第一太平戴維斯-深圳物業(yè)管理問(wèn)

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1、深圳物業(yè)管理100問(wèn)savills.com二00五年三月目錄內(nèi)容頁(yè)碼第一章項(xiàng)目前期籌備階段3物業(yè)管理3財(cái)務(wù)管理5政策法規(guī)9第二章項(xiàng)目接管驗(yàn)收階段10工程10物業(yè)管理17行政人事管理21財(cái)務(wù)管理22政策法規(guī)23第三章項(xiàng)目交付使用階段24物業(yè)管理24行政人事管理33財(cái)務(wù)管理37法律責(zé)任45第一章項(xiàng)目前期籌備階段熱點(diǎn)問(wèn)題20問(wèn)l物業(yè)管理1.物業(yè)管理公司應(yīng)何時(shí)介入物業(yè)管理公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入。2.開盤銷售時(shí)，需公示的有關(guān)物業(yè)管理方面的管理文件《臨時(shí)業(yè)主公約》、《臨時(shí)業(yè)主公約》、物業(yè)管理公司的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《前期物業(yè)管理合同》等。3

2、.深圳市管理公約與香港大廈公契的異同簽署方不同。深圳《管理公約》由全體業(yè)主簽署。而《香港大廈公契》則由發(fā)展商、管理公司及第一位完成買賣業(yè)主簽署。4.現(xiàn)有的管理公約之起草、審批的程序、內(nèi)容及不足之處程序：送區(qū)住宅局備案確版印刷業(yè)主大會(huì)審核通過(guò)業(yè)主委員會(huì)起草公約公約內(nèi)容：1)業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)；2)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；1)物業(yè)公司的管理范圍；2)物業(yè)公司服務(wù)的內(nèi)容；3)物業(yè)公司的管理職責(zé)；4)其他約定之事；5)違約責(zé)任；不足之處：1)現(xiàn)時(shí)管理公約約定是以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)法規(guī)并不完善。2)管理公約要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)不斷修改，才可完善。1.管理份額與不

3、可分割分?jǐn)?shù)的異同現(xiàn)時(shí)國(guó)內(nèi)之法規(guī)并沒(méi)有不可分割分?jǐn)?shù)之表述。國(guó)內(nèi)部分樓盤之管理公約引用管理份額，管理分額指發(fā)展商為使各業(yè)主分?jǐn)偧敖患{管理費(fèi)而分配給各單元的份額，有關(guān)各單元的管理份額，按建筑面積計(jì)算。2.公共部分是否計(jì)算業(yè)權(quán)，怎樣計(jì)算（例如停車場(chǎng)、會(huì)所等）國(guó)內(nèi)法規(guī)沒(méi)有明確業(yè)權(quán)分額之表述。3.裝修指南中應(yīng)注意之事項(xiàng)使裝修指南一般需要包含幾項(xiàng)內(nèi)容：A、申報(bào)裝修及驗(yàn)收退押金流程。B、房屋結(jié)構(gòu)及需特別明示的管線分布、防水處理層、空調(diào)主機(jī)和防盜網(wǎng)安裝位置。C、涉及系統(tǒng)設(shè)施（寫字樓居多）的改建規(guī)定，如中央空調(diào)、消防煙感噴淋、資訊網(wǎng)路、煤氣管道等。D、施工隊(duì)伍

4、須遵守的管理規(guī)定和防火規(guī)定。E、業(yè)主及施工單位遵守本指南規(guī)定的承諾書。l財(cái)務(wù)管理1.管理處開辦費(fèi)用之明細(xì)管理處開辦期發(fā)生之常見(jiàn)費(fèi)用明細(xì)：1)設(shè)備物資購(gòu)置，包括辦公設(shè)備/用品支出、保安設(shè)備、工程維修器具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設(shè)備2)員工開支：包括招聘員工費(fèi)用、籌備期員工工資及福利支出、員工培訓(xùn)費(fèi)3)開荒清潔費(fèi)4)管理處辦公室裝修費(fèi)2．深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)之標(biāo)準(zhǔn)及上浮幅度物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府控制價(jià)。市物價(jià)局會(huì)同市住宅局根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)社會(huì)平均成本、費(fèi)用和?。ㄓ茫舻慕?jīng)濟(jì)承受能力，廣泛征求企業(yè)和市民意見(jiàn)后，向社會(huì)公布指導(dǎo)價(jià)格，由物業(yè)

5、管理單位根據(jù)資質(zhì)等級(jí)及提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)提出具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)業(yè)主管理委員會(huì)審核，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后執(zhí)行；但最終確認(rèn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)管理所達(dá)到的收費(fèi)等級(jí)相符。在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過(guò)150%；在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、工業(yè)區(qū)辦公的（不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公），可在該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過(guò)100%。為體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，凡已獲得市級(jí)“安全文明標(biāo)兵小區(qū)”、物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)（大

6、廈、工業(yè)區(qū)）“稱號(hào)的小區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上浮5%；獲得省級(jí)優(yōu)秀管理單位稱號(hào)的可以上浮10%；獲得國(guó)家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理單位稱號(hào)可以上浮20%。以上稱號(hào)以最高稱號(hào)為準(zhǔn)。3.深圳市商業(yè)廣場(chǎng)是否應(yīng)收推廣費(fèi)用，是否包含在管理費(fèi)中原則上，物業(yè)交付使用前的銷售推廣費(fèi)用應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)，若物業(yè)交付使用后，商場(chǎng)管理費(fèi)中應(yīng)已包含商場(chǎng)推廣費(fèi)用。4.深圳市物業(yè)管理企業(yè)是否可預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)（三個(gè)月管理費(fèi)周轉(zhuǎn)金）物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)按月收取，經(jīng)雙方協(xié)商約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過(guò)3個(gè)月。5.售樓時(shí)，是否可贈(zèng)送管理費(fèi)不能贈(zèng)送管理費(fèi),但發(fā)展商可承諾向業(yè)主贈(zèng)送管理費(fèi)，所承諾贈(zèng)送的管理

7、費(fèi)應(yīng)由發(fā)展商支付予管理公司。6.深圳市空置房的管理服務(wù)收費(fèi)辦法《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。7.深圳市電費(fèi)、水費(fèi)、管道煤氣費(fèi)計(jì)算方法。水、電、煤氣表如何抄表計(jì)量深圳市電費(fèi)計(jì)算分，住宅0.68元/度,商業(yè)0.78元/度,由供電部門抄表到戶.水費(fèi)按用水量計(jì)算:用水量<251.5元/噸25≤用水量<302.25元/噸30≤用水量3.0元/噸高層住宅每噸水的加壓費(fèi)是在單價(jià)的基礎(chǔ)上調(diào)20%,另外每噸水加排污費(fèi)0.5元/噸.8．公共水電的攤分方法一般大廈或小區(qū)這部份費(fèi)用是在管理費(fèi)中全包的

8、，如業(yè)主買房時(shí)購(gòu)房合同中沒(méi)有約定管理費(fèi)是包括亮部份費(fèi)用時(shí)，具體的分?jǐn)傓k法根據(jù)業(yè)戶的購(gòu)房面積來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偂?．物業(yè)未經(jīng)綜合驗(yàn)收之管理費(fèi)收取情況未通過(guò)接管驗(yàn)收的空置房：其管理由有關(guān)責(zé)任