房?jī)r(jià)收入比判斷房?jī)r(jià)論文

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1、房?jī)r(jià)收入比判斷房?jī)r(jià)論文房?jī)r(jià)收入比判斷房?jī)r(jià)論文房?jī)r(jià)收入比判斷房?jī)r(jià)論文房?jī)r(jià)收入比判斷房?jī)r(jià)論文房?jī)r(jià)收入比判斷房?jī)r(jià)論文　　編者按：本文主要從房?jī)r(jià)收入比概述；我國(guó)使用房?jī)r(jià)收入比存在的問題；改進(jìn)房?jī)r(jià)收入比運(yùn)用的思路進(jìn)行論述。其中，主要包括：房?jī)r(jià)收入比的定義及特性、目前,關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的定義很多、房?jī)r(jià)收入比指居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)與中等家庭年收入之比、房?jī)r(jià)收入比的特征、房?jī)r(jià)收入比的基本計(jì)算方法、有關(guān)房?jī)r(jià)的計(jì)算口徑不統(tǒng)一,指標(biāo)的可比性有限、對(duì)收入的求取方式不統(tǒng)一,指標(biāo)結(jié)果真實(shí)性有限、目前房?jī)r(jià)收入比的運(yùn)用確實(shí)存在問題

2、、平均房?jī)r(jià)收入比使用意義不大、要改進(jìn)房?jī)r(jià)收入比的用法、要改進(jìn)房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法、考慮居民的其他收入及資產(chǎn)等，具體請(qǐng)?jiān)斠??！　≌?近幾年,關(guān)于我國(guó)房?jī)r(jià)問題眾說紛紜,房?jī)r(jià)收入比被作為判斷房?jī)r(jià)的一項(xiàng)重要指標(biāo),但房?jī)r(jià)收入比的具體運(yùn)用還存在一些問題。首先闡述了房?jī)r(jià)收入比的定義、特性和計(jì)算方法,然后論述了我國(guó)房?jī)r(jià)收入比應(yīng)用上存在的問題,最后提出使用房?jī)r(jià)收入的改進(jìn)思路?！　￡P(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)收入比;住宅價(jià)格;收入　　1房?jī)r(jià)收入比概述　　房?jī)r(jià)收入比的定義及特性　　房?jī)r(jià)收入比的定義　　目前,關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的定義很多,可簡(jiǎn)

3、單的定義為“居民收入和房?jī)r(jià)水平之間的比率”;或定義為“一個(gè)國(guó)家或城市的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均收入之比”;或指“某國(guó)一套中等水平的商品住房的銷售價(jià)格與一個(gè)中等收入家庭的年收入的比例關(guān)系”。　　根據(jù)聯(lián)合國(guó)人類與住區(qū)中心發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》中,房?jī)r(jià)收入比指居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)與中等家庭年收入之比,是衡量商品房銷售價(jià)格偏離其真實(shí)價(jià)值程度的指標(biāo),也是預(yù)測(cè)商品住宅價(jià)未來走勢(shì)的依據(jù)?！　》?jī)r(jià)收入比的特征　　(1)地區(qū)差異性。房?jī)r(jià)收入比具有空間差異性。住宅作為物質(zhì)存在,具有不動(dòng)性和本土性;它作為一種特殊的商品

4、,表現(xiàn)出區(qū)域性,所以房市有很強(qiáng)的區(qū)域局限性,無法形成全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。各城市的人均收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)傾向和對(duì)房地產(chǎn)的需求不盡相同,城市間的房?jī)r(jià)可能相差很大,同一城市不同地區(qū)的房?jī)r(jià)也有差距。不同的國(guó)家發(fā)展程度不同,消費(fèi)水平不同,其房?jī)r(jià)收入比可能相差更大。房?jī)r(jià)收入比由住房市場(chǎng)價(jià)格和家庭收入兩部分決定。這兩部分受空間因素影響都很大,所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比在不同地域間的可比性較差?！　?2)時(shí)間差異性。在不同時(shí)期,居住單元的市場(chǎng)價(jià)格和家庭年收入不同。首先,房?jī)r(jià)在短期內(nèi)可能存在變化,特別是從長(zhǎng)期來看,差距會(huì)較大

5、。在不同的時(shí)點(diǎn),家庭的年收入也不同。這兩者或同向或反向變化。同地區(qū)差異性一樣,這兩因素使房?jī)r(jià)收入比具有時(shí)間差異性?！　?3)非獨(dú)立性。雖房?jī)r(jià)收入比是評(píng)價(jià)城市住房支付能力的指標(biāo),能為評(píng)估一定時(shí)期、一定地域居民住房購(gòu)買力提供有力的依據(jù),同時(shí)也為評(píng)估住房市場(chǎng)總體表現(xiàn)提供最豐富的信息,但是它并不是一個(gè)獨(dú)立性較強(qiáng)的應(yīng)用性指標(biāo)。因?yàn)樵谠u(píng)價(jià)特定城市居民的住房購(gòu)買力時(shí),它還須與房產(chǎn)不同持有權(quán)屬類型的家庭所占的百分比、抵押貸款和非抵押貸款購(gòu)買的居民住房所占的百分比等指標(biāo)相關(guān)聯(lián)。因而在分析與評(píng)判居民住房購(gòu)買力時(shí),往往不能

6、僅以房?jī)r(jià)收入比這一指標(biāo)單獨(dú)定論。如以房?jī)r(jià)收入比這一指標(biāo)的高低評(píng)判城區(qū)居民的住房購(gòu)買力的高低,還須同其它指標(biāo)綜合考慮?！　》?jī)r(jià)收入比的基本計(jì)算方法　　房?jī)r(jià)收入比是居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比,公式表示為:　　PRI=FunitINCf,式中,Funit為每套平均建筑面積;Ph為住宅平均銷售價(jià)格;INCf為家庭可支配收入?！　》?jī)r(jià)收入比還可表示為:房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)/每戶家庭年總收入?！　∑渲?每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格;每戶家庭年總收

7、入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入?！　?我國(guó)使用房?jī)r(jià)收入比存在的問題　　有關(guān)房?jī)r(jià)的計(jì)算口徑不統(tǒng)一,指標(biāo)的可比性有限　　計(jì)算房?jī)r(jià)收入比中的房?jī)r(jià)在定義中指出的是居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格,具體指地區(qū)內(nèi)所有住房中位數(shù)價(jià)格。具體在求取過程中,方法不一,有的采取房?jī)r(jià)的均值,有的采取中位數(shù)價(jià)格。不同房?jī)r(jià)求取方法導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比相距甚遠(yuǎn)。不同國(guó)家間的房?jī)r(jià)收入比就更沒有可比意義。并且許多人在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比的時(shí)候,以上市的新房的價(jià)格作為計(jì)算口徑。但新房的價(jià)格明顯高于二手房?jī)r(jià)格。兩者供應(yīng)量加權(quán)平均,市場(chǎng)住房平均售

8、價(jià)就會(huì)相應(yīng)降低。我國(guó)二手房市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后,所以至今為止對(duì)房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算多以市面新房售價(jià)來計(jì)算,造成了房?jī)r(jià)收入比相對(duì)來說高于正常計(jì)算的數(shù)值。如果沒有從不同類型的住房供應(yīng)量上考慮平均房?jī)r(jià),得出的結(jié)論就是不科學(xué)的。從而難以為政府解決不同收入居民住房問題的政策制定提供準(zhǔn)確的依據(jù),也難以為房地產(chǎn)企業(yè)判準(zhǔn)市場(chǎng)形勢(shì)提供真實(shí)信息。　　對(duì)收入的求取方式不統(tǒng)一,指標(biāo)結(jié)果真實(shí)性有限　　房?jī)r(jià)收入比是中的收入在定義中指的是中等家庭年收入,從平均家庭的購(gòu)買力上可判斷出家庭是否有