海外不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)探析——基于英國脫歐的現(xiàn)實(shí)背景下

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1、海外不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)探析——基于英國脫歐的現(xiàn)實(shí)背景下-金融銀行論文海外不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)探析——基于英國脫歐的現(xiàn)實(shí)背景下王敏，王先柱（安徽工業(yè)大學(xué)商學(xué)院，安徽馬鞍山243032）摘要：英國脫離歐盟給全球投資市場(chǎng)帶來一場(chǎng)巨震，不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)增大，而國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致去庫存壓力大，人民幣持續(xù)貶值無疑又給國內(nèi)房地產(chǎn)投資雪上加霜。本文借鑒日本海外不動(dòng)產(chǎn)投資的歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，結(jié)合英國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，分析英國脫離歐盟英國不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，提出海外不動(dòng)產(chǎn)投資的相關(guān)建議。關(guān)鍵詞：海外不動(dòng)產(chǎn)；英國脫歐；匯率風(fēng)險(xiǎn)中圖分類號(hào)：X501文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Ａ〓文章編號(hào):１００３－９０３１（2016）09－００84－０5D

2、OI:10.3969/j.issn.1003-9031.2016.09.19一、引言“買房置地”是中華民族傳承幾千年的消費(fèi)文化，1998年住房制度改革以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。近年來，國內(nèi)產(chǎn)能過剩和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)降速，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，一方面是國內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲致使大部分投資者望而卻步；另一方面，海外不動(dòng)產(chǎn)以其低價(jià)、高回報(bào)率吸引著越來越多的中國企業(yè)一擲千金購買。國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)深陷“去庫存”的禁錮，海外購房卻持續(xù)升溫，“內(nèi)冷外熱”現(xiàn)象日趨明顯。英國脫歐，英鎊貶值，表面上給中國企業(yè)海外不動(dòng)產(chǎn)投資帶來了強(qiáng)心劑，深層次上應(yīng)警惕房地產(chǎn)基金停止贖回所帶來的多米諾效應(yīng)。金融危機(jī)后，美國、澳大利亞、

3、英國等國房地產(chǎn)成為中國人最炙手可熱的海外不動(dòng)產(chǎn)投資選擇。英國房地產(chǎn)以其高回報(bào)率、高福利性吸引中國企業(yè)與富裕階層大規(guī)模涌入。中國首富王健林豪擲八千萬英鎊，買下倫敦豪宅，香港首富李嘉誠在英國的“大手筆”投資，引發(fā)了要買下英國的“噱頭”，繁花似錦的英國不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)，一場(chǎng)“熱鬧”在英國脫歐之后，戛然而止。相關(guān)投資受英鎊貶值的影響，眾多資本快速撤離英國，受直接影響的三家資產(chǎn)管理公司紛紛凍結(jié)了房地產(chǎn)基金的贖回，英國房地產(chǎn)市場(chǎng)岌岌可危，引發(fā)地產(chǎn)泡沫爆發(fā)的潛在危險(xiǎn)。一方面是已投資英國不動(dòng)產(chǎn)的國人處于被動(dòng)的地位，另一方面是一些投資者主動(dòng)加入英國不動(dòng)產(chǎn)投資的大軍。受英鎊貶值的影響，“主動(dòng)型”投資者致力于抓住“千

4、載難逢”的脫歐機(jī)遇，寄希望于低價(jià)買入，大賺一筆。事實(shí)上，英國脫歐的多米諾效應(yīng)在逐步凸顯，在短期內(nèi)，如何理性看待英國不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)是關(guān)鍵?；仡櫄v史，上個(gè)世紀(jì)八十年代末，日本海外不動(dòng)產(chǎn)投資陷入“買下美國”的狂歡中，到1989年末，日本股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫相繼破滅，日本企業(yè)損失慘重。同樣是海外購房擴(kuò)張，同樣是熱衷投資地標(biāo)建筑，中國企業(yè)海外購房應(yīng)以史為鑒，避免“頭腦發(fā)熱、一哄而上”的情況出現(xiàn)，在海外購房的熱浪中保持謹(jǐn)慎、理性思考十分必要。在海外購房持續(xù)高漲的宏觀背景下，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建立健康長(zhǎng)效的不動(dòng)產(chǎn)海外投資機(jī)制是擺在我們面前迫切需要解決的問題。二、英國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析隨著金融危機(jī)的寒冬逐

5、漸褪去，英國房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之復(fù)蘇。從供給市場(chǎng)來說，房地產(chǎn)作為英國的支柱性產(chǎn)業(yè)，近年得到大規(guī)模發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)十分活躍；從需求角度來說，隨著國人收入水平的上升，整體生活水平的不斷提高，英國以其較高的教育水平、良好的養(yǎng)老休閑體系以及高回報(bào)率的投資環(huán)境，吸引著越來越多的中國人選擇投資英國不動(dòng)產(chǎn)。英國不動(dòng)產(chǎn)——中國富人的存款箱？近幾年，中國企業(yè)熱衷投資英國不動(dòng)產(chǎn)，甚至出現(xiàn)“存款箱”說法。2015年，海外不動(dòng)產(chǎn)投資最多的國家分別是美國、澳大利亞和英國，英國成為中國海外購房熱門國家之一。2016年6月24日，英國脫歐公投塵埃落定，隨之而來的是7月6日，英鎊兌美元匯率跌至31年來最低谷，英國三大主要不動(dòng)

6、產(chǎn)基金宣布暫停贖回交易，大規(guī)模的國際投資撤離英國，英國脫歐的多米諾骨牌效應(yīng)剛剛拉開帷幕，很多國內(nèi)投資者逆勢(shì)進(jìn)入英國投資購買房地產(chǎn)，所謂的撿便宜與抄底。在復(fù)雜的投資環(huán)境中，理性的分析英國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀十分必要。（一）英國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析英國房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)受經(jīng)濟(jì)狀況影響顯著。英國房?jī)r(jià)受私人消費(fèi)情況影響較大，房地產(chǎn)財(cái)富的邊際消費(fèi)率一直高居不下。此外，英國的房屋擁有率較高，家庭總財(cái)富中房地產(chǎn)占據(jù)主要地位，這些因素都導(dǎo)致其房地產(chǎn)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)影響顯著。近年來，英國房地產(chǎn)的復(fù)蘇與英國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇保持同步。房地產(chǎn)作為英國的支柱產(chǎn)業(yè)，英國政府采取一系列措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。具體措施如政府推出“幫助購買住

7、房”計(jì)劃，從政策層面直接支持年輕人和國家支柱領(lǐng)域從業(yè)人員購買一套個(gè)人住宅。全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015年6月英國住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)11.8％，上漲一個(gè)百分點(diǎn)，二季度增長(zhǎng)率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2007年的最高點(diǎn)。2016年房?jī)r(jià)漲幅第一季度數(shù)據(jù)顯示，倫敦房?jī)r(jià)上漲15.2%，這些都映射了近年海外投資不斷涌入英國的原因，但逐利性投資在英國脫歐以后，應(yīng)面臨怎么的抉擇，這就需要結(jié)合英國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀發(fā)展情況