房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制與管理

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1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制與管理0緒論0.1論文研究的背景上個世紀(jì)九十年代初期，中國房地產(chǎn)業(yè)開始起步，隨著中國步入國際化進(jìn)程的加快，人們物質(zhì)文化生活水平日益提高，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展得異常迅猛，巨大的利潤回報率吸引著國內(nèi)外眾多投資者加入到這個行列中來。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP的拉動作用日益明顯。近幾年來，隨著歸家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范，競爭逐步加劇，專業(yè)化水平越來越高，房地產(chǎn)業(yè)將逐步告別暴利時代，利潤率終將逐步回歸社會正常利潤率水平。要實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必

2、須對項目開發(fā)成本進(jìn)行有效的管理和控制，實現(xiàn)集約效益型開發(fā)，從而真正實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向著規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展，在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多投資商進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢。許多綜合實力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都把搞好企業(yè)成本控制作為提升自身競爭力的重要手段，成本控制能力是企業(yè)核心競爭能力的重要組成部分。0.2研究的目的和意義中國房地產(chǎn)業(yè)在十幾年的發(fā)展過程中，正朝著越來越公開，越來越透明，越來越規(guī)范化的方向發(fā)展

3、。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭日益加劇，地產(chǎn)行業(yè)的利潤率將日漸縮小，這已成為不爭的事實。如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項目造價的有效控制與管理，加強(qiáng)成本管理，實行經(jīng)濟(jì)核算，提高效益；已逐漸成為迫切需要解決的問題，而成本控制首先要解決的問題。終極目的是利潤最大化。實現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”?！伴_源”要求對現(xiàn)有資源通過整合，發(fā)揮其最大效益；“節(jié)流”即降低、控制成本費用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值；“節(jié)流”就是對項目成本費用進(jìn)行控制。0.3國內(nèi)外研究動態(tài)-17-美國有統(tǒng)一的計價依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，是

4、典型的市場化價格。工程估算、概算、人工、材料和機(jī)械消耗定額，不是由政府部門組織制訂的，而是由幾個大區(qū)的行會(協(xié)會)組織，按照各施工企業(yè)工程積累的資料和本地區(qū)實際情況，根據(jù)工程結(jié)構(gòu)、材料種類、裝飾方式等，制訂出平方英尺建筑面積的消耗量和基價，這些數(shù)據(jù)資料雖不是政府部門的強(qiáng)制性法規(guī)，但因其建立在科學(xué)性、準(zhǔn)確性、公正性及實際工程資料的基礎(chǔ)上，能反映實際情況，得到社會的普遍公認(rèn)，并能贏利加以實施。美國傳統(tǒng)的開發(fā)項目造價管理模式逐漸退出，美國前造價協(xié)會主席葳斯內(nèi)(R．E．Westney)提出了開發(fā)項目全面造價管理

5、的思想，以及英國工程造價管理界以Bull，J．W．為主所推出的全壽命周期造價管理的思想。此后，國際造價工程管理界對開發(fā)項目全面和全壽命造價管理的理論和實踐進(jìn)行了大量研究，使其不斷地發(fā)展和完善，直到今天這一模式正在成為全球開發(fā)項目造價管理的一種新模式。我國建設(shè)項目造價管理界的工作者中就有一批人先后提出了對開發(fā)項目進(jìn)行全過程造價管理的思想[1]。為了有效地控制工程造價，必須建立健全投資主管單位、建設(shè)、設(shè)計、施工等各單位的全過程造價控制責(zé)任制[2]。我國工程造價管理學(xué)界的學(xué)者和實際工作者更進(jìn)一步地對全過程造價

6、管理的思想與內(nèi)涵提出了許多看法和設(shè)想。包括以中國工程造價管理界為主所推出的楊思忠提出的全過程造價管理的思想、何伯森提出的項目管理理論、尹貽林提出的價值管理的理論、戚安邦和孫賢偉提出的全過程造價管理的思想。我國工程造價管理界認(rèn)為，只有打破傳統(tǒng)的國家統(tǒng)一概預(yù)算定額管理的建設(shè)工程造價管理體制和模式，才能夠建立起適合市場經(jīng)濟(jì)條件的建設(shè)項目全過程造價管理的科學(xué)方法[3]。0.4研究思路、方法與論文框架0.4.1研究思路與研究方法本文在深入分析內(nèi)外環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，以房地產(chǎn)開發(fā)項目中房屋開發(fā)的各個實施階段為主線，對

7、開發(fā)項目的房屋開發(fā)工程造價進(jìn)行全過程深入研究，為中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)謀求建立一套完善的工程造價確定與控制體系，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的成長與發(fā)展。論文思路提出問題分析問題解決問題0.4.2研究內(nèi)容與論文框架-17-本論文擬研究的內(nèi)容主要有以下幾個方面：第一部分為緒論，主要闡述選題背景，國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價管理研究現(xiàn)狀；第二部分為工程造價管理相關(guān)理論與方法；第三部分為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制與管理存在的主要問題；第四部分為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制與管理的措施與對策；第五部分為項目全過程工程造價管

8、理模式實施與效果分析，以開發(fā)的項目A為例，全面分析了在項目A實施全過程工程造價管理模式所取得的效果；第六部分為結(jié)論與展望。1工程造價管理相關(guān)理論和方法1.1建設(shè)工程造價管理思想的起源及工程造價管理的概念(1)建設(shè)工程造價管理思想的起源建設(shè)項目造價管理的理論和方法從創(chuàng)建到今天已經(jīng)有很長的歷史了，在這個歷史的長河之中包括這三個主要的階段，這就是古典的建設(shè)項目工程造價管理階段、傳統(tǒng)的建設(shè)項目造價管理階段和現(xiàn)代的建設(shè)項目工程造價管理階段。中華民族是