物業(yè)管理招投標(biāo)教程之物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)(doc16頁)

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1、物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)第一節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、概述  一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念  招投標(biāo)是在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常用的一種競(jìng)爭性的交易形式。1999年8月30日全國人大常委會(huì)第九屆十一次會(huì)議通過的我國第一部《招投標(biāo)法》,確立了強(qiáng)制性的招標(biāo)制度。在借鑒國際慣例和考慮中國國情的基礎(chǔ)上,法律規(guī)定:大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全項(xiàng)目,全部或部分使用國有資金投資及國家融資的項(xiàng)目,使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目,包括勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購,必須進(jìn)行招標(biāo)。將自己的要求和條件公開告示,讓合乎要求和條件的承包者(各種經(jīng)

2、濟(jì)形式的企業(yè))參與競(jìng)爭,從中選擇最佳對(duì)象為中標(biāo)者,然后雙方訂立合同。  投標(biāo)是對(duì)招標(biāo)的回應(yīng),是競(jìng)做承包者的行為。它是指承包者按照招標(biāo)公告的要求與條件,提出投標(biāo)方案的法律行為。凡持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書,符合招標(biāo)者要求的企業(yè),不論其經(jīng)濟(jì)形式(國有企業(yè)、集體企業(yè)、民營企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)等)都可以參加投標(biāo)。  物業(yè)管理的招標(biāo),是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì),在為其物業(yè)選擇管理者時(shí),通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開,由多家競(jìng)投的物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投,從中選擇最佳對(duì)象,并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投標(biāo),是指符合招標(biāo)文

3、件要求的物業(yè)管理企業(yè),根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力,編制投標(biāo)文件,參與投標(biāo)活動(dòng)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)際上是借助于國家成熟的工程招標(biāo)法,來培育物業(yè)管理市場(chǎng),推動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展,提高物業(yè)管理服務(wù)水平,與國際物業(yè)管理接軌的一種措施。實(shí)質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式?! ∥飿I(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi)容可分為:單純物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)兩種。一些經(jīng)營性的物業(yè)管理(例如商住樓、購物中心)往往采用第二種形式。  物業(yè)管理的招標(biāo)可分為三種形式:  (1)公開招標(biāo)。由招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視、新聞發(fā)布會(huì),發(fā)表招標(biāo)廣告,公開招標(biāo)?! ?2

4、)邀請(qǐng)招標(biāo)。由招標(biāo)單位根據(jù)平時(shí)的了解,向有承擔(dān)能力的若干物業(yè)管理公司發(fā)出招標(biāo)通知,邀請(qǐng)他們參加投標(biāo)?! ?3)協(xié)商招標(biāo)。有的稱之為議標(biāo),是由招標(biāo)單位直接邀請(qǐng)某物業(yè)管理企業(yè),就物業(yè)管理進(jìn)行協(xié)商,確定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)?! 《?、物業(yè)管理開展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則  物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《招標(biāo)法》的法律規(guī)定,招投標(biāo)活動(dòng)中必須遵循“公開”、“公平”、“公正”和“合理”的原則。具體要求如下:  1.公開原則  所謂公開原則,就是說如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開招標(biāo),就必須按公開原則,召開新聞發(fā)布會(huì),在報(bào)刊、電臺(tái)、電視上公開登出招標(biāo)公告,把所需要達(dá)到的服

5、務(wù)要求與條件公開告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。  2.公平原則  所謂公平原則,就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的,也就是說所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求,需要資質(zhì)在三級(jí)以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭,那么就不能隨便拒絕任何具有三級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo),同時(shí)也不能允許低于三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)競(jìng)爭,總之要體現(xiàn)公平性?! ?.公正原則  所謂公正原則,就是在評(píng)定標(biāo)書時(shí)要準(zhǔn)確,原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)答辯時(shí)的尺度應(yīng)對(duì)任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評(píng)標(biāo)、決標(biāo)的過程中一定要采用科學(xué)方法,按

6、照平等競(jìng)爭的原則,進(jìn)行實(shí)事求是的分析、打分?! ?.合理原則  所謂合理原則,是指在最后選擇投標(biāo)單位時(shí),其確定的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)格必然合理、準(zhǔn)確,不能接受低于正常管理服務(wù)成本的報(bào)價(jià),也不能脫離實(shí)際市場(chǎng)情況,提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求?! ∪⑽飿I(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的一般程序  招標(biāo)與投標(biāo)是按法律規(guī)定程序進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其全過程必須嚴(yán)格依照法律的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,否則就可能會(huì)引起一些糾紛。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序如下:  1.準(zhǔn)備階段  (1)選擇招標(biāo)方式。是公開招標(biāo)還是邀標(biāo)。  (2)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下,由委托方(房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì))成

7、立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組,小組成員可聘請(qǐng)有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。  (3)確定招標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則?! ?4)向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。通過新聞媒體向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要包含招標(biāo)的物業(yè)名稱、投標(biāo)單位條件、報(bào)名投標(biāo)截止日期,報(bào)送投標(biāo)書截止日期,以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項(xiàng)?! ?.招標(biāo)階段  (1)編寫招標(biāo)書。招標(biāo)書的主要內(nèi)容有: ?、贁M招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括占地面積,建筑面積,房屋類型與數(shù)量,公用設(shè)施,場(chǎng)地情況等。 ?、谖飿I(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理,還有專項(xiàng)管理?! 、蹖?duì)招標(biāo)的有關(guān)說明。如物業(yè)管

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