)都可納入見者用地使用權(quán)范圍，從而便于從法律上對同類土地使用權(quán)的規(guī)制，以利于土地使用權(quán)人實現(xiàn)其經(jīng)濟或生活的目的。建設(shè)用地使用權(quán)的客體為國家所有的土地，不包括集體所有的農(nóng)村土地。目的是建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。其內(nèi)容

6、具有局限性。我國《物權(quán)法》第143條規(guī)定：“建設(shè)用地地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。”建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指建設(shè)用地使用權(quán)人不改變權(quán)利的客體和內(nèi)容，將其權(quán)利以合同的方式再行轉(zhuǎn)移的行為，包括轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與等形式。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同必須以書面形式訂立。以出讓、劃撥方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記是建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生變動的要件，亦即，未經(jīng)變更登記，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不生效力，受讓人并未取得建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓建設(shè)用地使用權(quán)訂

7、立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同。建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，是指抵押人以其建設(shè)用地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或出現(xiàn)當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的條件時，抵押權(quán)人有權(quán)依法從抵押的建設(shè)用地使用權(quán)的變價款中優(yōu)先受償。建設(shè)用地使用權(quán)的出租，是指建設(shè)用地使用人作為出租人，將建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上的建筑物、其它附屬我租賃給承租人使用，由承租人向出租人交付租金的現(xiàn)象。按照建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的主體保持一致的原則，我國法律要求建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)一并處分，也就是說，房產(chǎn)和地產(chǎn)在交易中，必須共同作為

8、交易標的，不能分別對待。建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)均不能單獨轉(zhuǎn)移、抵押和出租，必須同時轉(zhuǎn)移、抵押和出租。建設(shè)用地使