維修與維修基金管理

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1、第六章維修與維修基金管理一、異產(chǎn)毗連房屋修繕的資金來(lái)源按現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，異產(chǎn)毗連房屋修繕的資金來(lái)源有如下：1)物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)中的一部分可以用于房屋的日常維護(hù)和小修。2)共用設(shè)施設(shè)備維修基金和共用部位維修基金。按中華人民共和國(guó)財(cái)政部1998年3月12日頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》：“房屋共用部位維修基金”是指專項(xiàng)用于房屋共用部位大修的資金。房屋的共用部位，是指房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫(kù)等。“共用設(shè)施設(shè)備維修基金“是指專項(xiàng)用于共用設(shè)施

2、、共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)，游泳池、各類球場(chǎng)等。二、維修基金的籌集1.商品住房維修基金的籌集商品房維修基金的籌集按照中華人民共和國(guó)建設(shè)部、財(cái)政部1998年11月9日頒布的》住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳納約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款的2%──3%的比例向售房單位繳交維修基金。維修基金全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售

3、收入。按深圳市1997年39號(hào)文件的規(guī)定：公用設(shè)施設(shè)備維修基金由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投資2%的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥。（總投資含地價(jià)，公用設(shè)施配套費(fèi)、建造成本，以人民幣計(jì)價(jià)，可列入開(kāi)發(fā)成本）。房屋本體維修基金由業(yè)主從自己購(gòu)買的房屋竣工交付使用保修期過(guò)后的第一個(gè)月起，按自己購(gòu)買的建筑面積按月向物業(yè)管理公司繳納。繳納的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按政府制定的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（每?jī)赡臧l(fā)布一次）執(zhí)行，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的空置房，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納。2.公有住房售后維修基金的籌集按國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部1998年213號(hào)文規(guī)定：1)售房單位按

4、一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%；2)購(gòu)房者按購(gòu)房款的2%的比例在購(gòu)房時(shí)繳納。三、維修基金管理和使用的一般規(guī)則1.維修基金的管理維修基金為代管基金，在房屋交付使用后，業(yè)主委員會(huì)成立前，一般由政府主管部門代管（公用設(shè)施設(shè)備維修基金一般按每個(gè)小區(qū)一個(gè)專用賬戶設(shè)立，本體維修基金則按每棟樓宇設(shè)置一個(gè)專用賬戶）。在業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以交物業(yè)管理公司按上述要求代管。2.維修基金的使用規(guī)則1)維修基金一般用于房屋和公用設(shè)施的大、中修。2)維修基金一般只允許使用其存入銀行

5、或購(gòu)買國(guó)債后的增值部分，如利息等。如果必須使用其本金部分，用后按“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔(dān)”的原則由受益業(yè)主按比例分擔(dān)出錢，立即補(bǔ)足其本金部分。3)物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)于每年的12月31日前制定完第二年的維修基金使用計(jì)劃與預(yù)算，經(jīng)物業(yè)管理公司總經(jīng)理審批后，報(bào)業(yè)主委員會(huì)審定，并按照使用計(jì)劃實(shí)施。1)在具體使用維修基金時(shí)，一般由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人和業(yè)主委員會(huì)主任共同簽字后方可使用；如果雙方有爭(zhēng)議，由政府主管部門栽定，政府主管部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)吏用的，即強(qiáng)制劃撥使用。2)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)監(jiān)督維修基金的使用狀況，有權(quán)通過(guò)正當(dāng)途徑查詢維修基金的使用賬目。3)

6、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。4)物業(yè)管理公司發(fā)生變換時(shí)，維修基金賬目經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核無(wú)誤后，依法辦理賬目轉(zhuǎn)移手續(xù)。四、異產(chǎn)毗連房屋的修繕1)異產(chǎn)毗連房屋在質(zhì)量保修期內(nèi)的自然性損壞，其修繕由房屋原施工單位和開(kāi)發(fā)單位負(fù)責(zé)。a)物業(yè)管理處公共事務(wù)部在接到報(bào)修信息后，應(yīng)立即按《報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》要求上報(bào)管理處經(jīng)理。b)管理處經(jīng)理在接到報(bào)修后的當(dāng)日將報(bào)修內(nèi)容通知施工單位并要求其及時(shí)修繕。c)在施工單位修繕后，公共事務(wù)部應(yīng)將修繕情況填入報(bào)修申請(qǐng)表，并存檔保存兩年。d)施工單位未在規(guī)定時(shí)間（七個(gè)工作日）內(nèi)

7、前來(lái)維修，物業(yè)管理處經(jīng)理應(yīng)當(dāng)即時(shí)進(jìn)行書(shū)面催促，對(duì)催促后仍未來(lái)維修（一般最長(zhǎng)不宜托過(guò)十五個(gè)工作日）的，上報(bào)公司總經(jīng)理。e)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)立即自行組織施工單位前往維修，并同時(shí)提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商協(xié)助進(jìn)行，此項(xiàng)修繕的費(fèi)用要求開(kāi)發(fā)商從施工單位工程質(zhì)量保證金中扣除，不足的可提時(shí)刻表業(yè)主向房地產(chǎn)主管部門投訴，要求賠償，或直接向法院提起訴訟。此事處理的全過(guò)程物業(yè)管理公司均應(yīng)形成記錄。2)房屋最低質(zhì)量保修期建設(shè)部的最新規(guī)定如下：a)房屋主體結(jié)構(gòu)部分按設(shè)計(jì)年限或合理的使用年限保修；b)防水工程保修期為5年；c)水電工程保修期為2年；d)采暖/制冷工程報(bào)修期為

8、兩個(gè)采暖制冷期；e)裝修工程報(bào)修期為2年；f)其余部分由發(fā)展商和施工單位自定。3)房屋質(zhì)量保修期過(guò)后的業(yè)主自用部分和自用設(shè)備的修繕按《報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。4)對(duì)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在質(zhì)量保修期過(guò)后的修繕工作，如果已建立起維修基金的，