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1、物業(yè)管理概念探究 倍受民眾關注的《物業(yè)管理條例》已經于5月28日國務院第9次常務會議通過，并將自2003年9月1日起施行。這將填補我國物業(yè)管理方面國家法規(guī)的空白。標志著我國物業(yè)管理進入法制軌道，但其中確實存在著一些不盡如人意的問題，本文針對這些問題作一些淺顯的分析?！ ∫?、物業(yè)管理概念的辨別 《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！蓖ㄟ^立法的形式對物業(yè)管理下了定義。但我認為這個定義是否準確還是值
2、得再商榷的。 物業(yè)管理(realestatemanagement)起源于英國19世紀60年代。當時英國正值工業(yè)革命時期，大批農村人口涌入城市，居住就成為一個嚴峻的問題。當時有一位奧克維婭?希爾女士(OctaviaHill)為自己出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求租戶嚴格遵守，從而改善了居住環(huán)境。這被認為是現代物業(yè)管理的最早起源。我國的專業(yè)化物業(yè)管理起步較晚，始于20世紀80年代，所以不管是實踐還是理論都還處于比較落后的階段?！ ∥覈F有關于物業(yè)管理的著作，雖然對物業(yè)管理的概念眾說紛紜，但基本上都傾向于把著重點放在物業(yè)管理公司。仿佛離開了物業(yè)管理公司，便不成其
3、為物業(yè)管理?，F比較幾種典型的觀點如下：7 觀點之一：由專業(yè)機構(如物業(yè)公司)、專業(yè)人員依照有關法律、法規(guī)和按照合同或契約對已經建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設施和場地進行有償管理;并對涉及房屋周圍區(qū)域的環(huán)境保護、清潔衛(wèi)生、治安保護、環(huán)境綠化、道路交通等項目的維護、修繕和整治等實行一攬子的統(tǒng)一管理和服務?！ ∮^點之二：狹義的物業(yè)管理可以定義為：物業(yè)管理經營人接受物業(yè)所有權人或根據合同、法律規(guī)定有權根據委托合同的非業(yè)主使用人的委托，根據國家法律、法規(guī)及委托合同，按照國家及行業(yè)等標準，對物業(yè)進行養(yǎng)護、維修等管理。 觀點之三：物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)共
4、有部分和共同事務進行管理服務的活動?！ ∮^點之四：物業(yè)管理是指由專門的物業(yè)管理經營機構和人員受物業(yè)所有者的委托，根據國家有關法律，依照合同和契約，運用現代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，對已竣工驗收投入使用的各類房屋、建筑用地、公用設施以經營的方式進行管理，同時對物業(yè)區(qū)域內的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、保安、公共綠化、道路等進行統(tǒng)一有償的專業(yè)管理，并向房屋產權人、使用人提供多層次、全方位的服務?！ ∮^點之五：物業(yè)管理是指專業(yè)機構受物業(yè)產權人的委托，依照物業(yè)管理合同對物業(yè)以經營的方式進行管理，并向業(yè)主和住戶提供多方面綜合服務的行為?！ ∮^點之六：物業(yè)管理一般指專業(yè)機構受物業(yè)業(yè)主的委托，
5、根據法律和合同行使管理權，對物業(yè)區(qū)域進行統(tǒng)一維修、養(yǎng)護、經營、管理，并為業(yè)主或非業(yè)主使用人提供全方位服務，以發(fā)揮物業(yè)最大使用價值和經濟效益。7 從上述幾種觀點不難看出，這些觀點顯然都把物業(yè)管理的概念局限于物業(yè)管理公司所實施的物業(yè)管理活動?！ ”M管在日常生活中一提起物業(yè)管理，人們就自然而然地將其歸之于物業(yè)管理公司所實施的管理活動。但嚴格說來，這是對“物業(yè)管理”概念本身的誤解。我國的“物業(yè)管理”概念是從香港泊來的，在我國只有二十幾年的歷史，但是自從有人類建筑以來，就存在物業(yè)管理了。只不過隨著社會的進步和科技的發(fā)展，其方式和手段具有其歷史的特征。但是，不論何種歷史時期，其本
6、質只能是由業(yè)主的物權衍生的一種活動，其主體永遠只能是業(yè)主。計劃經濟時期以及現在的國有經濟體制范圍內，業(yè)主是國家或集體，物業(yè)管理由國家或集體來實施。私有經濟范圍內，業(yè)主是個人或小集團，這種物業(yè)管理就只能由所有作為區(qū)分所有權人的業(yè)主來共同實施，形式上就表現為業(yè)主(管理)委員會，而物業(yè)公司只能是接受業(yè)主委員會委托而具體實施管理的一種形式，而且這種形式對于物業(yè)管理來講不能也不該是唯一的，盡管它是一種非常有效的方式?！ ∵@種以“物業(yè)管理”概念專指物業(yè)公司所實施的物業(yè)管理的現象的出現，在很大程度上是由于“物業(yè)管理”這個名詞的提出是伴隨著物業(yè)管理公司的出現而出現的。從而人們把原來由房
7、管部門、企事業(yè)單位等機構所進行的物業(yè)管理包括業(yè)主自己所進行的物業(yè)管理活動打入另冊，以“物業(yè)管理”一詞專指這種專業(yè)化的物業(yè)管理，區(qū)別于其他形式的物業(yè)管理活動。物業(yè)管理公司在這樣一種錯誤觀念的形成過程中也起了推波助瀾的作用，這也是專業(yè)化對社會進行控制的表現之一。7 但是無論如何，法律的邏輯和價值都不能容許這種錯誤觀念的存在。從邏輯上講，一個概念本身具有什么含義，法律就應當力爭使自己所用的概念符合這種原本的含義。雖然法律術語具備自身的特殊含義而使得相同的語詞在外行人看來具有不同的意義，比如立法法中“法律”的含義、海商法中“船舶”的含義、產品質
