江南項目前期策劃報告

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1、江南項目前期策劃報告1市場調(diào)研分析1.1南寧市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究1.1.1南寧市宏觀經(jīng)濟(jì)概況南寧作為廣西民族自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息中心，是全區(qū)經(jīng)濟(jì)最具活力及外向程度最高的城市。南寧市對外開放積極靈活，市政府鼓勵外商投資企業(yè)以各種方式來南寧合作，不僅享受國家給予的沿海、沿邊地區(qū)對外開放優(yōu)惠政策，而且還能享受西部省區(qū)和少數(shù)民族自治區(qū)的特殊政策，給予外來投資者最大的方便和實惠；近年來南寧市引資力度大，對于經(jīng)濟(jì)增長起到很大的拉動作用。下面將通過對南寧市的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，以此來研究南寧市的宏觀經(jīng)濟(jì)情況：（1）國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）——近年來增長趨勢明顯加快，進(jìn)入高速發(fā)展期。南寧的經(jīng)濟(jì)一

2、直以來都呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，但從2003年開始，進(jìn)入一個高速發(fā)展期，近兩年來，平均增長速度在10-15%，伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展前景極為看好。（2）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入——南寧市城鎮(zhèn)居民人均收入穩(wěn)步增長，生活質(zhì)量逐漸提高。居民收入不斷提高，而且2003-2004年，提高幅度明顯增快，與此相適應(yīng)，居民改善居住條件的欲望增強，這為南寧市房地產(chǎn)市場需求的持續(xù)增長打下了堅實的基礎(chǔ)。1.1.1南寧市城市發(fā)展規(guī)劃(1)中心城市形象以及中心城市效應(yīng)已經(jīng)開始日益凸現(xiàn)——南寧的總體城市定位為西南地區(qū)最具經(jīng)濟(jì)活力和開發(fā)潛能的中心城市2005年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，南寧市行政區(qū)劃調(diào)整為六個城區(qū)和六個縣，分

3、別是興寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、邕寧區(qū)和良慶區(qū)六個城區(qū)，武鳴、橫縣、馬山、賓陽、隆安、上林六個縣，總面積22295平方公里，居住著壯、苗、回、瑤等36個少數(shù)民族，總?cè)丝跒?34.43萬人，其中，市區(qū)人口為244.1萬人。為創(chuàng)造良好的投資、生活環(huán)境，南寧市依托資源和環(huán)境優(yōu)勢，加強城市建設(shè)，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施，提高政府辦事效率，增強城市競爭能力和聚集力，努力把南寧建成為西南地區(qū)最具經(jīng)濟(jì)活力和開發(fā)潛能的中心城市。(2)近幾年城市規(guī)劃的方向是東向和南向，江南區(qū)將形成一個以點帶面、由中心向四周環(huán)行輻射的發(fā)展趨勢。經(jīng)過近十年的開發(fā)建設(shè)，瑯東、鳳嶺新區(qū)城建用地已漸近飽和，而江南區(qū)已經(jīng)成為南寧市6大區(qū)

4、域中僅次于青秀區(qū)的心儀樓盤，在吳圩、蘇圩等新劃歸江南區(qū)的區(qū)域之后，江南區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)市場的“黃金區(qū)域”，并以點帶面，由邕江橋頭板塊和白沙大道板塊向四周輻射。1.1.1最新政策調(diào)整對南寧房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響■“國八條”政策一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。（略）二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。（略）三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房價格要嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。（略）五是運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。各商業(yè)銀

5、行要加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。強化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度。小結(jié)：國八條的重點是抑制房地產(chǎn)投資過熱，控制房地產(chǎn)的價格泡沫，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)供需矛盾。但南寧房產(chǎn)市場目前還處于上升階段，不同于北京、上海、杭州等房地產(chǎn)熱點城市，房產(chǎn)新政的出臺，對于南寧房地產(chǎn)市場影響極小。雖然對南寧購房者的心態(tài)產(chǎn)生一定的作用，致使購房市民觀望心態(tài)開始上升，但受整體供求影響，南寧樓市并不會沉寂太久，相信在近段觀望期以后又將迎來一個新的發(fā)展期。1.2南寧市房地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢分析1.2

6、.1南寧市商品房供求關(guān)系分析■南寧市房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求現(xiàn)狀分析(1)根據(jù)上圖顯示，2004年一季度全市批準(zhǔn)預(yù)售面積放量較為溫和，二季度稍有回落但到了第三季度呈放量態(tài)勢上升，全年300萬平米的預(yù)售面積剛好達(dá)到政府預(yù)期中的目標(biāo)，而到了2005年第1季度，南寧的商品房預(yù)售則創(chuàng)了歷史同期新高。(2)2005年第1季度，南寧的商品房預(yù)售創(chuàng)歷史新高，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)記載，季節(jié)的交易總量與全年的交易總量有著較為相似的發(fā)展節(jié)拍，因此，以第1季度的交易總量也可大致靜態(tài)地體現(xiàn)年交易總量的大致范圍。除04年第1季度預(yù)售面積略大于銷售面積外，其余各季度的銷售量均大于預(yù)售面積，整體供求狀況在去年也較為暢旺?！瞿蠈幨蟹康?/p>

7、產(chǎn)市場供求狀況預(yù)測南寧的城市發(fā)展剛進(jìn)入一個快速的發(fā)展期，與此相對應(yīng)的是舊城的拆遷改造、本地居民對住房品質(zhì)的需求提升，以及因城市知名度的提高而吸引來的投資者等眾多因素，由此刺激市場需求度的拉升，需求量仍然會呈現(xiàn)不斷上升的趨勢，求大于供應(yīng)或供求基本持平將是南寧房地產(chǎn)市場未來幾年的主要特征。1.1.1南寧市商品房價格走勢分析——整體保持增長的趨勢小結(jié)：由上圖可見，從2000年到2005年第1季度南寧市的商品房銷售價