物業(yè)管理實(shí)務(wù)(下)

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1、實(shí)務(wù)（二）第一章現(xiàn)代物現(xiàn)代物為類型：居?。òǎ焊邔幼≌?，別墅，綜合居住小區(qū)）；工業(yè)（包括：工業(yè)大廈，工業(yè)廠區(qū)，特種工業(yè)建筑）；辦公、寫字樓（包括：行政辦公，業(yè)務(wù)大廈，商務(wù)樓宇）；商場(chǎng)（包括：購物中心，購物廣場(chǎng)，專業(yè)性市場(chǎng)）；酒店（包括：飯店，賓館，旅館）；高級(jí)綜合大廈；停車場(chǎng)。特性：建筑等級(jí)高，裝修豪華，設(shè)施設(shè)備先進(jìn)；建筑風(fēng)格多樣，個(gè)性突出；使用類型多，功能多樣；講求與人性、環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；科技含量高、趨向智能化；管理要求高，技術(shù)性強(qiáng)。發(fā)展趨勢(shì)：建筑空間將被無限拓展；建筑形式將有質(zhì)的突破；應(yīng)用將解放前所不在；建筑必

2、將向環(huán)保型、人性化方向發(fā)展。第二章高層樓宇的管理高層樓宇，顧名思義，是批那些層數(shù)多、高度大的用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和居住等用途的人工建筑。高層分為四類：一類9-16層最高50米；二類17-25層75米；三類26-40層100米；四類40層以上，高度100米以上。高層樓宇的特點(diǎn)：建筑規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)高；人口集中，涉及面廣；設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，專業(yè)化程度高；集多功能于一體，綜全性強(qiáng)。設(shè)施設(shè)備配置：供電系統(tǒng)；運(yùn)輸系統(tǒng)；中央空調(diào)系統(tǒng)；給排小系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；電視監(jiān)控、電子巡更、門禁管理、防盜報(bào)警系統(tǒng)；通信、廣播系統(tǒng)。高層樓宇的管理內(nèi)容和要求：治

3、安管理：1.建立高素質(zhì)的治安隊(duì)伍；2.健全各種安全保衛(wèi)制度；3.健全技術(shù)防范設(shè)施。樓宇保養(yǎng)維修管理：1.監(jiān)督使用，防止對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施的破壞，提高樓宇的完好率；2.按《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)定，然后根據(jù)《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，進(jìn)行修繕設(shè)計(jì)，實(shí)施修繕工程管理。3.建立樓宇自身的技術(shù)檔案，掌握有沒有屋完好情況。4.建立健全維修保養(yǎng)制度，定其檢視維修，及時(shí)處理信用戶的報(bào)修。5.做好樓宇維修基金、經(jīng)費(fèi)的管理。消防管理應(yīng)抓好的工作：1.健全消防組織，明確消防責(zé)任；2.制定消防制度，加臺(tái)消防意識(shí)教育；3.完

4、善消防設(shè)施；4.制訂滅火應(yīng)急方案，組織消防學(xué)習(xí)。高層樓宇的管理模式：1封閉式管理：是指以樓宇的整體為管理單位，用隔離體將樓宇與外界分開，在管理范圍內(nèi)對(duì)進(jìn)出樓宇區(qū)域的人員、車輛等流動(dòng)性因素進(jìn)行控制管理，多用于高檔高層住宅樓宇和一些重要部門的高層辦公樓于。2一般性管理：是指以保證業(yè)主和住用戶基本生活秩序?yàn)橹箻?biāo)的管理。第三章寫字樓的管理按建筑面積分為小型（1萬）；中型（1-3萬）；大型（3萬以上）。按功能分為：?jiǎn)渭冃停ㄖ挥修k公一種功能）；商住型（1.辦公室內(nèi)有套間可以信宿；2.一部分作辦公，一部分作住宿用途。）；綜合型：（

5、以辦公為主，同時(shí)具有多種功能）。按現(xiàn)代化程度分為智能性（具有高度自動(dòng)化功能的辦公大樓）；非智能性（傳統(tǒng)的）。按建造等級(jí)分為甲級(jí)（具有優(yōu)越的位置和交通環(huán)境。）；乙級(jí)（具有良好的地理位置）；丙級(jí)（已使用的年限較長(zhǎng)）。寫字樓的特點(diǎn)：1.多建于城市中心的繁華地段；2.建筑規(guī)模大，各類公司機(jī)構(gòu)集中；3.建筑、設(shè)備現(xiàn)代先進(jìn)；4.功能齊全，設(shè)施配套，有獨(dú)特方便的工作、物活系統(tǒng)。5.使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大。6.經(jīng)營(yíng)管理的要求高、時(shí)效性強(qiáng)。寫字樓管理與服務(wù)要求：1.科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)；2.加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度

6、，建立客戶檔案；3.加強(qiáng)消防管理，做好防火工作；4.重視清潔管理。5.強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)；6.設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)；7.加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作寫字樓日常工作內(nèi)容與重點(diǎn)：1.營(yíng)銷推廣；2.商務(wù)中心的服務(wù)與管理（1.商務(wù)中心的設(shè)備配置；2.工作要求和工作程序；3.服務(wù)項(xiàng)目）；3.前臺(tái)服務(wù)；4.設(shè)施設(shè)備管理；（1.設(shè)備管理:①建立設(shè)備檔案；②完善工程部架構(gòu)；③建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制；④抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流；⑤制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度；⑥建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修

7、保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。2.維修與保養(yǎng):①報(bào)修與維修程序；②設(shè)備的保養(yǎng)；③設(shè)備的維修；④設(shè)備的更新改造）。5.保安與消防管理：（1.保安管理:①管理的基本原則；②建立保安部的組織機(jī)構(gòu)；③制定嚴(yán)密的規(guī)章制度，明確崗位職責(zé)；④加強(qiáng)治安防范。2.消防工作）。6.清潔衛(wèi)生管理：（1.制定完善的清潔細(xì)則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等嚴(yán)格執(zhí)行。2.制定部門各崗位的責(zé)任制。3.建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。4.保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔。5.提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意：1.是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃；2

8、.維修周期是否科學(xué)；3.維修方法是否恰當(dāng)。一般的維修方法有：1.強(qiáng)制維修法；2.定期檢修法；3.診斷維修法；4.全面維修（大修）。消防工作的指導(dǎo)思想是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。消防系統(tǒng)主要有：干式消防系統(tǒng)；濕式消防系統(tǒng)；消防聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)；火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。第四章商場(chǎng)物業(yè)的管理商場(chǎng)物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，是城市整體規(guī)劃建筑中的一