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《成都隆鑫_楊柳河別墅項(xiàng)目定位策劃報(bào)告_金網(wǎng)絡(luò)-隆鑫地產(chǎn)成都楊柳河別墅項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、隆鑫地產(chǎn)成都楊柳河別墅項(xiàng)目定位策劃報(bào)告北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司西南區(qū)域公司二零零九年五月十二日167隆鑫地產(chǎn)成都楊柳河別墅項(xiàng)目定位策劃報(bào)告目錄第一部分開發(fā)方向研究篇一、宏觀市場形勢分析1.成都房地產(chǎn)市場格局及發(fā)展形勢2.新津在成都房地產(chǎn)市場中的定位3.別墅相關(guān)政策解讀二、成都別墅市場格局分析1.成都別墅市場發(fā)展與演變2.目前別墅市場版塊劃分3.各版塊特征簡述4.各物業(yè)形態(tài)銷售價(jià)格分析三、項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)性和開發(fā)模式分析1.地塊用地經(jīng)濟(jì)性和開發(fā)模式分析工作模型2.各物業(yè)類型產(chǎn)品設(shè)定指標(biāo)3.項(xiàng)目容積率研究初步結(jié)論4.本案開發(fā)模式和形態(tài)研究5.開發(fā)方向和產(chǎn)品組合模式研究結(jié)論第二
2、部分開發(fā)方向論證篇四、獨(dú)棟別墅市場競爭環(huán)境研究1.競爭版塊分析2.典型項(xiàng)目分析3.別墅客戶需求特征分析167五、項(xiàng)目資源條件評估1、地塊位置2、交通條件3、景觀資源4、周邊配套5、人文環(huán)境6、地塊發(fā)展?jié)摿α?、?xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)論證1.隆鑫品牌解讀2.項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)第三部分項(xiàng)目定位篇七、項(xiàng)目發(fā)展核心課題及核心市場策略1.項(xiàng)目SWOT分析2.項(xiàng)目定位核心課題3.項(xiàng)目定位核心主張八、項(xiàng)目定位1.項(xiàng)目市場定位2.目標(biāo)客戶群定位3.項(xiàng)目產(chǎn)品定位4.項(xiàng)目價(jià)格定位第四部分項(xiàng)目規(guī)劃和運(yùn)作策略篇九、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及物業(yè)發(fā)展方向建議1.地塊指標(biāo)及用地條件綜述2.規(guī)劃設(shè)計(jì)專題1671.戶型設(shè)計(jì)專題2.建
3、筑形態(tài)及風(fēng)格設(shè)計(jì)專題3.景觀設(shè)計(jì)專題4.配套和商業(yè)專題5.設(shè)備設(shè)施建議6.物業(yè)管理專題十、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作策略1.整體分期開發(fā)建議2.項(xiàng)目首期開發(fā)建議3.項(xiàng)目啟動(dòng)策略4.啟動(dòng)區(qū)打造建議5.項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及策略十一、項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測算1.項(xiàng)目開發(fā)成本估算2.項(xiàng)目銷售進(jìn)程和銷售收入3.資金流量分析4.盈利性分析5.不確定性分析6.結(jié)論和啟示第五部分品牌建設(shè)篇十二、隆鑫企業(yè)和項(xiàng)目品牌建設(shè)專題附件業(yè)內(nèi)訪談167第一部分開發(fā)方向研究篇一、宏觀市場形勢分析（一）成都房地產(chǎn)市場格局及發(fā)展形勢1、整體形勢綜述從全國市場分析，全國銷售規(guī)模及各個(gè)主要城市的銷售規(guī)模在08年持續(xù)萎縮；在銷售規(guī)模調(diào)整的同
4、時(shí)，各地房價(jià)增幅明顯放緩，甚至出現(xiàn)下降；房地產(chǎn)投資及新開工量仍慣性增長，但市場銷售下降，未來勢必出現(xiàn)下降；購房需求在購房意愿及預(yù)期上都已經(jīng)趨于弱化；調(diào)整將持續(xù)深入并影響到市場發(fā)展的各個(gè)層面，單獨(dú)依靠市場自身的力量短期內(nèi)很難走出低谷，唯有依靠強(qiáng)有力政策才有可能實(shí)現(xiàn)反周期性的復(fù)蘇。09年部分城市成交量有所恢復(fù)，但受到經(jīng)濟(jì)基本面不穩(wěn)定的影響，市場未來走勢不可過早盲目樂觀。從成都市場分析，2009年是房地產(chǎn)新十年的起點(diǎn)，成都房地產(chǎn)市場已經(jīng)過十年的洗禮，特別是近三年，市場處于高度的動(dòng)蕩期。09年成都房地產(chǎn)市場具有高度不確定性，近期市場表現(xiàn)雖有回暖跡象，但受到經(jīng)濟(jì)基本面、政策面、供需
5、市場面等的影響，持續(xù)時(shí)間還有待觀察。從別墅市場分析，相較與其他發(fā)達(dá)城市，成都的別墅市場起步較晚，但發(fā)展勢頭迅猛，受到城市特性、價(jià)格因素以及購買人群特點(diǎn)等方面因素的影響，別墅市場一直呈現(xiàn)旺銷的局面。167在成都市場中，別墅物業(yè)更多是以身份標(biāo)定的角色出現(xiàn)。2、成都城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向：“一主多心，一帶三軸”“一主”指主城區(qū)，是市域城鎮(zhèn)體系的主體；“多心”指規(guī)劃區(qū)外的四市、四縣和重點(diǎn)鎮(zhèn)；“一帶”指南北向的城市發(fā)展地帶；“三軸”指由主城區(qū)沿三條放射道路（成彭高速路、成灌高速路、成溫高速路）形成的串珠狀發(fā)展軸。“多心”指規(guī)劃區(qū)外的四市、四縣（新津、雙流、蒲江、金堂）和重點(diǎn)鎮(zhèn)；“
6、一帶”指南北向的城市發(fā)展地帶；本案所處的新津縣正處于成都市未來發(fā)展規(guī)劃的“多心”和“一帶”之中，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，在相應(yīng)的規(guī)劃下，未來發(fā)展值得期待。1673、成都房地產(chǎn)市場各圈層發(fā)展態(tài)勢（1）各圈層發(fā)展不均衡按照成都市各區(qū)縣分布的特點(diǎn)，除去主城區(qū)的六區(qū)，我們將地域與主城區(qū)緊鄰的六個(gè)區(qū)縣劃為第一圈層，將其他區(qū)縣劃為第二圈層，而本案所屬的新津縣屬于第二圈層。在成都房地產(chǎn)市場的版圖中，在主城區(qū)向外輻射的前提下，由于地域條件的影響，第一圈層市場發(fā)展的較為快速，供應(yīng)和成交市場較為活躍，甚至有追趕主城區(qū)的趨勢；而第二圈層距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，受到中心城區(qū)發(fā)展的影響較小，目前階段市場無法
7、與第一圈層市場相比。（2）第一圈層已向高密發(fā)展167隨著城市的不斷擴(kuò)容，交通的改善，中心城區(qū)與第一圈層幾以形成無縫對接，在中心城區(qū)不斷向高向密發(fā)展的影響下，第一圈層市場承接了中心城區(qū)大量的外遷居民，在城市規(guī)劃和土地合理利用的前提下，此區(qū)域市場也呈現(xiàn)出向高密產(chǎn)品集中的態(tài)勢，積極主動(dòng)向中心城區(qū)靠攏。（3）第二圈層現(xiàn)階段現(xiàn)以低密為主第二圈層從地域角度分析，其距離中心城區(qū)有相當(dāng)路程的距離。目前，中心城區(qū)向第一圈層的發(fā)展并未飽和，同時(shí)城市相關(guān)重大配套功能并未觸及到第二圈層，而第二圈層市場基本上是以自給自足的方式實(shí)現(xiàn)消化，市場接受的主流以
