信瑞商務(wù)及購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)(制度)

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1、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)信瑞集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)部呈第一部分：商業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理第一章商業(yè)運(yùn)管公司籌備與計(jì)劃（招商準(zhǔn)備實(shí)施階段）第一節(jié)前期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心和物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案針對(duì)信瑞廣場(chǎng)前期的運(yùn)營(yíng)管理工作極為重要，從準(zhǔn)備階段開始，由公司物業(yè)管理人員憑借豐富的使用、管理物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，站在業(yè)主和使用者的角度和立場(chǎng)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目日后的各種使用方案進(jìn)行全面的確認(rèn)、提出意見，并開展一些必須在這一時(shí)期進(jìn)行的運(yùn)營(yíng)管理前期工作。這樣可以使業(yè)主方的投資達(dá)到預(yù)期的效果，節(jié)約不必要的開支，使不適應(yīng)日后使用、管理的因素及時(shí)得到整改，為日后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)。一、設(shè)備檢視階段根據(jù)以往的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，任何一個(gè)新建項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)

2、和施工等種種客觀因素，將會(huì)給項(xiàng)目日后的管理運(yùn)行過(guò)程帶來(lái)許多不利因素，例如：能源消耗的計(jì)量問(wèn)題、施工質(zhì)量造成設(shè)備設(shè)施不能充分發(fā)揮系統(tǒng)應(yīng)有功能的問(wèn)題，諸如這些問(wèn)題在項(xiàng)目裝修及系統(tǒng)設(shè)備安裝階段如能得到及時(shí)糾正，則會(huì)大大減少對(duì)使用人的影響。因此,在此階段公司將派出具有豐富經(jīng)驗(yàn)的土建、電氣、空調(diào)、給排水等幾名專業(yè)工程師組成的物業(yè)管理小組深入現(xiàn)場(chǎng)。主要進(jìn)行以下工作：1、確認(rèn)物業(yè)的可行性研究，各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)不適應(yīng)日后使用、管理、維護(hù)的因素向發(fā)展商提出報(bào)告及改善建議。2、監(jiān)督施工質(zhì)量，了解隱蔽工程情況，防止施工單位粗制濫造，維護(hù)業(yè)主方的利益。3、協(xié)助業(yè)主方辦理市政、供電、熱力、交通、供水

3、等方面的有關(guān)手續(xù)，并建立有關(guān)檔案，為日后管理打下基礎(chǔ)。4、制定信瑞廣場(chǎng)各類管理性文件；5、協(xié)助業(yè)主方收集、整理物業(yè)圖紙資料，建立專業(yè)化物業(yè)檔案。6、協(xié)助業(yè)主方收集、保存、管理各類定貨備品、備件，防止流失造成損失。7、調(diào)查、確認(rèn)整個(gè)物業(yè)使用材料、設(shè)備詳細(xì)情況，編制清冊(cè)和備品、備件準(zhǔn)備計(jì)劃。8、協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時(shí)介入成品保護(hù)工作。1、組織專業(yè)人員參加設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試工作，使所有設(shè)備系統(tǒng)完全達(dá)到設(shè)計(jì)要求和應(yīng)有的定貨功能。二、接管驗(yàn)收和物業(yè)管理階段1.參加信瑞廣場(chǎng)各設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試，進(jìn)行樓宇及設(shè)備的全面驗(yàn)收，建立詳細(xì)的交接檔案；2.根據(jù)設(shè)備交驗(yàn)情況，建立缺陷檔案，協(xié)助

4、公司督促施工整改。3.做出管理計(jì)劃，建立完善的運(yùn)作體系；4.制定管理機(jī)構(gòu)、人員組成，建立人事制度及各級(jí)員工崗位責(zé)任制；5.適時(shí)招聘所需員工，根據(jù)工作分階段進(jìn)行專業(yè)化的崗前培訓(xùn)。6.編制保潔、保安、工程等業(yè)務(wù)工作大綱和具體的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；7.根據(jù)日后物業(yè)使用要求，設(shè)計(jì)交通組織、車輛停泊、垃圾清運(yùn)方案，設(shè)計(jì)各項(xiàng)指示標(biāo)牌系統(tǒng)；8.準(zhǔn)備各類接管驗(yàn)收及業(yè)戶入伙的文件、表格，編制工程驗(yàn)收工作指導(dǎo)書和入伙接待工作指導(dǎo)書，使有關(guān)員工熟練掌握；三．二裝協(xié)管監(jiān)管，成品保護(hù)，保潔開荒階段㈠、二裝協(xié)管理及監(jiān)管詳見第二章㈡、成品保護(hù)對(duì)已接管的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行防護(hù)和保護(hù)，最大限度減少未開業(yè)前對(duì)設(shè)施、設(shè)備的

5、損壞。1、由保安部和工程部共同負(fù)責(zé)商業(yè)的成品保護(hù)工作，各司其職。2、落實(shí)成品保護(hù)隊(duì)伍及人員和物資器材。3、制定成品保護(hù)方案和責(zé)任制及工作檢查制度。㈢、開荒保潔1、開荒保潔內(nèi)容為：外墻的開荒清洗，賣場(chǎng)內(nèi)的開荒清潔；石材，及不銹剛表面的養(yǎng)護(hù)和清潔，衛(wèi)生間的開荒保潔。2、由物業(yè)保潔部門統(tǒng)一組織，由專業(yè)的保潔或石材養(yǎng)護(hù)公司承擔(dān)。3、完工后按合同標(biāo)準(zhǔn)組織驗(yàn)收。四、入伙進(jìn)場(chǎng)和進(jìn)入正常管理階段1．在這一時(shí)期物業(yè)服務(wù)中心將組成專業(yè)保潔隊(duì)伍進(jìn)駐項(xiàng)目，進(jìn)行開荒性保潔工作。在最短的時(shí)間內(nèi)，使整個(gè)物業(yè)從建設(shè)期形象迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槿胱∑诖懊鞯亓?、清潔?yōu)美的形象，使業(yè)主方精心設(shè)計(jì)、裝飾的杰作，充分地展示在業(yè)主

6、、來(lái)賓及社會(huì)的面前。2．由訓(xùn)練有素、具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員組成客戶服務(wù)部，按照統(tǒng)一的程序，熱情接待，為其辦妥一切入駐手續(xù)。第二節(jié)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司架構(gòu)及到崗預(yù)測(cè)信瑞廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部架構(gòu)（以上商業(yè)公司部門建制及人員視項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r而確定）運(yùn)營(yíng)中心——物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)物業(yè)服務(wù)部：　　　工程部：　　　保安部：　　　　保潔部：　　　　客服主管１人　　　　　主管１人　　　　主管１名　　　　　保結(jié)主管１名　　　客服助理３人　　　電工2人　　消防主管１名　　　　　　空調(diào)主管１人　　夜班值班主任1名保結(jié)助理4名　　　庫(kù)管1名　　　　　　維修工2人　　　　　　　　　　　　保潔員10名u物業(yè)服務(wù)部：（主管

7、1人，員工2人）承接租戶報(bào)修與投訴，配合運(yùn)營(yíng)部各項(xiàng)收費(fèi)及辦理入伙及協(xié)調(diào)事宜。質(zhì)檢工作對(duì)物業(yè)各部門及主要內(nèi)容與重要流程進(jìn)行質(zhì)量檢查，統(tǒng)管物業(yè)中心的培訓(xùn)工作。u工程部：（主管１人，員工6人）設(shè)備設(shè)施運(yùn)行，各項(xiàng)維修，工裝監(jiān)管，設(shè)備技術(shù)管理。（維修工５０人倒班工作）u保安部：（主管１人，員工16人）廣場(chǎng)整體安全保衛(wèi)工作，消防安全，安委會(huì)及義務(wù)消防員活動(dòng)開展，夜班值班，車輛管理。外包保安公司監(jiān)管，公安機(jī)構(gòu)對(duì)外協(xié)調(diào)?！舯嵅浚海ㄖ鞴埽比耍瑔T工10人）廣場(chǎng)全部公共區(qū)域及廣場(chǎng)內(nèi)部的保結(jié)管理，。物業(yè)服務(wù)中心合計(jì)38人（以