項目經(jīng)理實際操盤流程

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1、項目經(jīng)理在代理項目確認，并簽訂代理合同后，開始著手案前籌備工作，在公司與發(fā)展商的配合下完成，通過工作進度表控制整體進程。籌備時間視代理項目情況而定，一般為30—45天。建筑設(shè)計部分：1．藍圖：指工程藍圖，包括小區(qū)規(guī)劃圖，單體平面立圖，藍圖由　　發(fā)展商直接提供，需準備三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供廣告公司制作效果圖，一套留于售樓現(xiàn)場，用于案前產(chǎn)品分析或提供給購房客戶查看數(shù)據(jù)。2．管線圖：指套內(nèi)管線配置圖，主要提供給客戶入戶裝修時使用，由發(fā)展商提供。3．墨線圖：該圖無任何數(shù)據(jù)，僅有平面框架結(jié)構(gòu)由發(fā)展商提供，主要用于兩方面：一方面提供企劃部用于制

2、作套內(nèi)家具配置圖，另一方面直接作為合同附件放入購房合同內(nèi)。4．?dāng)U初方案：由發(fā)展商提供，銷售部根據(jù)擴初方案直接獲取代理項目基本數(shù)據(jù)。5．基本材料：由發(fā)展商直接提供，或由擴初方案中取得，需發(fā)展商簽字確認后，方可生效。6．建材設(shè)備：由發(fā)展商直接提供，或由擴初方案中取得，由發(fā)展商直接提供，或由擴初方案中取得，并作為合同附件放入購房合同內(nèi)。7．物業(yè)管理公約：由發(fā)展商指定物業(yè)公司提供，需發(fā)展商簽字確認后，方可生效。并作為合同附件放入購房合同內(nèi)。8．預(yù)售證：由發(fā)展商提供，并作為銷售數(shù)據(jù)放入銷售員的銷售夾中。9．發(fā)展商證明資料：由發(fā)展商提供，并作為銷售數(shù)據(jù)放入銷售員

3、的銷　　　售夾中二．企劃設(shè)計部分：1．售樓處平面布置方案：由企劃部提供，并由發(fā)展商簽字確認后，組織人員施工，由企劃部與銷售部共同對施工過程進行監(jiān)督。2．案名與LOGO：通過分析發(fā)展商提供的產(chǎn)品數(shù)據(jù)，由企劃部與銷售部共同參與案前頭腦風(fēng)暴會議，挖掘產(chǎn)品優(yōu)缺點，提煉廣告總精神，由此產(chǎn)生個案推廣名和LOGO，并由企劃部負責(zé)平面創(chuàng)意。3．名片和胸卡：由銷售部提供項目組人員名單，企劃部負責(zé)制作，名片制作需待電話號碼確認后方可實施，名片一般為每人兩盒，并備有兩盒空白名片。4．橫幅、引導(dǎo)旗、塊幅：由企劃部負責(zé)創(chuàng)意、設(shè)計、制作，企劃部與銷售部共同制定發(fā)布周期與發(fā)布地點

4、，并由企劃部負責(zé)實施。（制作需以確認電話號碼為前提條件。）5．套內(nèi)家具配置圖：由銷售部提供銷售的實際需要，提供合理的家具配置方案，企劃部負責(zé)創(chuàng)意制作，并提供一套完整的戶型家具配置彩圖給銷售部，放入銷售員的銷售夾中作為銷售數(shù)據(jù)使用。6．單片、海報、樓書：根據(jù)代理項目情況不同，有選擇地制作，并由企劃部與銷售部共同商定制作形式與內(nèi)容。（制作以效果圖完成和電話號碼確認為前提）7．NP稿：由企劃部根據(jù)廣告總精神和主推賣點，制作報紙系列稿，由企劃部與銷售部共同探討，確定媒體投放頻率與投放時間。8．現(xiàn)場廣告牌：企劃部負責(zé)設(shè)計制作，由企劃部與銷售部共同商定廣告牌數(shù)量

5、與內(nèi)容。9．精神堡壘：作為樓盤的精神象征，安放于售樓處屋頂或門前，由企劃部負責(zé)設(shè)計并制10．燈箱：主要內(nèi)容為小區(qū)整體效果圖或單體局部效果圖，由企劃部負責(zé)設(shè)計并制作三．現(xiàn)場表現(xiàn)部分：1．售樓處選址：售樓處地址的選擇要考慮人流量，進出動線的合　　　　　　　　　　　　　　　　　　理性，車輛的停放等問題。　　　　　2．銷控臺：銷控臺的位置布置，使項目經(jīng)理對銷售現(xiàn)場的視線無盲區(qū)，能夠密切注意銷售現(xiàn)場的情況變化，及時做出反應(yīng)。3．銷售桌椅：視售樓處的大小決定銷售桌椅的多少，一般一張桌子配四張椅子為佳。4．電器：包括空調(diào)、飲水機、音響、復(fù)印機、傳真機、點鈔機、計算

6、機、打印機等。5．電話：在售樓處裝修的同時，預(yù)埋電話線，并在開盤前三天，確保電話通暢，如有問題，及時修理。6．室內(nèi)綠化：通過綠化公司租賃。四．現(xiàn)場管理部分：1．人員培訓(xùn)：在代理項目確認后，確定項目組人員名單，并通過　　　　　　　　　　　　　　　　基礎(chǔ)培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)兩大塊培訓(xùn)對人員進行淘汰，擇優(yōu)錄用。2．銷售講習(xí)：分為七個部分1)市場篇①區(qū)域概述（包括歷史沿革，區(qū)域特性分析對區(qū)域有綜合的定位和評判）②商業(yè)配置通過掃街取得資料③公建配置通過掃街取得資料④道路交通⑤市政動態(tài)2）產(chǎn)品篇①小區(qū)規(guī)劃（附小區(qū)平面圖②小區(qū)基本數(shù)據(jù)發(fā)展商承建商設(shè)計單位、人小區(qū)占地面積

7、小區(qū)建筑面積住宅建筑面積商場建筑面積綠化率得房率容積率建蔽率車位售樓處地址預(yù)售許可證號碼售樓電話物業(yè)管理Ø房型平面圖Ø面積表（包括廚房、衛(wèi)生、廳、主臥等各部分面積）3）建材設(shè)備篇Ø結(jié)構(gòu)Ø大堂Ø公共走道Ø分戶門Ø窗Ø陽臺Ø地坪Ø墻面Ø供水系統(tǒng)Ø供電系統(tǒng)Ø供氣系統(tǒng)Ø弱電系統(tǒng)Ø閉路電視Ø消防系統(tǒng)Ø保安系統(tǒng)4）產(chǎn)品利多利空篇

8、Ø優(yōu)勢Ø劣勢5）銷售標準說辭（銷售統(tǒng)一說辭）6）答客問（針對客戶可能提出的疑難問