金域藍(lán)灣別墅項(xiàng)目定價方案

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1、金域藍(lán)灣別墅項(xiàng)目定價方案金域藍(lán)灣別墅項(xiàng)目定價方案一、定價方法：目前市場上比較普遍采用，也較易操作的定價方法，為市場比較法，鑒于本項(xiàng)目為高端別墅項(xiàng)目，衡陽市內(nèi)可比較樓盤不多，且開發(fā)開發(fā)成本相對偏高，故我公司建議用市場比較法法計(jì)算本樓盤均價，再用成本法來修正價格，這樣確定下來的價格，既能保證發(fā)展商的收益，也不至于偏離市場太遠(yuǎn)。二、定價影響因素：1、市場比較法用市場比較法評估項(xiàng)目均價時，我司會考慮如下一些因素，分別為：1）推售時機(jī)2）區(qū)位因素a.環(huán)境★自然環(huán)境★生活環(huán)境★配套環(huán)境★升值潛力b.交通★通達(dá)程度★道路狀況8和利

2、時房地產(chǎn)咨詢有限公司（長沙）0731-8888710188874043金域藍(lán)灣別墅項(xiàng)目定價方案a.配套★文化設(shè)施★學(xué)校★生活配套1）物業(yè)因素a.規(guī)劃戶型★項(xiàng)目規(guī)?！镄^(qū)規(guī)劃（包括園林設(shè)計(jì)）★外觀設(shè)計(jì)★樓間距（包括獨(dú)立花園）★容積率★戶型合理性b.景觀★開闊性★山景★水景★人文景觀c.設(shè)備★智能化★其它d.小區(qū)配套★車位★活動場所8和利時房地產(chǎn)咨詢有限公司（長沙）0731-8888710188874043金域藍(lán)灣別墅項(xiàng)目定價方案★會所設(shè)施★設(shè)施檔次a.建筑指標(biāo)★戶內(nèi)使用率★建材★裝修標(biāo)準(zhǔn)★工程進(jìn)度1）營銷因素包括：★管

3、理公司品牌★物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)★物管服務(wù)內(nèi)容★發(fā)展商品牌★代理商品牌及操盤執(zhí)行力度★物業(yè)管理公司品牌★地盤包裝★宣傳效果2、成本法影響因素1）地價2）建筑安裝成本3）所繳稅費(fèi)4）營銷成本5）開發(fā)周期8和利時房地產(chǎn)咨詢有限公司（長沙）0731-8888710188874043金域藍(lán)灣別墅項(xiàng)目定價方案1）融資成本2）管理費(fèi)用3）其它費(fèi)用4）不可預(yù)見費(fèi)用三、定價步驟：1．比較法1）選擇比較樓盤及制定比較權(quán)重選擇一批檔次及開售時間較為類似的物業(yè)，收集各項(xiàng)資料，然后人為比較，并根據(jù)它們與本項(xiàng)目的可比性，分別制定出與本項(xiàng)目比較的權(quán)重。

4、2）擬定比較因素，并制定權(quán)重本項(xiàng)目與比較樓盤，將會在如上所述的影響因素之間進(jìn)行比較，且根據(jù)項(xiàng)目的特性，制定不同的影響權(quán)重。3）對比較樓盤和評估樓盤進(jìn)行評估4）對其評估數(shù)進(jìn)行處理，得出本項(xiàng)目均價2．成本法1）根據(jù)上述影響因素，分別計(jì)算其成本。2）將計(jì)算之成本的10%作為不可預(yù)見費(fèi)。3）根據(jù)湖南地產(chǎn)界所制定的最低利潤率25%，擬定金域藍(lán)灣之利潤率40%，計(jì)算本項(xiàng)目之均價。注：但成本法的計(jì)價方式由于本公司接觸金域藍(lán)灣項(xiàng)目時間不長，沒有相關(guān)具體開發(fā)數(shù)據(jù)，暫時未能提供詳細(xì)的成本法價格計(jì)算數(shù)據(jù)，一下價格主要以市場比較法計(jì)算得出。

5、8和利時房地產(chǎn)咨詢有限公司（長沙）0731-8888710188874043金域藍(lán)灣別墅項(xiàng)目定價方案四、具體定價操作：目前衡陽在售的項(xiàng)目中，我們選擇產(chǎn)品品質(zhì)較好的項(xiàng)目，并制作圖表。通過對項(xiàng)目的梳理來探討，他們的定價方式和依據(jù)，以及我們該如何定價。1、衡陽市部分高檔樓盤情況匯總：物業(yè)名稱總建筑面積物業(yè)類型所在區(qū)域容積率樓盤地址別墅銷售報價建筑總棟數(shù)衡府116251住宅+別墅+高檔公寓高新區(qū)1.524衡陽市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)63號街區(qū)一期剩2棟別墅均價6300元/平米一期15棟二期3棟香江水岸新城二期C區(qū)44620平方米

6、別墅高檔公寓蒸湘區(qū)1.5蒸水區(qū)蒸水大道48號別墅聯(lián)排5000元-6000/元平方米獨(dú)棟8000元—15000元/平方米56棟祝融路壹號123374平方米別墅級坡地洋房高新區(qū)1.3衡陽華新開發(fā)區(qū)蒸水大道與祝融路交匯處東行200米洋房：2900-3300元/平方米珠江棕櫚園【帕薩迪納】別墅組團(tuán)319367平方米電梯房、洋房；別墅（雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟）高新區(qū)0.5衡陽市高新開發(fā)區(qū)華新大道56號（市一中斜對面，所屬高新區(qū)）獨(dú)棟：7000-7500；雙拼：均價6500-6800）獨(dú)棟只剩一棟，目前主推雙拼別墅。湘水明珠50萬平米

7、高層住宅珠暉區(qū)2.44珠暉區(qū)荷花坪均價3200元/㎡中凌景帝100000㎡高層江東2.9湘江東路169號均價3300元/㎡從上表中，我們可以看出越是高尚住宅，消費(fèi)者更看中產(chǎn)品的地段和項(xiàng)目的整體品質(zhì)、園林配套等。也就是說，購買高尚住宅的客戶，不再是簡單的購買一處居所，會更實(shí)際的從交通配套、小區(qū)綠化環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、人文景觀等各個方面全面考量。消費(fèi)者更重中也更信任的將是產(chǎn)品所能帶來的附加值以及住宅的舒適性。8和利時房地產(chǎn)咨詢有限公司（長沙）0731-8888710188874043金域藍(lán)灣別墅項(xiàng)目定價方案2、價格類比，進(jìn)行

8、同類產(chǎn)品比較（市場比較法）：項(xiàng)目名稱所占權(quán)重衡府香江水岸新城二期C區(qū)珠江棕櫚園【帕薩迪納】別墅組團(tuán)本案地理位置18%8775規(guī)模3%6885工程進(jìn)度3%101097交通方便程度5%7675外部環(huán)境5%6768小區(qū)配套5%6876人文景觀12%6889產(chǎn)品品質(zhì)8%7789戶內(nèi)智能化4%7768市場形象8%7786建筑風(fēng)格5%6788戶型5%787