城市土地價格管制存在的問題與解決對策 2

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1、城市土地價格管制存在的問題與解決對策【摘要】：當今時代城市土地價格管制存在一些問題，例如公告地價制度不完善，最低限價制度的規(guī)定流于形式，城市宗地地價構(gòu)成缺乏科學性。為了改善城市土地價格管制，采取了一定措施，主要有完善城市地價體系，建立城市基準地價、標定價定期更新和公布制度，建立土地成交價格申報制度，健全土地價格砰估及其管理制度，建立土地價格動態(tài)監(jiān)測與分析制度，建立土地交易許可證制度，建立土地交易申報制度，建立土地交易監(jiān)視區(qū)制度，建立地價預警制度，建立土地交易優(yōu)先購買權(quán)制度等措施。這樣子才能有利于城市土地價格管理?！娟P(guān)鍵詞】：土地價格；土地價格管理體制；問題；對策引言：由古典經(jīng)濟

2、學的地價理論奠基人之一威廉·配第指出土地價格定義為一定年期的地租總額到馬克思主義地價理論的以勞動價值論為基礎(chǔ)的地租和地價理論。隨著到了20世紀下半葉以來世界科技的迅猛發(fā)展和經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟理論以及土地價格理論都有所深化以及發(fā)展，但同時由于面對這種形勢，因此也顯現(xiàn)出我國城市土地管理制度也有一定的問題，去需要改進。例如公告地價制度不完善，最低限價制度的規(guī)定流于形式等等這些問題需要改進。因此我們可以采取完善城市地價體系，建立城市基準地價、標定價定期更新和公布制度，建立土地成交價格申報制度，健全土地價格砰估及其管理制度等等措施來加以改進。1、土地價格和土地價格管理的相關(guān)概念1.1土地

3、價格土地價格的內(nèi)涵是在正常市場條件下，土地在未來年期所能提供的土地純收益的資本化價值。1.2地價管理的相關(guān)概念完整地價管理包括建立完善的土地價格體系、制定有效的地價管理制度、實施正確的地價政策。并且主要有土地估價制度，土地估價機構(gòu)和估價人員的資格認證制度，基準地價和標定地價定期公布制度，城鎮(zhèn)地價監(jiān)測公布制度，土地供應(yīng)計劃制度和土地儲備制度，土地交易最低限價制度。1.3城市土地價格管制的原則地價絕對水平的高低，主要取決干兩大因素，一是土地單位面積上所凝結(jié)的剩余價值總量，而這與生產(chǎn)力水平、國民收入水平相關(guān)；二是土地所有者和投資者分割剩余價值的比例，這個比例的大小與土地供求關(guān)系相關(guān)。

4、確定具體地價水平，應(yīng)堅持以下原則：（1）保持土地價格基本平穩(wěn)、適度上升的原則。由于土地供應(yīng)的有限性和土地需求的無限性，導致地價不斷上漲，所以就要通過價格管制以確保其基本平穩(wěn)、適度上升。至于何謂適度，應(yīng)與國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度同步，在選擇地價變化指數(shù)時，可以用國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度作為參考。（2）維護土地交易雙方合法權(quán)益的原則。對土地所有者來講，地租地價越高越好；對土地使用者來講，地租地價越低越好。由于土地供應(yīng)具有壟斷性，這就要求國家進行土地價格管制，實行適度地價政策，使土地交易雙方能夠得到合理的利益，既有利于節(jié)約使用土地資源，又利于土地開發(fā)利用。（3）對不同用途的土地實行差別管

5、制的原則。根據(jù)國家土地供應(yīng)政策與產(chǎn)業(yè)政策，對不同用途的土地實行不同價格。具體為：(1)土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途時的價格應(yīng)該提高，并按新用途來支付地價。這既是國際通行作法，也是保護耕地的主要經(jīng)濟措施。所有的非農(nóng)建設(shè)用地并不都是國家建設(shè)用地。今后，不管誰投資都要按新用途來確定農(nóng)地征用價格。(2)別墅和高檔住宅的地價和樓面地價都應(yīng)該高于普通住宅用地。別墅區(qū)的容積率一股在0．5左右，而普通住宅區(qū)的容積率都高于1，因為樓面地價=地價÷容積率。(3)對工業(yè)用地實行低價，并且各地工業(yè)用地價差不宜太大。(4)普通住宅用地實行低，但對供中高收入階層人員的住宅用地，價格可以隨行就市。2、城市土地價格管制存

6、在的問題為了有效調(diào)控城市地價，我國先后實行了一系列城市地價管理制度，主要包括地價公告制度、最低最高限價制度、優(yōu)先購買權(quán)制度、地價申報制度、土地增值稅制度、地價評估制度、地價評估人員及機構(gòu)資格認證制度等，這些制度從行政、經(jīng)濟、法律三個方面實施地價行政管理，對于建立規(guī)范有序的我國地價運行機制具有積極意義，但離有效調(diào)控城市地價的要求還有一定的距離。主要表現(xiàn)為：2.1公告地價制度不完善。具體表現(xiàn)為：現(xiàn)行基準地價和市場價格有一定差距；基準地價不能真實地反映出具體地塊的價格水平；基準地價尚未形成動態(tài)調(diào)整公布的機制；公布的標定地價體系并未建立起來。同時，鑒于城市開發(fā)建設(shè)步伐的加速，其城市區(qū)位

7、的相對優(yōu)劣水平也呈現(xiàn)不平衡發(fā)展的趨勢，城市基準地價水平也不能及時相應(yīng)調(diào)整。城市基準地價脫離客觀現(xiàn)實，以城市基準地價為基準所評估出來的城市宗地地價，就會在更大程度上發(fā)生與城市級差地租和級差地價規(guī)律相背離的現(xiàn)象。2．2最低限價制度的規(guī)定流于形式。目前“最低價”的制定者和出讓金的確定者都是政府，所以只要土地出讓金不低于事先規(guī)定的市場價，再“高”也是“合法”的。這樣，就讓法律規(guī)定成為了一紙空文。2.3、城市宗地地價構(gòu)成缺乏科學性。現(xiàn)行的城市宗地地價的構(gòu)成，包括純粹的城市土地租金、城市土地開發(fā)費和市政