最全的房地產(chǎn)開發(fā)流程詳解及房地產(chǎn)營銷策劃全流程詳解

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1、耗時三個月進行了整理歸納，謹(jǐn)以此文獻給所有熱愛房地產(chǎn)及營銷策劃的人。房地產(chǎn)營銷策劃代理，請聯(lián)系QQ：327798191房地產(chǎn)開發(fā)流程及營銷策劃前言討論交流營銷策劃流程本次培訓(xùn)溝通的安排對房地產(chǎn)行業(yè)的理解資金密集型帶來高風(fēng)險涉及面廣，對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)要求較高工作壓力巨大致使社會快速兩級分化，成為胡潤富豪榜的?？突?yōu)樯莩尴M文化的罪魁禍?zhǔn)住虾家黄贰ぁぁぁぁぁふ{(diào)侃曰：從業(yè)者難以成為“有良心”的人對策劃的理解在古代，策劃同策畫，“策”者，計策、謀略也；“畫”者，謀劃、籌劃也，策劃者，出謀劃策也。從詞義上看，策劃與謀劃、籌劃、籌謀、計劃、打算等詞匯既相互滲透、相

2、互交叉，又有或多或少，或大或小的差異。事前行為說：策劃就是事前決定做什么及如何做。管理行為說：是管理的一部分，是一種管理手段。選擇決定說：是一種選擇，或抉擇，是在多種方案中、計劃中選擇最佳方案與計劃。思維程序說：是人類通過其思考而設(shè)定目標(biāo)及為達到目標(biāo)的最單純、最自然的一種思維活動?！ぁぁぁぁぁさ禺a(chǎn)策劃的理解?。?！房地產(chǎn)開發(fā)流程全景圖注：參考深圳某著名開發(fā)公司的開發(fā)全景圖關(guān)于開發(fā)流程關(guān)注的問題開發(fā)全景很多跟我們都沒有關(guān)系，干嘛要去了解？流程圖十分復(fù)雜，如何快速理解？房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立怎樣的管理架構(gòu)？房地產(chǎn)開發(fā)商在每一個房地產(chǎn)項目中均經(jīng)歷投資、開發(fā)和建設(shè)三個過程項目建設(shè)

3、過程市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)施工組織進度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)施工組織進度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)施工組織進度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)施工組織進度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理成本項目開發(fā)過程項目投資過程投資過程開發(fā)過程建設(shè)過程經(jīng)營目標(biāo)：通過投資活動來獲取投資收益，實現(xiàn)現(xiàn)金回收風(fēng)險控制：投資決策、項目監(jiān)控運作方式：通過土地投資產(chǎn)生投資收益而行使重大決策以及監(jiān)

4、控權(quán)力經(jīng)營目標(biāo)：通過對項目開發(fā)全過程的經(jīng)營管理活動獲取開發(fā)利潤風(fēng)險控制：項目定位、項目管理運作方式：通過對項目開發(fā)日常的管理行使相應(yīng)的權(quán)利與責(zé)任決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計階段項目施工階段銷售服務(wù)階段經(jīng)營目標(biāo)：按工期保證工程質(zhì)量、安全前提下以最小成本完成工程建設(shè)風(fēng)險控制：成本管理、工程進度、合同簽訂運作方式：充分使用外協(xié)單位，通過總包管理方式行使施工組織職能戰(zhàn)略投資技能房地產(chǎn)開發(fā)技能施工建設(shè)技能532所需技能績效比重結(jié)合這三個過程的自然嵌套關(guān)系，可形成項目的三級管理體系。對應(yīng)到房地產(chǎn)組織框架即可形成房地產(chǎn)企業(yè)的典型三級管理體系決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計階段銷售服務(wù)階段市場研究投資

5、決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理項目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進度質(zhì)量招標(biāo)投標(biāo)施工組織進度質(zhì)量招標(biāo)投標(biāo)施工組織進度質(zhì)量招標(biāo)投標(biāo)施工組織進度質(zhì)量成本投資過程開發(fā)過程建設(shè)過程物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理項目考核過程監(jiān)控過程監(jiān)控投資方案設(shè)計圖紙集團城市公司項目部招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理投資收回房地產(chǎn)開發(fā)的本

6、質(zhì)：整合房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)理解矩陣式的管理架構(gòu)集團公司與城市公司職能分離集團公司減少專業(yè)運作職能，加大管控職能強化前端決策和控制，設(shè)立投資及專業(yè)決策委員會將產(chǎn)品實現(xiàn)的相關(guān)職能逐步下移至城市公司、項目公司集團公司將采購與成本/策劃與銷售等專業(yè)比較相近的職能集中到一個部門，減少橫向和縱向部門接口集團公司擁有關(guān)鍵點決策權(quán)······地塊價值最大化的典型例子——星河丹堤的啟示對房地產(chǎn)營銷的理解營銷創(chuàng)造價值——價格突破的六種方法營銷和銷售的關(guān)系——營銷就是四兩撥千斤大盤，大策劃沃倫巴菲特的名言：只有退潮的時候，才知道誰沒有穿褲子；只有在市場艱難的時候，才更加體現(xiàn)營銷的價值星河

7、國際和城中雅苑ACTION使用年限開始日期1999-12-01使用年限70容積率4.50總套數(shù)928總棟數(shù)9停車位數(shù)1795總占地面積(平方米)33946.50當(dāng)時售價9500總可售面積(平方米)149585.00目前二手價30000使用年限開始日期1999-01-01使用年限70容積率2.80總套數(shù)938總棟數(shù)10停車位數(shù)750總占地面積(平方米)34779.06當(dāng)時售價8500總可售面積(平方米)114189.10目前二手價25000城中雅苑星河國際案例比較分析：星河國際和城中雅苑地塊價值最大化的典型例子——星河丹堤的啟示項目介紹：彩田路以北，靠近梅林關(guān)，背